Schutz alter Gebäude Bestands­schutz im Baurecht: Wichtig für Eigentümer

Der Bestandsschutz für Gebäude hat keinen eigenen Gesetzestext, sondern ergibt sich aus Artikel 14 Grundgesetz (GG). Dreh- und Angelpunkt des Bestandsschutzes ist die Baugenehmigung. Schwarzbauten sind nur in Ausnahmen geschützt – selbst wenn sie schon sehr lange stehen.

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Was bedeutet Bestandsschutz?

Der Bestandsschutz gibt Hauseigentümern Rechtssicherheit: Was nach gültigem Standard gebaut und vom Bauamt genehmigt wurde, darf so bleiben. Das gilt auch dann, wenn sich die gesetzlichen Anforderungen an den Hausbau ändern und zum Beispiel andere Wärmedämmmaßnahmen vorsehen. Ob die Baugenehmigung damals rechtens war oder nicht, spielt keine Rolle. Wichtig ist nur, dass sie erteilt wurde. Zusammengefasst muss ein Gebäude drei Voraussetzungen erfüllen, um unter den Bestandsschutz zu fallen:

• legal: Es lag eine Bau­ge­neh­mi­gung vor; es handelt sich also nicht um Schwarzbauten.
• funk­tio­nal: Das Gebäude kann ent­spre­chend seiner geplanten Funktion genutzt werden.
• aktiv genutzt: Leerstand wird nicht geschützt.

Aktiver und passiver Bestandsschutz

Passiver Bestandsschutz dient lediglich der Erhaltung der momentanen Bausubstanz. Ein genehmigtes Gebäude kann nicht rechtswidrig werden, wenn sich die Bestimmungen ändern. Eigentümer werden nicht aufgefordert, das Gebäude abzureißen oder den aktuellen Anforderungen des Baurechts anzupassen.

Aktiver Bestandsschutz erlaubt Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten, ohne dass das Gebäude dadurch direkt den aktuellen rechtlichen Anforderungen unterliegt. Das gilt allerdings nur in einem Maße, das das ursprüngliche Wesen des Gebäudes nicht wesentlich verändert – sowohl optisch als auch funktional. Wird ein Wohnhaus beispielsweise zu Gewerberäumen umgebaut, verliert es seinen Bestandsschutz.

Was passiert ohne Bestandsschutz?

Die Beweislast für einen möglichen Bestandsschutz liegt stets beim Eigentümer. Kann dieser Status nicht nachgewiesen werden oder erlischt der Schutz aufgrund unangemessener Baumaßnahmen, kann die zuständige Baubehörde drei Dinge anordnen:

• Abriss
• Still­le­gung – Bau­ar­bei­ten werden abgebrochen
• Nut­zungs­un­ter­sa­gung – fertige Gebäude dürfen nicht mehr genutzt werden

Deshalb ist es beim Hauskauf wichtig, sich die Baugenehmigung aushändigen zu lassen. Gerade unter Häusern aus der Nachkriegszeit befinden sich viele Schwarzbauten. Wenn Sie Veränderungen an Ihrem Haus vornehmen wollen, sollten Sie stets mit Bauamt und Denkmalschutz Rücksprache halten. Andernfalls verlieren Sie sonst schlimmstenfalls Ihr Haus.

Bitte lesen Sie zu dem Inhalt auch unsere Rechtshinweise.