Nebenkostenabrechnung Kaution einbehalten: Wann Ansprüche des Vermieters verjähren

Der Vermieter kann die Kaution einbehalten, wenn er nach Ende des Mietverhältnisses noch Forderungen an den Mieter hat. Aber wie lange nach Auszug ist das möglich? Ansprüche des Vermieters können auch verjähren, sodass er anschließend kein Recht mehr hat, zum Beispiel ausstehende Nebenkosten-Zahlungen mit der Mietkaution zu verrechnen.

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Mietkaution einbehalten: Diese Fristen gelten

Meist erhalten Mieter ihre Kaution nicht direkt nach dem Auszug zurück, auch wenn sie die Wohnung ordnungsgemäß übergeben haben. Der Vermieter prüft zunächst, ob alle fälligen Zahlungen geleistet sind und ob in der Wohnung keine Schäden entstanden sind, für die der Mieter aufkommen muss. Dies kann einige Zeit dauern: Eine Frist von bis zu sechs Monaten gilt als üblich.

Der Deutsche Mieterbund weist darauf hin, dass die Kaution –beziehungsweise der Teil davon, der dem Mieter noch zusteht –spätestens zwölf Monate nach Auszug zurückzuzahlen ist. Dann hat der Vermieter ausreichend Zeit gehabt, um nach der jährlichen Abrechnung etwaige Nebenkosten-Nachforderungen mit der Kaution zu verrechnen. Wenn eine Nachforderung wahrscheinlich ist, darf der Vermieter bis zur erfolgten Abrechnung einen „angemessenen Teil“ der Kaution einbehalten. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) 2006 entschieden (AZ VIII ZR 71/05).

Kaution über Jahre einbehalten: Nebenkosten-Forderung ist verjährt

Wenn ein Vermieter die Kaution über Jahre einbehält, um noch bestehende Forderungen durchzusetzen, wird es jedoch immer wahrscheinlicher, dass seine Ansprüche verjähren und der Mieter trotz offener Rechnungen berechtigt ist, seine Kaution zurückzuerhalten. Entsprechend entschied der BGH Mitte 2016. Im konkreten Fall war der Mieter 2009 ausgezogen, jedoch waren für die Jahre 2006 bis 2009 noch Nebenkosten-Nachzahlungen offen geblieben, die der Mann nicht leistete. Die Vermieterin behielt daher die Kaution ein. Erst 2013 klagte sie auf Zahlung der fälligen Nebenkosten.

Die Richter des BGH stellten jedoch klar, dass Nachforderungen von Betriebskosten gemäß § 216 Absatz 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) wiederkehrende Leistungen sind und entsprechende Nachforderungen nach drei Jahren verjähren. Die Vermieterin habe also kein Recht, als Entschädigung weite Teile der Kaution einzubehalten. Lediglich für das Jahr 2009 könne sie noch Forderungen geltend machen.

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