Grundsatzurteil Eigen­be­darf für gewerb­li­che Nutzung: BGH stärkt Mieterrechte

Vermieter können nicht mehr so einfach Eigenbedarf anmelden, wenn sie eine gewerbliche Nutzung der Wohnung planen. Mit einem entsprechenden Urteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) Mieterrechte gestärkt. Im konkreten Fall sollte ein Mieter seine Berliner Wohnung für eine Büro-Erweiterung räumen – dem erteilte der BGH eine Absage (AZ VIII ZR 45/16).

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Urteil: Eigen­be­darf für gewerb­li­che Nutzung erschwert

Der Mieter lebt seit rund 40 Jahren in der 27 Quadratmeter großen Wohnung. Da der Ehemann der Vermieterin seine benachbarten Geschäftsräume erweitern und unter anderem Akten auslagern wollte, plante das Ehepaar, die Mietwohnung in die gewerbliche Nutzung einzubeziehen. Der Mieter erhielt daher eine Kündigung wegen Eigenbedarfs, wehrte sich dagegen aber erfolgreich vor Gericht. Der BGH entschied schließlich: Der Wunsch des Ehemanns der Vermieterin, ein Aktenlager anzulegen, sei kein hinreichender Grund, dem Mieter zu kündigen. Die Richter bezogen sich dabei auch auf das in Berlin geltende Zweckentfremdungsgebot für Mietwohnungen, das die Wohnungsnot in der Hauptstadt einschränken soll.

Mie­ter­rech­te gestärkt: Inter­es­sen müssen stärker abgewogen werden

In ihrem die Mieterrechte stärkenden Grundsatzurteil betonten die Richter des BGH: Meldet der Vermieter Eigenbedarf an und hat dabei eine gewerbliche Nutzung der Wohnung im Sinn, muss das bei einem Rechtsstreit zuständige Gericht immer den Einzelfall genau prüfen und abwägen, ob die Interessen des Vermieters wirklich die des Mieters überwiegen. Ist dies nicht der Fall, ist der Kündigung eine Absage zu erteilen.

BGH stellt Leit­li­ni­en für Gerichte auf

Die BGH-Richter entwickelten zudem Leitlinien, an denen sich andere Gerichte orientieren können: Eigenbedarf für gewerbliche Nutzung ist danach eher möglich, wenn der Vermieter in der Wohnung sowohl arbeiten als auch leben möchte. Möchte er aber – wie im konkreten Fall – die Wohnung ausschließlich gewerblich nutzen, wird die Kündigung wegen Eigenbedarfs künftig schwieriger. Eine grundsätzliche gesetzliche Regelung zum Thema Eigenbedarfskündigung findet sich in § 573 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): Der Vermieter hat demnach ein berechtigtes Kündigungsinteresse, wenn er "die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt".

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