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7. März 2018, 13:50 Uhr
Rechtlich sicher bauen Bauantrag stellen: Wichtiges für Bauherren
Wer in Deutschland ein Gebäude errichten will, muss dafür meist einen Bauantrag stellen. Das gilt teils sogar für kleinere Projekte wie Garagen oder Carports. Wer ohne das Dokument baut, riskiert empfindliche Strafen.
Auf diese Sicherheit können Sie bauen. >>
Bauantrag stellen – von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich
Sie möchten als Bauherr ein kleineres Objekt oder ein komplettes Haus hochziehen? Dann müssen Sie Ihre Pläne in den meisten Fällen baurechtlich prüfen lassen. Dafür ist entweder Ihr örtliches Bauamt oder die jeweilige Bauaufsichtsbehörde zuständig. Manche Projekte lassen sich genehmigungsfrei errichten, für andere müssen Sie einen Bauantrag stellen. Geregelt ist dies in den Bauordnungen der Bundesländer – und zwar unterschiedlich. Am besten informieren Sie sich vor Einreichen des Antrags bei der zuständigen Behörde über die Voraussetzungen.
Ausschlaggebend ist nämlich nicht nur, ob Sie ein Grundstück mit Baurecht besitzen. Ihr Bauvorhaben muss zudem dem örtlichen Bebauungsplan, der Landesbauordnung, der Baunutzungsverordnung (BauVO) sowie diversen Vorgaben zu Wärmeschutz, Grenzbebauung und Nutzungsart entsprechen. Grundsätzlich lässt sich sagen: Je größer und umfangreicher das Projekt ist, desto wahrscheinlicher ist es, dass Sie einen Bauantrag stellen müssen und darüber eine Baugenehmigung erwirken müssen. Die gilt für drei Jahre. Beginnen Sie Ihr Bauvorhaben in dieser Zeit nicht, dann erlischt die Erlaubnis.
Garage: Genehmigungsfrei oder nicht?
Genehmigungsfrei sind meistens ein Carport oder eine Garage, sofern sie den gesetzlichen Rahmenbedingungen entsprechen. Das gilt zum Beispiel für Fertig- oder Anbauvarianten. Für freistehende Lösungen hingegen müssen Sie vielerorts einen Bauantrag stellen. Ähnlich sieht es bei Terrassenüberdachungen aus. Während ein- und ausfahrbare Markisen oder mobile Sonnensegel in der Regel genehmigungsfrei sind, brauchen Sie beispielsweise für dauerhaft und fest angebrachte Überdachungen eine offizielle Erlaubnis. Manche Bundesländer entscheiden hier auch nach der Größe der Grundfläche.
Achtung: Auch wenn Ihr Vorhaben genehmigungsfrei ist, so unterliegt es dennoch den baurechtlichen Bestimmungen. Bauen Sie auf keinen Fall einfach drauf los. Entspricht ihr Projekt nämlich nicht den gesetzlichen Vorgaben oder anderen Auflagen, drohen ein Bußgeld und der Abriss. Dies gilt auch, wenn Sie ohne Baugenehmigung bauen. Die Rechtsgrundlage für Bauvorhaben in Deutschland ist das Baugesetzbuch (BauGB).
Nicht jeder darf einen Bauantrag erstellen
Der Bauantrag muss von einer bauvorlagenberechtigten Person unterzeichnet sein. Bauvorlagenberechtigt ist zum Beispiel Ihr Architekt oder ein Ingenieur mit einer Bauvorlagenberechtigung der Ingenieurkammer. Bei einfacheren Vorhaben dürfen auch Bautechniker oder Handwerksmeister (etwa Maurer, Zimmerer und Betonbauer) einen Bauantrag verantworten. Einreichen können Sie als Bauherr den Antrag jedoch selbst.
Wann ist eine Bauvoranfrage sinnvoll?
Gibt es bauplanungsrechtliche Zweifel an einem Projekt, so kann eine Bauvoranfrage vorteilhaft sein. Sie ist weniger aufwendig als ein Bauantrag und ermöglicht es, bereits im Vorfeld zu klären, ob die geplante Bebauung an dem gewählten Standort grundsätzlich genehmigungspflichtig oder überhaupt erlaubt ist. Dies kann unter anderem hilfreich sein, wenn Sie vor der Entscheidung stehen, ein bestimmtes Grundstück zu kaufen.
