So geht's richtig Mieter zieht nicht aus: Hilft nur die Räumungsklage?

Die Wohnung wurde fristgerecht gekündigt, aber der Mieter zieht nicht aus – wie muss ein Vermieter vorgehen, um wieder über sein Eigentum verfügen zu können?

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Der einzige Weg führt über die Justiz

Eigentlich verliert ein Mieter mit der Kündigung das Recht auf die Nutzung des von ihm bewohnten Hauses oder der Wohnung: Er müsste also ausziehen und die Mietsache dem Vermieter wieder geräumt übergeben. Es kommt aber vor, dass das nicht passiert und der Mieter einfach in der Wohnung bleibt. Oder er verschwindet auf Nimmerwiedersehen, ohne seine Wohnungseinrichtung mitzunehmen.

Für den Vermieter ist das eine mehr als ärgerliche Situation. Selbst tätig werden darf er nicht; ihm bleibt nur der Weg über die Justiz. Und das kann unter Umständen Monate oder sogar Jahre in Anspruch nehmen.

Erster Schritt: Räumungsklage

Als Erstes muss der Vermieter eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen – also dem Gericht, in dessen Bezirk die Wohnung oder das Haus liegt. Nur die Räumungsklage verschafft ihm einen Räumungstitel und nur mit dem kann er die Zwangsvollstreckung gegen den Mieter betreiben und einem Gerichtsvollzieher den Auftrag zur Räumung der Wohnung erteilen.

Der Vermieter darf niemals eigenmächtig tätig werden, sich Zutritt zu der Wohnung verschaffen und das fremde Eigentum entsorgen, den störenden Mieter also einfach vor die Tür setzen. Mag die Verlockung auch groß sein: Ein solches Vorgehen wäre strafbar (Nötigung und Hausfriedensbruch) und der Mieter könnte nicht nur Schadenersatz verlangen, sondern möglicherweise sogar einen Wiedereinzug in die Wohnung erzwingen.

Miet­schul­den gleich mit einklagen

Oftmals ist es sinnvoll, die Räumungsklage gleich mit einem Zahlungsauftrag über offene Mieten zu verbinden, wenn denn der Mieter seinen Zahlungen nicht nachgekommen und die ausstehende Miete der Grund für die Kündigung ist. Diese Forderung müsste sonst nämlich über ein zweites Verfahren eingeklagt werden, was die Kosten für den Vermieter noch weiter in die Höhe treiben würde.

Der Räumungstitel muss alle Bewohner des Mietgegenstandes namentlich nennen, das heißt unter Umständen auch volljährige und erwerbstätige Kinder des Mieters.

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Vermieter muss Gerichts­kos­ten vorlegen

Schon die Einreichung der Klage ist mit Kosten verbunden, denn vor Zahlung eines Gerichtskostenvorschusses wird das Gericht nicht tätig. Die Höhe der Kosten richtet sich dabei nach dem Streitwert. Der errechnet sich nach der Jahresnettomiete: Eine monatliche Nettomiete von zum Beispiel 500 Euro führt zu einem Streitwert von 6.000 Euro. Die Gebühren richten sich nach der Gebührentabelle des Gerichtskostengesetzes (GKG).

Nach der Zahlung des Gerichtskostenvorschusses stellt das Gericht dem Mieter die Klage zu. Dieser hat dann in der Regel zwei Wochen Zeit um dem Gericht mitzuteilen, ob er sich gegen die Klage zur Wehr setzen möchte. Reagiert er innerhalb dieser Frist nicht, kann der Vermieter ein Versäumnisurteil erwirken und damit sofort die Zwangsvollstreckung betreiben.

Mieter kann Klage abwehren

Anders sieht es aus, wenn der Mieter gegen die Klage vorgeht und diese Absicht innerhalb der eingeräumten Zweiwochenfrist erklärt. Meist bekommt er dann noch einmal zwei Wochen Zeit, um seine Verteidigung zu formulieren. Er könnte beispielsweise behaupten, die Kündigung sei unwirksam, da gar kein Kündigungsgrund gegeben sei. Einigen sich die beiden Parteien in so einem Fall nicht außergerichtlich, um Zeit und Kosten zu sparen, nimmt das Gericht sich der Sache an.

Dann müssen Beweise gesammelt, Zeugen gehört und Sachverständigengutachten eingeholt werden. Über die Dauer eines solchen Verfahrens lassen sich kaum seriöse Einschätzungen abgeben, da zu viele Faktoren eine Rolle spielen. Tatsächlich kann es sich aber leicht über Monate hinziehen.

Selbst wenn der Vermieter ein Urteil zu seinen Gunsten erhält, ist die Sache damit nicht unbedingt ausgestanden: Der Mieter hat immer die Möglichkeit, Berufung beim Landgericht einzulegen. Macht er davon Gebrauch, können weitere Monate ins Land gehen.

Gerichts­voll­zie­her braucht Räumungstitel

Erst wenn ein Vermieter den gewünschten Räumungstitel hat, kann er einen Gerichtsvollzieher beauftragen. Der kündigt dem Mieter eine Räumung an, die aber erst frühestens drei Wochen nach Zustellung der Räumungsankündigung stattfinden kann. Auch der Gerichtsvollzieher verlangt einen Kostenvorschuss, bevor er einen Schlosser und eine Möbelspedition beauftragt. Zwar kann sich der Vermieter die Verfahrens- und Räumungskosten vom Mieter zurückholen – aber nur, wenn da überhaupt etwas zu holen ist.

Stellt sich dann heraus, dass der Mieter die Wohnung nicht pfleglich behandelt hat, wie es seine Pflicht gewesen wäre, hat der Vermieter zusätzlich Anspruch auf Schadenersatz.

Vermieter zögern oft mit der Klageerhebung, auch weil sie die entstehenden Kosten vermeiden wollen. Sie hoffen, dass der Mieter doch noch freiwillig auszieht. Das ist zwar nachvollziehbar, aber im Hinblick auf die lange Dauer des Verfahrens oft nicht ratsam.

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