Kündigung und Mieterhöhung möglich? Ver­mie­te­te Wohnung kaufen: Darauf sollten Sie achten

Wenn Sie eine vermietete Wohnung kaufen, müssen Sie einige Dinge beachten. Eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf kann sich nämlich schwierig gestalten. Auch bei einer Mieterhöhung können Sie nicht frei entscheiden.

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Ver­mie­te­te Wohnung: Miet­ver­trag bleibt bestehen

Sie werden zum Rechtsnachfolger des bisherigen Eigentümers und damit Vermieters, wenn Sie eine vermietete Wohnung kaufen. Es gilt der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" gemäß § 566 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Sie treten also in den bestehenden Mietvertrag ein und haben kein Recht darauf, diesen zu ändern. Lediglich im Einvernehmen mit dem Mieter ist das möglich. Es gelten alle Vereinbarungen des Vertrags und wenn zum Beispiel ein Kündigungsausschluss für einen bestimmten Zeitraum vereinbart wurde und dieser noch läuft, müssen Sie sich daran halten.

Eigen­be­darf muss gut begründet werden

Wenn Sie die vermietete Wohnung nicht als Kapitalanlage nutzen wollen, sondern in absehbarer Zeit Eigenbedarf geltend machen und selbst dort einziehen möchten, sollten Sie sich informieren, ob eine Kündigungssperrfrist gilt. Das ist laut § 577a BGB immer dann der Fall, wenn der Mieter zum Zeitpunkt der Umwandlung der Wohnung in eine Eigentumswohnung bereits dort lebte und Sie nun der zweite Eigentümer sind. Die Frist liegt in der Regel bei drei Jahren, kann aber je nach Kommune auch bis zu zehn Jahre betragen. Darüber hinaus müssen Sie sich natürlich an die gesetzliche oder im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsfrist halten. Eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf müssen Sie immer gut begründen und es muss ein berechtigtes Interesse an der Nutzung der Wohnung vorliegen. Auf vorgeschobene Gründe sollten Sie verzichten, da die Kündigung sonst unwirksam sein kann. Allerdings haben Sie auch die Möglichkeit, einen Aufhebungsvertrag mit dem Mieter abzuschließen, wenn Sie sich mit ihm einigen können. Auch eine außerordentliche Kündigung ist möglich, wenn der Mieter Ihnen Anlass dazu gibt.

Miet­erhö­hung nur in bestimm­tem Rahmen möglich

Bei der Mieterhöhung sind Ihnen ebenfalls gewisse Grenzen gesetzt. Die Regelungen, die im Mietvertrag hierzu vorhanden sind, bleiben bestehen. Wenn dort keine besonderen Vereinbarungen enthalten sind, können Sie gemäß § 558 BGB eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vornehmen. Lassen Sie sich im Zweifelsfall von einem Anwalt beraten, damit Sie dabei alle rechtlichen Bestimmungen beachten.

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