Auch bei der Bauvoranfrage gibt es in den einzelnen Bundesländern unterschiedliche rechtliche Voraussetzungen. Die Bearbeitungszeit beträgt im Mittel zwischen drei und sechs Monaten. Erhalten Sie am Ende von der Baubehörde einen entsprechenden Bauvorbescheid, so darf eine später zu erteilende, endgültige Baugenehmigung inhaltlich nicht davon abweichen.
Diese Bauvorlagen brauchen Sie
Welche Dokumente – auch Bauvorlagen genannt – für einen Bauantrag erforderlich sind, hängt vom Einzelfall ab. So müssen Sie bei genehmigungsfreien Bauvorhaben andere Dokumente einreichen als bei einem vereinfachten Verfahren für kleinere Projekte (etwa ein Gartenhäuschen) oder einem normalen Bauantrag. Details dazu erfahren Sie beim zuständigen Bauamt.
Auch wenn sich die genauen Voraussetzungen sich von Bundesland zu Bundesland unterscheiden, brauchen Sie in der Regel folgende Dokumente: Kernelement des Bauantrags ist ein Formular, das Sie beim Bauamt beziehungsweise der Bauaufsichtsbehörde erhalten. Dies muss dort vollständig ausgefüllt in dreifacher Ausfertigung vorgelegt werden. Darüber hinaus sind Bauzeichnungen (Maßstab 1:100) und ein Lageplan (1:10.000 oder 1: 5.000) erforderlich.
Diese Infos müssen Bauzeichungen und -beschreibungen enthalten
Die Bauzeichnungen müssen etwa Angaben zur Zweckbestimmung und Grundrissen von Räumen enthalten, von Treppen, Wänden, Fenstern, Türen und Feuerstätten. Der Lageplan stellt das Grundstück und daran angrenzende Flächen dar, inklusive Dachneigung und -form des Gebäudes. Zusätzlich erläutert er in schriftlicher Form Einzelheiten zum Bauherren, zu Nachbargrundstücken, Grundfläche und Geschossanzahl. Basis dafür ist die Katasterkarte.
Außerdem wird eine Baubeschreibung vom Architekten oder Bauunternehmer verlangt. Darin sind technische und ausführungsspezifische Angaben zu den geplanten Baumaßnahmen zu machen. Dazu zählen unter anderem Informationen über Bauleistungen, Statik und Bauphysik. Auch Angaben zum Grundwasser, zur Gebäudeausstattung, der Dämmung sowie Baumaterialien müssen gemacht werden.
Den kompletten Bauantrag – inklusive Unterschrift des Bauvorlageberechtigten – schicken Sie per Post an die zuständige Behörde oder geben ihn direkt dort ab. Vorteil der persönlichen Einreichung: Sie erhalten direkt eine Eingangsbestätigung. Sollten noch Unterlagen fehlen, werden Sie aufgefordert, diese innerhalb einer bestimmten Frist nachzureichen. Manche Bauämter bieten einen Online-Service an, über den noch ausstehende Dokumente hochgeladen werden können.
Bauantrag stellen: Bearbeitungszeit und Kosten
Bis die Behörde einen Bauantrag bearbeitet hat, vergehen in der Regel vier Monate. Deshalb sollte er frühzeitig gestellt werden. Fehlen bei der Abgabe Bauvorlagen, kann sich das Prozedere auch länger hinziehen.
Die Kosten hängen vom jeweiligen Bundesland ab. Allgemein bestimmen zwei Faktoren die Gebührenhöhe. Einmal die Prüfung selbst: Je mehr Unterlagen dafür zu bearbeiten sind, desto teurer wird’s. Im Mittel sind dafür 0,4 bis 0,5 Prozent der Gesamtkosten des Bauvorhabens zu veranschlagen. Der zweite entscheidende Posten ist das Honorar für die beteiligten Fachleute, beispielsweise für Bauvorlagenberechtigte wie einem Architekten. Für deren Bemühungen sind weitere 10 Prozent des kompletten Budgets aufzubringen.
Die Kosten fallen übrigens auch an, wenn das Bauvorhaben nicht genehmigt wird. Ist das der Fall, erhalten Sie einen Ablehnungsbescheid, gegen den Sie innerhalb eines Monats Widerspruch einlegen können. Das Verfahren ist allerdings kostenpflichtig und wird vor dem Verwaltungs- und gegebenenfalls dem Oberverwaltungsgericht verhandelt. Deshalb sollten Sie sich gut überlegen, ob sich das finanzielle Risiko lohnt.
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