So geht’s richtig WEG-Reform 2020: Das ist neu für Eigentümer

Die Neufassung gewährt Besitzern von Eigentumswohnungen mehr Entscheidungsfreiheit und Unabhängigkeit von der Meinung anderer Eigentümer. Denn vielen Maßnahmen musste bislang die ganze Gemeinschaft zustimmen. Das ist mit der Novelle des “Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht” (Wohnungseigentumsgesetz) – kurz WEG – seit Dezember 2020 anders. Sie erlaubt den Besitzern von Eigentumswohnungen teils bauliche Vorhaben in Eigenregie. Mehr dazu und weiteren wichtigen Folgen der WEG-Reform 2020 erfahren Sie in diesem Ratgeber.

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Warum wurde die WEG-Reform notwendig?

Das alte WEG wurde 1951 eingeführt und sollte den Wohnungsbau in der Bundesrepublik fördern. Damals waren Themen wie Umweltschutz, demografischer Wandel oder Digitalisierung noch Fremdworte. Deshalb galt das Gesetz trotz einiger vorhergehender Änderungen als überholt, wurde überarbeitet und trat als WEG-Novelle am 1. Dezember 2020 in Kraft. Die Neufassung betrifft die Eigentümer (und Verwalter) von rund zehn Millionen Wohnungen in Deutschland.

Der Vollständigkeit halber: Offiziell heißt die Neufassung “Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften”. Etwas kürzer und ebenso amtlich lautet seine Bezeichnung “Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz” (WEMoG). Es ist damit Teil des Wohnungseigentumsgesetzes.

Was ändert die WEG-Reform 2020 für Wohnungseigentümer?

Die Novelle erlaubt es dir als Besitzer nach § 20 Abs. 2 WEG, gewisse bauliche Veränderungen im Alleingang vorzunehmen, also ohne die Erlaubnis anderer Eigentümer einer Wohnanlage. Das heißt, dass du beispielsweise Modernisierungen oder Sanierungen einfacher umzusetzen kannst. Allerdings musst du entsprechende Vorhaben aus eigener Tasche zahlen. Das betrifft unter anderem Maßnahmen wie:

• Lade­an­schluss für E-Autos
• bar­rie­re­frei­er Aus- und Umbau (z. B. Treppenlift)
• Zugang zum schnellen Internet (Glas­fa­ser­an­schluss)
• Ein­bruch­schutz

Auch bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum sind dank des Wohnungseigentumsgesetzes 2020 leichter möglich. Dafür sorgt § 20 Abs. 1 WEG. Demnach ist etwa für den Einbau einer sparsamen und umweltfreundlichen Heizungsanlage nur die einfache Mehrheit der Eigentümer erforderlich. Das heißt, dass schon etwas mehr als die Hälfte von ihnen ein solches Projekt durchsetzen kann.

An den Kosten muss sich die komplette Eigentümergemeinschaft aber nur unter zwei Bedingungen beteiligen:

• die Ent­schei­dung dafür fiel min­des­tens mit einer Zweidrittelmehrheit
• die Maßnahme ist nicht unver­hält­nis­mä­ßig teuer

Ansonsten müssen lediglich die befürwortenden Eigentümer für die Kosten aufkommen. Diese Regelung könnte Spielraum für rechtliche Streitigkeiten geben, falls manche Besitzer in solchen Fragen taktisch abstimmen, um sich finanzielle Vorteile zu sichern.

Konfliktpotenzial haben möglicherweise auch die neuen Vorgaben zur Betriebskostenabrechnung von vermieteten Eigentumswohnungen. Demnach ist dafür nun nicht mehr die Wohnfläche, sondern der Miteigentumsanteil des Vermieters an dem Gemeinschaftseigentum entscheidend. Das Problem: Dieser Verteilungsmaßstab ist für die Mieter nicht transparent und könnte zu Anfechtungen der Betriebskostenabrechnung führen.

Was ändert die WEG-Novelle 2020 für Eigentümerversammlungen?

Das Gesetz hat durch seine Reform auch Auswirkungen auf die Einberufung und Gestaltung von Eigentümerversammlungen. Zu den diesbezüglichen Änderungen gehört:

• Die minimale Ankün­di­gungs­frist einer Eigen­tü­mer­ver­samm­lung wurde von zwei auf drei Wochen erweitert.
• Die Ein­be­ru­fung kann auch per E-Mail erfolgen.
• Umlauf­be­schlüs­se sind nicht mehr nur in Schrift­form, sondern auch in Textform möglich. Heißt: Dafür sind auch Online-Platt­for­men oder Apps verwendbar.
• Die Ver­samm­lun­gen sind unab­hän­gig von den anwe­sen­den Mit­ei­gen­tums­an­tei­len beschluss­fä­hig. Das macht even­tu­el­le Fol­ge­ver­an­stal­tun­gen überflüssig.
• Die Online-Teilnahme Einzelner ist erlaubt, eine komplett virtuelle Ver­samm­lung aber nicht.
• Das Protokoll muss unver­züg­lich nach der Ver­samm­lung erstellt werden.

Neues WEG: Was ändert das Gesetz hin­sicht­lich der Verwalter?

Die Reform sichert Verwaltern teils mehr Befugnisse zu. So dürfen sie nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ohne Beschlüsse seitens der Eigentümer bestimmte Entscheidungen treffen. Allerdings nur, wenn diese:

• von geringer Bedeutung sind
• keine erheb­li­chen Ver­pflich­tun­gen nach sich ziehen

Als Richtlinie gilt hier der Umfang einer Wohnanlage. Je größer sie ist, desto mehr eigenen Spielraum haben Verwalter. Abhängig davon dürfen sie beispielsweise in beschränktem Maße …

• kleinere Repa­ra­tu­ren in Auftrag geben.
• Ver­sor­gungs- und Dienst­leis­tungs­ver­trä­ge abschließen.
• Haus­geld­for­de­run­gen gericht­lich durchsetzen.

Außerdem dürfen Verwalter die Gemeinschaft nach außen vertreten.

Wie weit ihre Befugnisse gehen, können aber auch die Eigentümer festlegen. Etwa indem sie die Entscheidungsfreiheit nur innerhalb eines gewissen finanziellen Rahmens gestatten. Grundsätzlich erforderlich ist ihre Zustimmung vor dem Abschluss von Darlehensverträgen oder Grundstückskaufverträgen.

Außerdem darf nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG jeder Eigentümer darauf bestehen, dass die Verwalter einen Sachkundenachweis besitzen. Ein entsprechendes Zertifikat erteilt die zuständige IHK nach einer Prüfung. Eine weitere Folge der WEG-Reform 2020 für Verwalter: Sie können von den Eigentümern ohne besonderen Grund abberufen werden (§ 26 Abs. 3 WEG).

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