Darf ich eigentlich? Wohnung unter­ver­mie­ten: Das ist rechtlich zu beachten

Mieter dürfen Zimmer ihrer Wohnung grundsätzlich untervermieten, wenn ihr Vermieter es ihnen erlaubt. Vermieter sind in vielen Fällen sogar zur Zustimmung verpflichtet. Doch unter Umständen können sie den Wunsch ihrer Mieter auch ablehnen. Was rechtlich zu beachten ist, liest du hier.

Unser Wohnungsrechtsschutz: Deine Hilfe bei Ärger mit dem Vermieter >>

Wann ist die Unter­ver­mie­tung einer Wohnung erlaubt?

In Deutschland ist es Mietern generell gestattet, in Teilen ihrer Wohnung andere Menschen dauerhaft aufzunehmen. Erbringen diese den Mietern für ihre Unterkunft eine geldwerte Gegenleistung (meist die Untermiete), werden sie als Untermieter bezeichnet.

Die Eigentümer der Wohnung haben die Untervermietung in der Regel zu dulden. Vor allem dann, wenn ihre Mieter laut § 553 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ein berechtigtes Interesse daran haben, das sich erst nach ihrem Einzug ergeben hat. Das kann der Fall sein, wenn Mieter …

• nach einer Trennung die Miete nicht allein auf­brin­gen können.
• aufgrund von Arbeits­lo­sig­keit weniger Geld haben.
• Freunde bei sich einziehen lassen möchten.
• sich (beruflich) längere Zeit woanders aufhalten, zum Beispiel im Ausland.

Besteht aus diesen und vergleichbaren Gründen ein berechtigtes Interesse der Mieter an einer Untervermietung, dürfen die Vermieter diese nicht ablehnen. Tun sie es unzulässigerweise doch, müssen sie ihren Mietern die entgangene Untermiete ersetzen. So hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (AZ VIII ZR 349/13).

Wichtig: Das BGB schreibt in § 540 unter der Überschrift „Gebrauchsüberlassung an Dritte” für die meisten Fälle vor, dass die Immobilienbesitzer über eine Untervermietung informiert werden müssen. Und zwar unabhängig davon, ob die Überlassung von Zimmern von ihnen genehmigt werden muss. Wer die Mitteilung an die Vermieter versäumt, riskiert also eine Kündigung des Mietverhältnisses seitens des Vermieters.

Von dieser Meldepflicht gibt es allerdings Ausnahmen. So brauchst du die vorübergehende Untervermietung von engen Angehörigen oder Hilfspersonal nicht anzukündigen. Das betrifft:

• Ehe­part­ner
• gemein­sa­me Kinder
• die eigenen Eltern
• Haus­an­ge­stell­te
• Pfle­ge­kräf­te

Das gilt auch für Besuch von Angehörigen oder Freunden, die du während eines Urlaubsaufenthaltes ohne Gegenleistung bei dir wohnen lässt. Das gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung, solange der Aufenthalt nicht mehr als sechs bis acht Wochen dauert. Wird er länger, solltest du doch deinen Vermieter darüber unterrichten. Tust du das nicht, und die unangemeldete Untervermietung kommt heraus, kann dir die Wohnung gekündigt werden.

Wann dürfen Vermieter die Unter­ver­mie­tung einer Wohnung ablehnen?

Dein Vermieter muss zwar viele Gründe für eine gewünschte Untervermietung akzeptieren, aber nicht alle. So darf er es ablehnen, wenn du deine ganze Wohnung untervermieten willst. Der Grund: Nach § 553 BGB darfst du nur einen Teil der Mietsache, also ein Zimmer oder mehrere, untervermieten. Das heißt auch, dass du keinen rechtlichen Anspruch darauf hast, eine Ein-Zimmer-Wohnung Dritten zu überlassen.

Ein weiterer Grund für eine Ablehnung ist gegeben, wenn die Untervermietung für den Vermieter nicht zumutbar ist. Das gilt beispielsweise, wenn der Untermieter nicht tragbar wäre, weil er den Hausfrieden stören dürfte, oder die Wohnung überbelegt wäre.

