Durchatmen Eigen­be­darfs­kün­di­gung: Diese Rechte haben Mieter

Eine Eigenbedarfskündigung führt bei Mietern häufig zu einem Schock – und schnell zum Streit mit ihren Vermietern. Deshalb sollten Mieter wissen, wann eine Kündigung wegen Eigenbedarf legitim ist und wann nicht. Hier erfährst du, was das Mietrecht zum Thema sagt.

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Eigen­be­darfs­kün­di­gung: BGB for­mu­liert gesetz­li­che Grundlage

Manche Kündigung wegen Eigenbedarf verletzt die Rechte der Mieter. Dahinter muss nicht böse Absicht stecken. Vielmehr kann das auch an Unkenntnis der rechtlichen Voraussetzungen liegen. Schließlich ist nicht jeder Eigentümer ein Vermietungsprofi. Klar ist aber: Vermieter brauchen triftige Gründe, um das Mietverhältnis wirksam zu beenden. 

Eine Eigenbedarfskündigung ist vom Gesetzgeber im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt – allerdings nur mit einem Satz. Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vor, wenn "der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt."

Eigen­be­darf anmelden: Welche Gründe sind zulässig?

Möchte ein Vermieter selbst in die Wohnung einziehen, lässt sich seitens der Mieter meist nicht viel dagegen machen. Gründe für eine berechtigte Eigenbedarfskündigung liegen zum Beispiel vor, wenn Eigentümer:

• in der Immobilie ihr Rent­ner­da­sein genießen möchten
• den Weg zur Arbeit verkürzen oder den Arbeits­platz in die eigenen vier Wände verlegen möchten
• enge Fami­li­en­an­ge­hö­ri­ge (s. u.) ins Haus oder in die Wohnung ein­quar­tie­ren wollen
• unter Umständen eine Zweit­woh­nung oder Feri­en­woh­nung benötigen
• aus fami­liä­ren Gründen (Heirat, Kinder) mehr Platz als bisher brauchen
• aus beruf­li­chen Gründen (Job­wech­sel, Arbeits­lo­sig­keit) in die Immo­bi­li­en einziehen wollen
• aus gesund­heit­li­chen Gründen eine Wohnung mit mehr Platz für sich und ihre Pfle­ge­kräf­te im Haushalt benötigen

Kommt es über eine Eigenbedarfskündigung zum Rechtsstreit, dann müssen Vermieter diese und ähnlich gelagerte Gründe belegen.

Doch wer zählt überhaupt als Vermieter? Ausschlaggebend ist dafür der Eintrag im Grundbuch. Nur wer dort namentlich eingetragen ist, gilt als Eigentümer und somit gegebenenfalls als Vermieter. Es gibt allerdings Ausnahmen von dieser Regel. So dürfen juristische Personen wie eine GmbH keinen Eigenbedarf anmelden. Es sei denn, der Eigentümer ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (AZ VIII ZR 231/08).

Übrigens: Vermieter dürfen auch bei Gewerbeimmobilien (Arztpraxen, Anwaltskanzleien u. ä.) zu Recht auf Eigenbedarf pochen, wenn sie diese selbst beruflich nutzen wollen. In jedem Fall gilt: Hat nicht der rechtmäßige Vermieter die Eigenbedarfskündigung unterschrieben, ist sie ungültig.

Wer genau sind Fami­li­en­an­ge­hö­ri­ge und Ange­hö­ri­ge des Haushalts?

Während die Sachlage bei einem vermietenden Eigentümer noch relativ übersichtlich wirkt, ist das hinsichtlich von Familienangehörigen oder Angehörigen eines Haushalts häufig anders – und deshalb strittig. Die Frage ist also: Wer darf bei Eigenbedarf einziehen?

Bei folgenden Personen hat die Rechtsprechung bislang eine Eigenbedarfskündigung anerkannt. Abgesehen vom Eigentümer betraf das in der Regel dessen:

• Groß­el­tern
• Eltern
• Kinder
• Enkel­kin­der
• Geschwis­ter
• Nichten/Neffen
• getrennt­le­ben­de sowie ein­ge­tra­ge­ne Ehe- und Lebens­part­ner (ohne Schei­dungs­an­trag bzw. ohne Aufhebungsvertrag)
• Schwie­ger­töch­ter und Schwie­ger­söh­ne sowie Schwie­ger­el­tern (bei bestehen­der Ehe)
• Haus­halts­hil­fen
• Pfle­ge­per­so­nal

Neben diesen gibt es noch weitere Menschen, die eine Kündigung wegen Eigenbedarf rechtfertigen. Allerdings nur dann, wenn die Eigentümer eine persönliche Beziehung oder soziale Bindung zu ihnen haben und diese nachweisen können. Das betrifft:

• Cousinen und Cousins
• Stief­en­kel
• Groß­nich­ten und Großneffen

Bei folgenden Personen ist nicht eindeutig geklärt, ob für sie der Nachweis einer besonderen Bindung erforderlich ist. Da kann es auf die Umstände im Einzelfall ankommen.

• Tanten und Onkel
• Stief­eltern
• Stief­kin­der
• Schwä­ge­rin­nen und Schwager

Zulässiger Eigenbedarf liegt jedoch nicht vor, wenn du für geschiedene Partner, ehemalige Schwiegereltern oder Schwiegerkinder des Eigentümers ausziehen sollst.

Kündigung wegen Eigen­be­darf: Welche Fristen gelten?

Bei einer Eigenbedarfskündigung müssen sich Vermieter an die üblichen Kündigungsfristen halten. Entscheidend ist, wie lange du die Immobilie schon gemietet hast.

• bis zu fünf Jahre: drei Monate Kündigungsfrist
• bis zu acht Jahre: sechs Monate Kündigungsfrist
• mehr als acht Jahre: neun Monate Kündigungsfrist

Wann ist eine Eigen­be­darfs­kün­di­gung nicht zulässig?

Schielen Eigentümer mit einer Eigenbedarfskündigung nur auf höhere Einnahmen, haben sie vor Gericht meist schlechte Karten. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn sie ein Haus ohne Mieter zu einem höheren Preis veräußern können.

Allerdings gibt es auch hier eine gerichtlich bestätigte Ausnahme namens Verwertungs­kündigung. Sie liegt vor, wenn Vermieter finanzielle Probleme haben, die sich durch eine Eigenbedarfskündigung und einen anschließenden Verkauf des Objekts lösen lassen. Beispiel: Ein arbeitslos gewordener Vermieter muss deutlich mehr für seinen Immobilienkredit zurückzahlen als er durch die Miete hereinbekommt. In diesem Fall ließ das Land­gericht Krefeld (AZ S 66/09) eine Eigenbedarfskündigung zu.

Härtefälle können eine Wohnungskündigung wegen Eigenbedarf verhindern. Dabei muss der Auszug aus der Wohnung für die davon bedrohten Mieter eine sehr große Belastung darstellen. Und zwar in einem Maße, das das grundsätzlich berechtigte Interesse des Vermieters übersteigt. Möglich ist das unter folgenden Voraussetzungen:

• hohes Alter der Mieter
• schwere Krankheit der Mieter
• lange Mietdauer
• schul­pflich­ti­ge Kinder im Haushalt
• Mieter stecken im Examen

Ein Sonderfall liegt vor, wenn Mieter in einer Immobilie leben, die nach ihrem Vertragsabschluss verkauft wurde. Unter diesen Umständen können die neuen Besitzer erst nach einer Sperrfrist eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Diese Wartezeit beträgt in der Regel drei Jahre. In Regionen mit großem Wohnungsmangel beläuft sie sich allerdings  auf zehn Jahre.

Ungültig ist eine Eigenbedarfskündigung, wenn sie formale Fehler enthält. Dazu zählen:

• fehlende Unter­schrift des Vermieters
• falscher Vermieter hat unterschrieben
• aus­führ­li­che Begrün­dung der Eigen­be­darfs­kün­di­gung fehlt

Besonders der letzte Punkt ist wichtig. Vermieter müssen konkrete Gründe für die Kündigung nennen, damit sie für ihre Mieter – auch im Nachhinein – überprüfbar sind.

Wider­stand gegen Eigen­be­darfs­kün­di­gung kann teuer werden

Möchtest du Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung einlegen, musst du das spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist tun. Vorher solltest du rechtlichen Beistand konsultieren, beispielsweise auf Mietrecht spezialisierte Juristen oder den örtlichen Mieterverein.

Denn nachdem du der Eigenbedarfskündigung widersprochen hast, musst du mit einer Räumungsklage des Vermieters rechnen. Kann er im folgenden Gerichtsverfahren seine Position erfolgreich vertreten, musst du sowohl ausziehen als auch die Prozesskosten tragen. Das kann teuer werden.

Beispiel: Bei einer Kaltmiete von 1.000 Euro können mehr als 8.000 Euro fällig werden – allein in der ersten Instanz. Mit jeder weiteren steigen die Kosten. Geht der Streit bis zum Bundesgerichtshof, kommen noch rund 12.000 Euro obendrauf. Um diese Beträge nicht selbst zahlen zu müssen, kannst du beispielsweise eine Rechtsschutzversicherung abschließen, die Mietrechtsstreitigkeiten beinhaltet.

Wenn der Vermieter nachweislich den Eigenbedarf vorgetäuscht hat, muss er die Verfahrenskosten tragen und du darfst wohnen bleiben. Nach einem bereits erfolgten Wohnungswechsel steht dir Schadenersatz von ihm zu (Umzugskosten, Differenz alter zu neuer Miete).

Bitte lesen Sie zu dem Inhalt auch unsere Rechtshinweise.