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25. September 2024, 16:06 Uhr
So geht’s richtig Dachboden ausbauen: Das gilt für die Baugenehmigung
Viele Hausbesitzer möchten ihren Dachboden ausbauen, um zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. So kann ein neues Schlafzimmer, ein Büro oder ein Hobbyraum entstehen. Bevor du allerdings mit den Arbeiten beginnst, musst du verschiedene rechtliche und bauliche Aspekte berücksichtigen, um auf der sicheren Seite zu sein.
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Wann ist eine Baugenehmigung für den Dachbodenausbau notwendig?
Ob für den Ausbau vom Dachgeschoss eine Genehmigung erforderlich ist, hängt davon ab, wie stark in die bauliche Struktur eingegriffen wird. Gemäß § 29 Baugesetzbuch (BauGB) ist der Dachbodenausbau genehmigungspflichtig, wenn es sich um eine Nutzungsänderung handelt, beispielsweise wenn der Raum vom Lagerbereich in einen Wohnraum umgewandelt wird.
Bauliche Veränderungen, die in der Regel eine Genehmigung erfordern, betreffen:
- Statik
- Brandschutz
- Energieeffizienz
Dazu zählen beispielsweise Änderungen der Dachkonstruktion wie der Einbau von Dachgauben oder Dachfenstern, das Ändern der Dachform selbst oder der Austausch von tragenden Strukturen. Hier greift üblicherweise das Baurecht nach den jeweiligen Landesbauordnungen.
Übrigens: Für Wohnungseigentümer im Mehrfamilienhaus sind seit der WEG-Reform [VL1] die genauen Voraussetzungen für bauliche Veränderungen im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Allerdings ist für den Dachbodenausbau nach § 20 Abs. 1 WEG ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft nötig.
Diese Unterlagen brauchst du für die Baugenehmigung
Damit der Antrag auf Baugenehmigung bearbeitet werden kann, musst du bestimmte Unterlagen einreichen. Dazu gehören:
- Bauantrag: Antragsformular der zuständigen Behörde
- Baupläne: Grundrisse, Ansichten und Schnitte des geplanten Ausbaus
- Statische Berechnungen: Nachweise der Tragfähigkeit durch einen Statiker
- Nachweise zum Brandschutz: Details zu Fluchtwegen und feuerfesten Materialien
- Energieeinsparnachweise: Belege zur Einhaltung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), besonders zur Dämmung und Fensterqualität
Dachboden: Sicherheit und technische Anforderungen
Dein Dachgeschossausbau muss den geltenden Bauvorschriften und Normen entsprechen. Die Statik ist einer der wichtigsten Aspekte, denn nicht jeder Dachboden ist ohne Weiteres für Wohnzwecke geeignet. Deshalb muss ein Statiker im Vorfeld prüfen, ob die Deckenbalken und die tragenden Wände des Dachbodens die zusätzlichen Lasten von Möbeln, Personen und gegebenenfalls sanitären Anlagen tragen können.
Der Brandschutz ist ebenso wichtig: Nach § 14 Musterbauordnung (MBO) sind Gebäude so anzuordnen und zu errichten, dass im Brandfall die Brandbekämpfung sowie die Rettung von Menschen und Tieren möglich ist. Dazu gehört unter anderem, dass Dachräume über einen zweiten sicheren Fluchtweg verfügen müssen. Wie dieser zu gestalten ist – etwa mit einer Notleiter oder durch spezielle Rettungsfenster – ist je nach Landesbauordnung unterschiedlich.
Ähnlich verhält es sich mit den beim Bau verwendeten Materialien: Diese sollten den Vorgaben des Brandschutzes entsprechen. Je nach Landesbauordnung gelten spezielle Vorgaben für Dachwohnungen, beispielsweise die Verpflichtung zu feuerfesten Decken und Wänden.
Der Dachbodenausbau muss außerdem die energetischen Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) erfüllen. Das beinhaltet passende Maßnahmen zur Dämmung der Dachflächen nach § 47 GEG, aber auch eine energieeffiziente Verglasung der Dachfenster. Zudem müssen alle elektrischen Installationen und Heizsysteme fachgerecht eingebaut werden, um den Sicherheitsanforderungen zu entsprechen.
Kann ich mein Dachgeschoss ohne Baugenehmigung ausbauen?
Nein. Wer ohne Genehmigung baut, begeht eine Bauordnungswidrigkeit. Diese wird von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde geahndet. Die Behörden haben nach § 79 der Musterbauordnung (MBO) das Recht, bis zur Klärung der Sachlage einen Baustopp zu verhängen und den nicht genehmigten Ausbau zu untersuchen. Bei einem Verstoß gegen baurechtliche Vorschriften drohen je nach Bundesland und Schwere des Vergehens Bußgelder in Höhe von bis zu 50.000 Euro.
Entspricht der Dachbodenausbau nicht den Vorschriften, kann die Bauaufsichtsbehörde zudem die Rückkehr zum ursprünglichen Zustand fordern. § 80 MBO sieht vor, dass bei einer nicht genehmigten Baumaßnahme eine Rückbaupflicht besteht, wenn der Ausbau nicht nachträglich genehmigt werden kann.
Auch wenn die Arbeiten bereits abgeschlossen sind, musst du die Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde einholen, um die Legalisierung des Ausbaus nachträglich zu beantragen. Allerdings sind solche Nachbesserungen oftmals mit hohen Kosten verbunden, um den Ausbau des Dachbodens den gesetzlichen Anforderungen anzupassen. Bei gravierenden Mängeln, etwa bei fehlenden Fluchtwegen oder mangelhafter Statik, wird die Genehmigung verweigert.
Dachbodenausbau im Mietshaus: Das musst du wissen
Plant der Vermieter eines Mietshauses, den Dachboden auszubauen, muss er die Maßnahme den Mietern nach § 555c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) spätestens drei Monate vor Beginn der Bauarbeiten schriftlich ankündigen.
Mieter haben in dieser Zeit das Recht, gegen die geplanten Maßnahmen Einspruch zu erheben, wenn sie dadurch unangemessen benachteiligt werden, beispielsweise durch unzumutbare Lärmbelästigung oder bei Verlust an Wohnqualität.
Wenn durch den Ausbau zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird, kann dies als Modernisierungsmaßnahme gelten. Der Vermieter hat in diesem Fall nach § 559 BGB das Recht, jährlich acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Mieter umzulegen.
Förderung: Finanzielle Unterstützung für den Dachbodenausbau
Den Dachboden auszubauen, ist mit hohen Kosten verbunden. Es gibt aber staatliche Förderungen, die den Ausbau des Dachgeschosses finanziell unterstützen. Die KfW-Bank fördert beispielsweise mit dem Programm „KfW 262“ Maßnahmen zur klimafreundlichen Sanierung mit Zuschüssen und Krediten.
Auch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bietet im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) Zuschüsse für Energieeinsparung und den Einsatz erneuerbarer Energien.
Damit können zum Beispiel Dämmmaßnahmen oder der Einbau neuer Fenster bezuschusst werden. Wichtig: Du musst den Förderantrag in der Regel vor Baubeginn stellen, um Anspruch auf Unterstützung zu erhalten.
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