Eine bereits erteilte Genehmigung kann zurückgezogen werden, wenn dafür wichtige Gründe vorliegen. So hat es das Landgericht Berlin in einem Fall entschieden (AZ 65 S 285/16), in dem eine Mieterin ihre Wohnung untervermietet, ihren eigenen Lebensmittelpunkt jedoch seit 17 Jahren nicht mehr in der betreffenden Wohnung hatte. Gegen diese fortdauernde Untervermietung hatte der Vermieter zurecht Widerspruch eingelegt.

Wann ist ein Unter­miet­zu­schlag gerechtfertigt?

Unter Umständen dürfen Vermieter bei einer Untervermietung die Miete erhöhen. Diesen Untermietzuschlag dürfen sie etwa erheben, wenn durch zusätzliche Bewohner die Nebenkosten ansteigen. Dies ist vor allem bei Inklusivmieten oft so, in denen die Nebenkosten bereits enthalten sind. Auch darf die Miete erhöht werden, wenn die bisherigen Mieter mit der Untervermietung Gewinn erzielen wollen. In dem Fall sollten sie dem Vermieter freiwillig einen Untermietzuschlag anbieten. Unterlassen sie das, braucht dieser die Untervermietung nicht zu genehmigen.

Je nach zusätzlichem Betriebsaufwand beziehungsweise erhöhten Gefahren und Risiken durch mehr Bewohner dürfen nach einem Urteil des Amts­gerichts Hamburg (AZ 49 C 95/07) die Eigentümer die Miete um 20 Prozent heraufsetzen.

Erhöht dein Vermieter wegen einer gewünschten Untervermietung die Miete und du bist mit dieser Erhöhung nicht einverstanden, kannst du deinen Mietvertrag mithilfe des Sonderkündigungsrechts mit verkürzter Frist kündigen.

Weitere wichtige Regeln bei der Unter­ver­mie­tung einer Wohnung

Bei der Untervermietung sind noch folgende Punkte und Änderungen zu beachten.

• Im Rahmen einer Unter­ver­mie­tung entstehen zwei einzelne Miet­ver­trä­ge. Zum einen der Vertrag zwischen Vermieter und Haupt­mie­ter, zum anderen der Vertrag zwischen Haupt­mie­ter und Untermieter.
• Der Haupt­mie­ter muss dem Vermieter mitteilen, wer Unter­mie­ter werden soll. Dazu gehören Angaben wie Name, Geburts­da­tum und -ort sowie die beruf­li­che Beschäf­ti­gung. Ein Füh­rungs­zeug­nis darf der Vermieter nicht einfordern.
• Die Höhe der Unter­mie­te kann der Haupt­mie­ter bestimmen. Er darf dabei aber nicht die Vorgaben der ggf. geltenden Miet­preisbremse übertreffen.
• Gegenüber dem Vermieter haftet allein der Haupt­mie­ter. Er ist bei­spiels­wei­se dafür ver­ant­wort­lich, dass die Miete gezahlt wird, oder dass der Unter­mie­ter sich an die Haus­ord­nung hält.
• Ansprech­part­ner für alle Miet­fra­gen des Unter­mie­ters ist der Hauptmieter.
• Bei der Kündigung einer unter­ver­mie­te­ten Wohnung sind sowohl vom Haupt­mie­ter als auch vom Unter­mie­ter die gesetz­li­chen Kün­di­gungs­fris­ten einzuhalten.
• Eine Wohnung darf auch bei mehr­jäh­ri­gen Aus­lands­auf­ent­hal­ten unter­ver­mie­tet werden. Die Vermieter können aller­dings die Zustim­mung ver­wei­gern, wenn der Haupt­mie­ter überhaupt nicht mehr in der Wohnung lebt und nicht mal mehr ein Zimmer nutzt oder keinen Woh­nungs­schlüs­sel mehr hat.
• Wer seine Wohnung an Touristen unter­ver­mie­ten will, braucht dafür eine geson­der­te Erlaubnis des Ver­mie­ters. Je nach Region kann auch eine behörd­li­che Geneh­mi­gung erfor­der­lich sein. Für etwaige Schäden an der Wohnung, die von den Urlaubern ange­rich­tet werden, haftet der Hauptmieter.

Bitte lesen Sie zu dem Inhalt auch unsere Rechtshinweise.