Darf ich eigentlich? Miet­ver­trag ändern: In diesen Fällen ist es möglich

Kann man seinen Mietvertrag ändern und an eine neue Lebenssituation anpassen? Denn Veränderungen passieren nun mal: Ehepaare trennen sich und einer möchte ausziehen. Oder andersherum: Ein neuer Partner soll mit in die Wohnung einziehen. Wir sagen dir, welche Möglichkeiten du in solchen und anderen Fällen hast und wann der Vermieter seinerseits Änderungen am Mietvertrag vornehmen darf.

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Miet­ver­trag: Ände­run­gen in der Regel nur ein­ver­nehm­lich möglich

Im Mietvertrag sind wesentliche Punkte des Mietverhältnisses festgelegt, etwa die Namen von Mieter und Vermieter, die Höhe der Miete und die Beschreibung des vermieteten Objekts. Ändert sich etwas an diesen Angaben, erfordert das in der Regel eine Änderung des Mietvertrages.

Allerdings gilt auch im Mietrecht: "Verträge sind einzuhalten" – und zwar für die gesamte Laufzeit. Geändert werden können bestehende Mietverträge daher meist nur im Einvernehmen zwischen Mieter und Vermieter. 

Änderungen des Mietvertrags sollten immer schriftlich in einem separaten Dokument festgehalten werden, das von beiden Parteien unterschrieben wird. Dieses Dokument sollte anschließend zusammen mit dem ursprünglichen Mietvertrag aufbewahrt werden.

Trennung und Auszug: Anspruch auf Änderung des Mietvertrags?

Folgende Ausgangssituation: Ein zusammenlebendes Paar trennt sich. Beide stehen als Mieter im Mietvertrag und einer möchte nach der Trennung die Wohnung allein übernehmen. Auch in diesem Fall muss zunächst eine Einigung mit dem Vermieter her. Die Mieter können den Mietvertrag nicht einseitig ändern, wenn ein Partner auszieht.

Eine Ausnahme gilt jedoch für (noch) verheiratete Paare, die sich im Scheidungsverfahren befinden oder dieses bereits hinter sich haben. Wenn beide Ehepartner den Mietvertrag unterschrieben haben und sich einig darüber sind, wer die Wohnung künftig nutzen soll, müssen sie den Vermieter darüber informieren. Der in der Wohnung verbleibende Ex-Partner hat gemäß § 1568a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) einen Anspruch darauf, das Mietverhältnis allein fortführen zu dürfen. Diese Regelung gilt in gleicher Weise für eingetragene Lebenspartnerschaften.

Partner zieht mit ein: Miet­ver­trags­än­de­rung nicht zwingend nötig

Wenn der Partner des Mieters mit in die Wohnung ziehen soll und der Vermieter keinen Anlass hat, dies zu untersagen, gibt es mehrere Möglichkeiten:

• Der Partner zieht "einfach so" mit ein und ist dann Bewohner, aber kein Mieter. Am Miet­ver­trag ändert sich nichts.
• Der Partner wird als gleich­be­rech­tig­ter Mieter mit in den Miet­ver­trag auf­ge­nom­men. Dies ist nur möglich, wenn der Vermieter zustimmt. Beide Partner haben dann jedoch als Mieter jeweils dieselben Rechte und Pflichten.
• Eine eher selten gewählte Lösung: Der Partner wird Unter­mie­ter, ent­spre­chend wird ein Unter­miet­ver­trag abge­schlos­sen. Auch das geht nur mit Erlaubnis des Vermieters.

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Neuer Eigen­tü­mer: Kein Anspruch auf Änderung des Mietvertrags

Der bisherige Eigentümer verkauft die Wohnung: In diesem Fall sind Mieter geschützt, denn der neue Vermieter hat keinen Anspruch darauf, den Mietvertrag einseitig inhaltlich zu ändern. Er darf auch nicht verlangen, einen neuen, für ihn vorteilhafteren Mietvertrag mit dem Mieter abzuschließen. Er tritt lediglich in den bestehenden Mietvertrag ein. Es gilt: "Kauf bricht nicht Miete".

Fort­set­zungs­an­spruch bei befris­te­tem Mietvertrag

Bei einem befristeten Mietvertrag endet das Mietverhältnis normalerweise zum angegebenem Datum. Unter bestimmten Bedingungen kann der Mieter aber eine Änderung verlangen:

• Wenn der Befris­tungs­grund (zum Beispiel Eigen­be­darf oder Abriss) später als ange­nom­men eintritt, kann er eine Ver­län­ge­rung um den ent­spre­chen­den Zeitraum fordern.
• Fällt der Befris­tungs­grund ganz weg, kann der Mieter sogar eine Ver­län­ge­rung auf unbe­stimm­te Zeit verlangen.

Der Mieter hat gemäß § 575 Absatz 3 BGB unter den genannten Bedingungen einen Anspruch auf die Zustimmung des Vermieters. Wichtig aber: Der Mieter muss die Fortsetzung des Mietvertrages verlangen, bevor die Befristung abgelaufen ist.

Miet­erhö­hung und Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung

Die Höhe der Miete, ebenfalls ein zentraler Bestandteil des Mietvertrags, darf der Vermieter unter bestimmten Bedingungen einseitig ändern – in der Regel handelt es sich dann um eine Mieterhöhung. Dazu ist er oft berechtigt, wenn er zum Beispiel Modernisierungsmaßnahmen durchführt oder wenn eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ansteht.

Wann eine Mieterhöhung gerechtfertigt ist und um wie viel Prozent die Miete steigen darf, erfährst du auf unserer Themenseite "Mieterhöhung". >>

Eine weitere Möglichkeit, Inhalte des Mietvertrags einseitig zu ändern, steht beiden Parteien zu: Ist im Mietvertrag die Vorauszahlung von Betriebskosten vereinbart, dürfen Mieter oder Vermieter nach einer Abrechnung schriftlich die Anpassung der Abschlagszahlungen auf eine angemessene Höhe erklären. Dabei darf sowohl nach oben wie auch nach unten korrigiert werden.

Bitte lesen Sie zu dem Inhalt auch unsere Rechtshinweise.