Teilkündigung nicht immer möglich Kündigung für die Garage: Wichtiges zu Teil­kün­di­gung und Co.

Eine Wohnung mit Stellplatz ist gerade in Großstädten ein echter Luxus. Doch wie sieht es mit der Kündigung für die Garage aus? Unter bestimmten Bedingungen kann der Vermieter Ihnen den Parkplatz wegnehmen, meist aber nicht. Als Mieter sind Sie ebenfalls an bestimmte Rechtsvorschriften gebunden und können nicht immer zur Teilkündigung greifen, wenn Sie die Wohnung behalten, aber die Garage loswerden wollen.

Ärger mit dem Vermieter? Das muss nicht sein. Oft hilft schon ein neutraler Vermittler. >>

Ent­schei­dend: getrennte Miet­ver­trä­ge oder Wohnung und Garage als Gesamtpaket?

Für eine Garage gilt generell ein weniger weitreichender Kündigungsschutz als für Wohnraum. Insofern ist es für den Vermieter grundsätzlich leichter, einen Garagenmietvertrag zu kündigen als einen Wohnungsmietvertrag. Die gesetzlichen Kündigungsfristen dafür ergeben sich aus § 580a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) und sind davon abhängig, in welchem Intervall Sie die Miete bezahlen. Meist beträgt die Kündigungsfrist drei Monate.

Doch ist die Kündigung überhaupt zulässig? Dafür ist zunächst folgende Frage wichtig: Haben Sie für die Wohnung und die Garage zwei getrennte Mietverträge unterschrieben oder wird der Stellplatz als Posten im Wohnungsmietvertrag aufgeführt? Gibt es für die Garage einen separaten Mietvertrag, ist dieser rechtlich unabhängig von der Wohnung – auch wenn Sie den Parkplatz überhaupt nur brauchen, weil Sie in ebenjener Wohnung leben. Ist der Stellplatz aber Bestandteil Wohnungsmietvertrags, ist davon auszugehen, dass Sie sich beim Unterzeichnen für das Gesamtpaket entschieden haben. Sie also die Wohnung womöglich nicht genommen hätten, wenn es keine Garage gegeben hätte – auch dann, wenn der Stellplatz Zusatzkosten verursacht.

Wenn der Vermieter die Garage kündigen will

Obwohl es dieser Argumentation grundsätzlich folgte, entschied das Landgericht Bamberg jüngst dennoch zugunsten eines Vermieters, der seinem Mieter die Garage gekündigt hatte. (AZ 3 S 56/16). Im konkreten Fall enthielt der Mietvertrag für Wohnung eine Besonderheit. Da die Garage zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung noch nicht gebaut war, mietete der Mieter übergangsweise einen Carport an. Nach Fertigstellung des Baus sollte – sofern dies "möglich sei" – der Carport gegen einen Garagenstellplatz getauscht werden.  So wurde es in einem Anhang zum Mietvertrag festgehalten.

Als der Vermieter eine Teilkündigung für die Garage aussprach, weigerte sich der Mieter, seine Garage aufzugeben. Seiner Auffassung nach hatte er schließlich das "Gesamtpaket" gemietet.  Dass sah das Gericht jedoch anders: Der Mieter habe den Vertrag in dem Wissen unterzeichnet, nur möglicherweise eine Garage zu erhalten.  Er könne sich also nicht darauf berufen, die Wohnung ohne Stellplatz nicht genommen zu haben. Hinzu kam, dass der Vermieter den Tausch gegen eine gleichwertige Garage direkt neben dem alten Stellplatz angeboten hatte. Da dem Mieter somit kein Schaden entstünde und der Vermieter ein begründetes Interesse an der Nutzung der Garage habe, sei die Teilkündigung rechtens, entschied das Gericht.

Kündigung der Garage durch den Mieter

Bei getrennten Mietverträgen gilt auch für Mieter die gesetzliche Frist nach  § 580a  BGB, also in der Regel drei Monate. Gründe für die Kündigung müssen Sie nicht angeben, allerdings sollte die Kündigung bis zum dritten Werktag des Monats bei Ihrem Vermieter eingehen, da sich sonst die Kündigungsfrist noch einmal um einen Monat verlängert.

Eine Teilkündigung bei Gesamtmietverträgen ist auch für Mieter seitens des Gesetzgebers nicht vorgesehen. Benötigen Sie die Garage also nicht mehr, müssen Sie in puncto Kündigung auf die Kulanz Ihres Vermieters hoffen. Andernfalls kann auch eine Untervermietung der Garage eine Option sein. Wie immer gilt: Prüfen Sie genau, welche Fristen und Vereinbarungen im Mietvertrag festgehalten wurden.

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