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22. März 2018, 12:48 Uhr
Mieterschutz gestärkt Eigenbedarf anmelden: Sperrfrist ist einzuhalten
Kündigungen von Wohnungen sind grundsätzlich zulässig, wenn die Eigentümer Eigenbedarf anmelden. Allerdings müssen sie nach dem Erwerb eines neuen Mietobjekts eine Sperrfrist von drei Jahren einhalten. Eine frühere Eigenbedarfskündigung ist nicht wirksam.
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Eigenbedarf anmelden – ein Fall für den BGH
Ab wann ist eine Eigenbedarfskündigung gerechtfertigt oder nicht? Mit dieser Frage beschäftigen sich immer wieder die deutschen Gerichte. Auch der Bundesgerichtshof (BGH) fällte dazu jetzt ein Urteil (AZ VIII ZR 104/17). In dem Fall ging es um eine Firma, die als Eigentümerin das Mietverhältnis mit einer Familie beenden wollte.
Das Unternehmen, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), hatte die betreffende 160 Quadratmeter große Wohnung im Januar 2015 als Vermieter übernommen. In ihr lebt seit 1981 ein mittlerweile 70 Jahre alter Mann mit Frau und Tochter. Für die Räume im Frankfurter Westend zahlt er 860 Euro Miete.
Eigenbedarfskündigung aus repräsentativen Gründen
Dort wollte einer der Gesellschafter der GbR bereits nach kurzer Zeit selbst einziehen. Dafür sprach er im Mai 2015 eine Eigenbedarfskündigung aus. Begründung: Er lebe von seiner Frau getrennt und brauche als erfolgreicher Immobilienunternehmer eine repräsentative Wohnung. Die einzige in seinem umfangreichen Bestand, die dieser Anforderung genüge, sei jene im Frankfurter Westend. Und weil er meinte, daher Eigenbedarf anmelden zu können, klagte er auf die Beendigung des Mietverhältnisses.
Dagegen wehrte sich der Beklagte erfolgreich durch alle Vorinstanzen. So entschied das Landgericht (LG) Frankfurt am Main, dass die Sperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB hätte eingehalten werden müssen. Die beläuft sich auf drei Jahre. Erst nach dieser Zeit darf ein neuer Eigentümer wegen Eigenbedarfs kündigen, um seinen vermieteten Besitz in Wohnungseigentum umzuwandeln. Diese Regelung erstreckt sich, so das LG, auch auf Personengesellschaften und Miteigentümergemeinschaften.
BGH: Auf die Sperrfrist kommt es an
Schließlich landete der juristische Streit vor dem Bundesgerichtshof. Der ließ die Frage, ob der klagende Gesellschafter zurecht Eigenbedarf anmelden durfte, zwar offen. Allerdings äußerten die Richter sich verwundert darüber, dass er angesichts seines großen Fundus’ an Wohnungen überhaupt eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen habe.
Ausschlaggebend sei in diesem Fall aber, dass auch eine GbR sich an die dreijährige Sperrfrist für eine Eigenbedarfskündigung zu halten habe. Sie soll den Kündigungsschutz für Mieter stärken, wenn Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt werden sollen. Der ließe sich andernfalls nach dem sogenannten Münchener Modell umgehen, bei dem Eigentümer zunächst Eigenbedarf anmelden, um ihr daraufhin entmietetes Wohneigentum dann doch zu verkaufen.
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