Darf ich eigentlich? Kaution ein­be­hal­ten: Wann darf der Vermieter das?

Du bist aus deiner Wohnung ausgezogen, doch der ehemalige Vermieter zahlt deine Kaution einfach nicht zurück. Das ist ärgerlich, denn schließlich sind Umzüge kostspielig und du könntest das Geld gerade jetzt wahrscheinlich gut gebrauchen. Allerdings kann es tatsächlich einige Zeit dauern, bis du den hinterlegten Betrag zurück bekommst. Wann, wie lange und wofür Vermieter die Kaution einbehalten dürfen, liest du in diesem Artikel.

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Streit­fak­tor Mietkaution

Die Kautionsrückzahlung nach dem Auszug sorgt immer wieder für Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern. Wenig überraschend, denn hier prallen zwei entgegengesetzte Interessen aufeinander. Mieter wollen einfach schnellstmöglich ihr Geld zurück und das Thema alte Wohnung abhaken. Vermieter möchten sich hingegen möglichst lange absichern, falls noch Kosten anfallen, die auf den ehemaligen Mieter zurückzuführen sind.

Erschwerend hinzu kommt, dass es im Mietrecht keine genaue Regelung gibt, wann die Kaution nach dem Auszug zurückgezahlt werden muss. Grundsätzlich gilt, dass Vermieter das Geld nach Beendigung des Mietverhältnisses schnellstmöglich zurückzahlen sollen. Gleichzeitig sieht der Gesetzgeber aber vor, dass Vermietern eine “angemessene Frist” zur Verfügung stehen muss, um zu prüfen, ob er noch Ansprüche gegenüber dem Mieter hat, die es rechtfertigen, die Kaution vollständig oder teilweise einzubehalten. Als Mieter hast du also leider keinen Anspruch darauf, dein Mietkaution direkt mit der Schlüsselübergabe zurückzubekommen.

Wofür darf die Kaution ein­be­hal­ten werden?

In welchen Fällen die Kaution einbehalten werden darf, ist schon eindeutiger geklärt. Es gibt verschiedene Gründe, die das rechtfertigen können, zumindest für eine gewisse Zeit. Dazu gehören:

• aus­ste­hen­de Mietzahlungen
• offene Neben­kos­ten­nach­zah­lun­gen
• zu erwar­ten­de Neben­kos­ten­nach­zah­lun­gen, etwa weil die jährliche Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung noch aussteht
• Mängel in der Wohnung, die behoben werden müssen

In solchen Fällen ist es dem Vermieter erlaubt, die Kaution nach dem Auszug des Mieters für drei bis sechs Monate einzubehalten.

Vermieter behält Kaution wegen Mängeln ein

Der Vermieter darf also grundsätzlich die volle oder einen Teil der Kaution für eine geraume Zeit nach deinem Auszug einbehalten, um zu prüfen, ob es Schäden in der Wohnung gibt, für die du aufkommen musst, und die Reparaturkosten zu kalkulieren.

Um auf der sicheren Seite zu sein, solltest du bei der Wohnungsübergabe auf ein Übergabeprotokoll bestehen, welches belegt, dass du die Wohnung in ordnungsgemäßem Zustand übergeben hast. Sollte dein Vermieter später die Behebung von Schäden fordern, die bei Auszug nicht schriftlich protokolliert wurden, kannst du auf dieses Protokoll verweisen. Im Falle eines Falles hat es Beweiskraft vor Gericht.

Wichtig: Du solltest nicht nur beim Auszug, sondern schon beim Einzug ein Übergabeprotokoll mit dem Vermieter anfertigen. So können dir nach Ende deiner Mietzeit keine Mängel angelastet werden, die bereits vor Vertragsbeginn vorlagen.

Nicht einbehalten werden darf die Mietkaution für Mängel, die auf normale Abnutzung zurückzuführen sind, zum Beispiel

• durch All­tags­ge­brauch ent­stan­de­ne, normale Nut­zungs­spu­ren auf einer Herd­plat­te oder einem Cerankochfeld
• ein trop­fen­der Was­ser­hahn oder Risse in Badezimmerfliesen
• ein defekter Tür- oder Fenstergriff

Für die Instandsetzung solcher Verschleißmängel ist der Vermieter zuständig. Die Kosten für solche Kleinstreparaturen dürfen Vermieter nur dann auf den Mieter umlegen, wenn dies vorher vertraglich vereinbart wurde.

Sollten dem Vermieter bei der Wohnungsübergabe Mängel auffallen, die auf deine Kappe gehen, kann er die Kaution erst einmal einbehalten. Typische Beispiele sind Brandlöcher oder nicht entfernbare Rotweinflecken in Bodenbelägen. Juristisch gesehen fällt das unter “vertragswidrige Beschädigung”. Häufiger Grund für Kautionsstreitigkeiten sind auch Nikotinablagerungen in der Wohnung. Dazu hat der Bundesgerichtshof entschieden: Es kommt darauf an, ob die Spuren des starken Rauchens mit normalen Malerarbeiten entfernt werden können oder ob ein erheblicher Mehraufwand nötig ist (AZ VIII ZR 37/07).

Vermieter behält Kaution wegen offener Miet- oder Neben­kos­ten ein

Solltest du mit der Miete im Rückstand sein oder noch offene Nebenkostenabrechnungen bestehen, hat der Vermieter das Recht, einen Teil der Kaution einzubehalten, bis du diese Außenstände beglichen hast. Ansonsten kann der Vermieter den entsprechenden Betrag anteilig von der Kaution abziehen. Ebenso ist er berechtigt, einen Teil der Kaution einzubehalten, um eventuelle Nachzahlungen von Betriebskosten mit der Kaution zu verrechnen.

Bei demnächst zu erwartenden Kosten durch die Betriebskostenabrechnung ist es nach einer Entscheidung des Amtsgerichts München sogar zulässig, wenn der Vermieter einen Teil der Kaution auch über die übliche Frist von sechs Monaten hinaus einbehält (AZ 472 C 6762/17).

Vermieter zahlt Kaution nicht zurück: Das kannst du als Mieter tun

Du hast deine Wohnung ordnungsgemäß übergeben und hast keine Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Vermieter mehr, doch dieser behält deine Kaution trotzdem unangemessen lange ein? Das ist natürlich nicht rechtmäßig. Oft liegt das Problem allerdings in fehlender Kommunikation begründet. Etwa über vermeintlich Mängel. Erster Schritt in einer solchen Situation sollte immer eine höfliche Nachfrage beim Vermieter sein. Wenn dein ehemaliger Vermieter nicht reagiert, empfiehlt sich folgendes Vorgehen:

• Den Vermieter schrift­lich auf­for­dern, die Kaution zurück­zu­zah­len. Am besten per Ein­schrei­ben mit Rück­schein, damit du die Auf­for­de­rung im Streit­fall belegen kannst.
• Den Vermieter bitten, dir die Gründe für den Einbehalt der Kaution zu nennen
• Eine ange­mes­se­ne Frist für die Rück­zah­lung setzen.
• Den Vermieter darüber in Kenntnis setzen, dass du recht­li­che Schritte einleiten wirst, sollte er die Kaution nicht innerhalb der gesetzten Frist zurückzahlen.

Reagiert der Vermieter nicht auf dein Schreiben, solltest du einen Experten für Mietrecht hinzuziehen.

Bitte lesen Sie zu dem Inhalt auch unsere Rechtshinweise.