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16. April 2019, 13:02 Uhr
Privatwohnung für Feriengäste Miteigentümer müssen Kurzzeitvermietung an Urlauber dulden
Die Kurzzeitvermietung einer Eigentumswohnung kann für ihren Besitzer zu Ärger mit der Eigentümergemeinschaft führen. Schnell steht nämlich der Vorwurf der Zweckentfremdung im Raum – wie in einer Wohnanlage im niedersächsischen Papenburg. Dazu hat der Bundesgerichtshof eine grundsätzliche Entscheidung gefällt.
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Kurzzeitvermietung störte die Eigentümergemeinschaft
Die Kurzzeitvermietung einer Eigentumswohnung an Feriengäste oder Monteure birgt für Immobilienbesitzer gewisse lukrative Vorteile. Zwar steigt durch die häufigen Bewohnerwechsel der bürokratische Aufwand. Doch lassen sich für die kurzfristige Überlassung oft höhere Mieteinnahmen erzielen als bei herkömmlicher Vermietung.
Ob diese Motive für eine Frau gelten, die ihre Eigentumswohnung in Papenburg so nutzen will, lässt sich nur vermuten. Klar ist allerdings, dass ihre Kurzzeitvermietung an Urlauber und Werksarbeiter den anderen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht behagte. Die fühlten sich durch ihre oft wechselnden Nachbarn gestört und verunsichert.
Öffnungsklausel angeführt
Um das zu ändern, führten sie einen Mehrheitsentscheidung herbei und untersagten der Eigentümerin die Kurzzeitvermietung in dem Haus mit insgesamt acht Wohnungen. Sie beriefen sich dabei auf Zweckentfremdung sowie auf eine Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft. Darin war eine Öffnungsklausel vereinbart worden, die Änderungen mit Dreiviertel-Mehrheit zuließ.
Solche Übereinkommen sind oft vertraglich festgehalten. Ihr Sinn: Öffnungsklauseln sollen verhindern, dass einzelne Eigentümer sinnvolle Verbesserungen gegen den Willen der restlichen Eigentümergemeinschaft ablehnen können. Dieser Regelung erteilte der Bundesgerichtshofs (BGH) bereits vor fünf Jahren seinen Segen. Dennoch klagte die Eigentümerin gegen den Mehrheitsbeschluss, der ihr die Kurzzeitvermietung untersagen wollte. Der juristische Streit ging durch alle Instanzen und schließlich bis vor den BGH in Karlsruhe.
BGH erkennt keine Zweckentfremdung
Die dortigen Richter gaben der Frau recht (AZ V ZR 112/18). Da aus der Teilungserklärung hervorgehe, dass die Papenburger Anlage Wohnzwecken diene, können wegen der Kurzzeitvermietung keine Zweckentfremdung vorliegen. Daran würde auch ein Mehrheitsbeschluss der anderen Eigentümer nichts ändern. Grundsätzlich sei ein Verbot einer Kurzzeitvermietung zwar möglich, aber nur nach einer einstimmigen Entscheidung, hinter der sämtliche Besitzer stünden.
Daraus folgt: Käufer einer Eigentumswohnung müssen davon ausgehen
können, dass sie ihre Immobilie der geltenden Zweckbestimmung nach verwenden dürfen. Ist also in der Teilungserklärung von Wohnzwecken die Rede, dann schließt das auch die Kurzzeitvermietung ein. Eine Zweckentfremdung liegt damit nicht vor.
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