So geht’s richtig Ener­gie­aus­weis: Wann ist er Pflicht, was muss drinstehen?

Immobilienbesitzer sind verpflichtet, einen Energieausweis vorzulegen, wenn sie ihr Haus oder ihre Wohnung neu vermieten, verkaufen oder verpachten wollen. Wann das Dokument benötigt wird, welche Informationen angegeben werden müssen und was bei Missachtung der gesetzlichen Vorgaben droht, erfährst du hier.

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Wozu dient der Energieausweis?

Wer eine Immobilie mietet oder kauft, hat ein Recht darauf, vor Vertragsabschluss zu erfahren, wie es um die energetischen Kennzahlen des Gebäudes steht. Dadurch soll Interessenten der Vergleich von Immobilienangeboten erleichtert werden. Wichtig sind dabei vor allem

• der Ener­gie­kenn­wert, der auf einer Farbskala angegeben wird, und
• die Ener­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se. Die Werte reichen – wie man es auch von Elek­tro­ge­rä­ten kennt – von A+ bis H. Für kon­ven­tio­nel­le, ältere Wohn­ge­bäu­de ist die Klasse E gängig.

Seit Mai 2021 muss zusätzlich auch die Höhe des Treibhausgasausstoßes angegeben werden. Die gesetzliche Grundlage dafür war bis dahin die Energieeinsparverordnung (EnEV), seit Mai 2021 gelten die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Hier ist unter anderem geregelt, wann ein Immobilienbesitzer Miet- oder Kaufinteressenten welche Art des Energieausweises vorlegen muss und welche Gebäude von der Pflicht ausgenommen sind.

Welche Infor­ma­tio­nen müssen Miet- und Kauf­in­ter­es­sen­ten wann erhalten?

Spätestens bei der Besichtigung muss der Immobilienbesitzer oder Makler den Energieausweis vorlegen. Alternativ kann der Ausweis auch für alle Interessenten gut sichtbar ausgehängt werden. Findet keine Besichtigung statt, gilt: Der Miet- oder Kaufinteressent soll Informationen frühestmöglich erhalten, spätestens jedoch, wenn er sie verlangt.

Vorgelegt werden muss das vollständige Dokument, also auch etwaige Informationen über empfohlene Modernisierungsmaßnahmen.

Bestimmte Kerndaten müssen allerdings bereits zuvor im Immobilienangebot oder in der Immobilienanzeige genannt werden, sofern diese kommerziell veröffentlicht werden, nämlich

• Ener­gie­be­darf oder -verbrauch,
• Ener­gie­trä­ger, etwa Öl oder Holzpellets,
• Art der Beheizung,
• Baujahr der Immobilie
• Effi­zi­enz­klas­se – sofern im Ener­gie­aus­weis enthalten, bei ab Mai 2014 aus­ge­stell­ten Ausweisen Pflicht. Bei älteren Doku­men­ten ohne Effi­zi­enz­klas­se können die Werte in eine Klasse umge­rech­net und frei­wil­lig in der Anzeige angegeben werden.

Bei nichtkommerziellen Immobilienangeboten, etwa einem Aushang am Laternenpfahl oder einem schwarzen Brett, besteht keine Pflicht, diese Daten anzugeben.

Wann ist der Ener­gie­aus­weis nicht nötig?

Grundsätzlich gilt: Wer seine (ältere) Immobilie selbst bewohnt, braucht keinen Energieausweis. Erst bei der Neuvermietung oder beim Verkauf wird er Pflicht. Ein Hausverkauf ohne Energieausweis ist seit 2014 kaum noch möglich.

Ausnahmen können allerdings gelten für Altbauten, die als Baudenkmal anerkannt sind. Auch für sehr kleine Immobilien mit einer Nutzfläche von weniger als 50 Quadratmeter gibt es eine Befreiung vom Energieausweis.

Bei einem bereits bestehenden Mietverhältnis hast du als Mieter allerdings keinen Rechtsanspruch darauf, dass der Vermieter dir den Energieausweis vorlegt.

Wenn du ein neues Eigenheim baust, kommst du um einen Energieausweis nicht herum, denn für Neubauten ist er grundsätzlich vorgeschrieben. Wie du einen Energieausweis beantragst, erfährst du in diesem Streitlotse-Ratgeber. >>

© istock.com/AlexRaths

Ver­brauchs­aus­weis und Bedarfs­aus­weis: Was ist der Unterschied?

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen, den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis. Der Unterschied liegt in der Ermittlungsmethode:

• Für einen Ver­brauchs­aus­weis wird anhand der Ver­brauchs­da­ten der ver­gan­ge­nen drei Jahre eine Prognose des zukünf­ti­gen Ener­gie­ver­brauchs erstellt. Die Erstel­lung ist einfach und daher günstiger als beim Bedarfs­aus­weis. Da die Werte stark vom Verhalten der bis­he­ri­gen Bewohner abhängen, ist der Ver­brauchs­aus­weis aller­dings auch weniger aus­sa­ge­kräf­tig. Für Wohn­ge­bäu­de mit Bauantrag vor dem 1. November 1977, die die 1. Wär­me­schutz­ver­ord­nung (Wär­me­schutzV) nicht erfüllen, ist der Ver­brauchs­aus­weis deshalb nicht zulässig
• Beim Bedarfs­aus­weis erfolgt die Berech­nung des theo­re­ti­schen Ener­gie­be­darfs auf Basis tech­ni­scher Daten und eines Gut­ach­tens. