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30. Juni 2023, 15:51 Uhr
Achtung, das wird teuer! Mieterhöhung bei Indexmiete: Das musst du wissen
Für viele Mietverträge wird eine Indexmiete vereinbart, die an den Verbraucherpreisindex gekoppelt ist. Anders als eine Staffelmiete ermöglicht diese eine flexible Mieterhöhung oder auch Mietminderung. Wie du eine Mieterhöhung bei Indexmiete berechnest und ob es eine Kappungsgrenze gibt, liest du hier.
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Was ist eine Indexmiete?
Bei der Indexmiete ist die Höhe der Miete an den Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt. Dieser spiegelt wider, wie sich die Preise für alle Produkte und Dienstleistungen entwickeln, die deutsche Privathaushalte zu Konsumzwecken kaufen. Eine Indexmiete hat für Mieter und Vermieter folgende Bedeutung: Sie gewährleistet eine kontinuierliche Anpassung der Miete an die Inflation.
Die Teuerungsrate oder Inflationsrate gibt an, um welchen Prozentsatz die Preise im Vergleich zum Vorjahresmonat oder zum Vorjahr gestiegen oder gefallen sind. Gut zu wissen: Die Indexmietberechnung für Gewerberäume kann sich statt auf den VPI Deutschland auch auf den VPI des Standort-Bundeslandes oder auf den Index der Europäischen Gemeinschaft beziehen.
Mieter und Vermieter können gemäß § 557b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) im Mietvertrag eine Indexmiete vereinbaren. Dann wird die Miete regelmäßig durch den Vermieter an den Index angepasst. Steigt der Index, wird die Miete entsprechend erhöht, sinkt der Index, wird die Miete entsprechend gesenkt. Hierbei gilt jedoch: Nach einer Anpassung muss die Miethöhe für mindestens zwölf Monate unverändert bleiben.
Indexmiete und Staffelmiete: Das ist der Unterschied
Sowohl Index- als auch Staffelmiete sind Vereinbarungen, die in einem Mietvertrag festgelegt werden können. Der Hauptunterschied zwischen den beiden liegt darin, wie die Miete angepasst wird. Während bei der Indexmiete die Anpassung basierend auf einem Index, normalerweise dem Verbraucherpreisindex erfolgt, sieht die Staffelmiete hingegen vorab festgelegte Erhöhungen in regelmäßigen Intervallen vor, unabhängig von einem Index.
Erhöhung der Indexmiete berechnen: So geht’s
Die Mieterhöhung erfolgt also bei einer Indexmiete nicht automatisch, sie muss vom Vermieter konkret geltend gemacht werden. Zur Berechnung müssen der aktuelle VPI sowie der VPI vom Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses bekannt sein und auch im Schreiben des Vermieters zur Mietänderung genannt werden. Mit einer Formel wird die prozentuale Veränderung ermittelt.
Beispielrechnung:
(neuer VPI : alter VPI) x 100 – 100 = Mieterhöhung in Prozent
Um diesen Prozentsatz kann der Vermieter nun die Nettomiete erhöhen beziehungsweise senken. Gültig wird die Mietänderung für den Mieter erst zwei Monate nach Erhalt des Schreibens, wie es auch bei herkömmlichen Mieterhöhungen der Fall ist.
Hat die Indexmiete Vorteile für den Mieter?
Vor allem der Vermieter profitiert bei steigender Inflation von einer Indexmiete. Sofern er sich an alle rechtlichen Vorgaben hält, kann er die Miete regelmäßig erhöhen, ohne dass eine Zustimmung des Mieters nötig ist: Die entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag genügt hier.
Aber auch für Mieter hat eine Indexmiete Vorteile:
- Transparenz und Planungssicherheit im Hinblick auf kommende Mieterhöhungen
- Mögliche Mietminderung bei sinkender Inflation
Außerdem sind durch eine Indexmietvereinbarung nach § 557b Abs. 2 BGB andere Mieterhöhungen gesetzlich ausgeschlossen: Wenn der Vermieter also Modernisierungen oder Instandsetzungen vornimmt, die nicht gesetzlich vorgeschrieben sind, kann er die Miete nicht aufgrund dieser Maßnahmen erhöhen. Ausgenommen ist lediglich eine Anpassung der Betriebskostenpauschale.
Indexmiete und Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse ist ein Instrument, das in einigen Ländern oder Städten eingeführt wurde, um den Anstieg der Mieten in angespannten Wohnungsmärkten zu begrenzen. Sie legt fest, dass die Miete bei Neuvermietungen nur einen bestimmten Prozentsatz über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.
Bei der Indexmiete greift die Mietpreisbremse jedoch nicht, da hier die Mietanpassung nicht aufgrund von Vergleichsmieten erfolgt. Auch ist bei der Indexmiete die sogenannte Kappungsgrenze unwirksam, die zur Mietdeckelung gesetzlich auf 20 Prozent festgelegt wurde. Während normale Mieten innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen dürfen, gilt das für die Indexmiete nicht.
Die Indexmiete besitzt also keine Deckelung – steigt die Inflation, steigt auch der Mietpreis. Die einzige Grenze nach oben legt § 138 BGB fest: Mietwucher muss auch bei einer Indexmietvereinbarung nicht toleriert werden. Dieser liegt vor, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent überschritten und eine Zwangslage des Mieters – beispielsweise durch Wohnungsmangel – bewusst ausgenutzt wird. Dann ist die Mieterhöhung prinzipiell unwirksam.
Bemerkst du, dass deine Mieterhöhung nicht verhältnismäßig ist, nimmst du am besten Kontakt zu deinem Vermieter auf. Zeigt dieser sich uneinsichtig, solltest du dir mietrechtlichen Rat suchen.
- Eine Indexmiete ist an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. So wird die Miete regelmäßig an die aktuelle Inflation angepasst.
- Bei einer Indexmiete darf eine Mieterhöhung höchstens alle zwölf Monate stattfinden.
- Bei der Indexmiete greifen weder Mietpreisbremse noch Kappungsgrenze, sie ist grundsätzlich nicht gedeckelt. Eine Ausnahme kann es höchstens geben, wenn Mietwucher vorliegt, die Indexmiete also deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
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