Darf ich eigentlich? Beleuch­tung Mietshaus: Das gilt für Trep­pen­haus und Co.

Eine gute Beleuchtung in Gebäuden und zugehörigen Außenbereichen kann Unfälle verhindern und ist deshalb ein wichtiger Sicherheitsaspekt. In Mietshäusern beziehungsweise Mehrfamilienhäusern müssen Vermieter für ausreichende Lichtverhältnisse sorgen. Doch was bedeutet das im Detail? Das erfährst du in diesem Ratgeber.

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Beleuch­tung: Vermieter haben Verkehrssicherungspflicht

Für die Beleuchtung in einem Mehrfamilienhaus sind die Vermieter verantwortlich. Sie unterliegen der sogenannten Verkehrssicherungspflicht und müssen dafür sorgen, dass die übliche Nutzung Ihrer Immobilie und des dazugehörigen Grundstücks gefahrlos möglich ist. Immobilieneigentümer begehen eine schuldhafte Handlung, sollten sie die Sicherungspflicht missachten. Verunfallen Mieter aufgrund einer Gefahrenquelle, werden Vermieter gemäß § 823 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) schadensersatzpflichtig.

Die Verkehrssicherungspflicht betrifft dabei alle öffentlich zugänglichen Bereiche und umfasst auch deren ausreichende Beleuchtung. So sind Vermieter zur Beleuchtung folgender Bereiche angehalten:

• Trep­pen­häu­ser,
• Dachböden,
• Keller,
• Ein­gangs­be­rei­che,
• Fahr­stüh­le,
• Hin­ter­hö­fe,
• Park­plät­ze und
• Gärten.

Lampe defekt: Mieter oder Vermieter in der Pflicht?

Doch wer ist zuständig, wenn beispielsweise im Treppenhaus eine Lampe defekt ist – Mieter oder Vermieter? Die Regeln sind eindeutig: Die Verkehrssicherungspflicht erstreckt sich nicht nur auf die Installation von Lichtanlagen, sondern auch auf deren Wartung. Die Kosten dafür dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden. Das gilt beispielsweise für die Anschaffung neuer Leuchten und Leuchtmittel. So hat es das Amtsgericht Münster entschieden (AZ 7 C 4687/11). Im betreffenden Fall wollte eine Vermieterin die Kosten für den Austausch von Glühbirnen über die Betriebskosten zurückerhalten. Dabei habe es sich allerdings um Instandsetzungs- beziehungsweise Reparaturarbeiten gehandelt, die nicht umlagefähig seien, so das Gericht. Eine Zahlungspflicht der Mieter sei deshalb nicht gegeben.

Derlei Tätigkeiten in allgemeinen Bereichen eines Gebäudes sind ebenfalls nicht von Vereinbarungen über Kleinreparaturen abgedeckt. Denn diese betreffen nur Reparaturen von Dingen, auf die Mieter in ihrer Wohnung selbst häufigen Zugriff haben, wie beispielsweise Wasserhähne oder Lichtschalter. Zusätzliche Klauseln im Mietvertrag können keine anderweitigen Regelungen vorsehen und sind deshalb nichtig.

Umlagefähig sind allerdings die Stromkosten für den Betrieb der Beleuchtung von Gemeinschaftsflächen. Diese dürfen Vermieter ihren Mietern als Beleuchtungsnebenkosten in die Nebenkostenrechnung setzen. So schreibt es § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) vor.

Trep­pen­haus­be­leuch­tung im Mietshaus: Das gilt

Details der Treppenhausbeleuchtung in Mietshäusern regelt die DIN-Norm 18 015-2. Demnach gelten unter anderem folgende Bestimmungen.

• In allgemein zugäng­li­chen Bereichen, zu denen auch Trep­pen­häu­ser gehören, sind Beleuch­tungs­an­la­gen zu installieren.
• Ob diese manuell oder etwa per Bewe­gungs­mel­der aktiviert werden, ist den Ver­mie­tern freigestellt.
• Wird die Beleuch­tung per Hand bedient, dann müssen die Schalter in der Dun­kel­heit deutlich erkennbar sein. Das heißt, beleuch­te­te Licht­schal­ter sind im Trep­pen­haus Pflicht. Es sei denn, sie sind auf andere Art und Weise leicht zu finden.
• Leucht­an­la­gen, die sich nach einer vor­ein­ge­stell­ten Zeit abschal­ten, müssen dies mit einer Warn­funk­ti­on ankün­di­gen. Das kann bei­spiels­wei­se durch Dimmen der Hel­lig­keit oder ein Blinken erfolgen.
• Ist die Trep­pen­haus­be­leuch­tung mit einer Abschalt­au­to­ma­tik versehen, dann darf der Zeit­schal­ter nicht zu kurz ein­ge­stellt sein.

In einem Fall vor dem Oberlandesgericht (OLG) Koblenz hatte ein Vermieter die Leuchtdauer auf 20 Sekunden programmiert. Diese Zeit reiche nicht aus, so das Gericht, um in normalem Tempo von einer Etage in die übernächste zu gelangen. Es sprach einer Frau Schadenersatz zu, die es innerhalb dieser Zeit nicht in ihre Wohnung geschafft hatte und im Dunkeln gestürzt war. Der Vermieter habe seine Verkehrssicherungspflicht verletzt (AZ 5 U 324/95).

Aber: Wer in einem dunklen Treppenhaus stürzt, hat nicht automatisch Anspruch auf Schadenersatz und Schmerzensgeld. Das zeigte ein Verfahren vor dem Landgericht Coburg (AZ 11 O 235/11). Dabei ging es um eine Frau, die nach dem Besuch einer Arztpraxis auf der letzten Stufe im unbeleuchteten Treppenhaus gestolpert war und sich schwer am Fuß verletzte. Sie verklagte den Vermieter des Gebäudes auf Zahlung von Schadenersatz und Schmerzensgeld. Das Gericht wies die Klage allerdings ab. Die Begründung: Die Beleuchtung im Treppenhaus war bereits kaputt, als die Frau das Treppenhaus für den Besuch der Arztpraxis betrat. Sie kannte also die Situation und hätte sich darauf einstellen müssen.

Haus­ein­gang und Gehwege: Ist Außen­be­leuch­tung Pflicht?

Auch für die Außenbeleuchtung sind nicht die Mieter, sondern die Vermieter zuständig. Diese haben im Rahmen ihrer Verkehrssicherungspflicht darauf zu achten, dass die Eingangsbereiche mit Lampen ausgestattet sind. Die müssen die ganze Nacht über eingeschaltet sein beziehungsweise mit Dämmerungsschaltern oder Bewegungsmelder anzuschalten sein.

Die Gehwege zwischen dem Gebäude und den öffentlichen Gehwegen schließt dies allerdings nicht zwangsläufig mit ein. Ist jedoch eine Beleuchtung vorhanden, dann ist am Haus ein Ein-aus-Schalter anzubringen, um die Anlage damit bedienen zu können.

Das Anbringen von Hausnummern ist in Deutschland Pflicht, deren Beleuchtung jedoch nicht überall. Nur in Hamburg und Berlin müssen die Hausnummern auch bei Dunkelheit deutlich erkennbar sein. In den anderen Bundesländern gibt es diese Verpflichtung nicht.

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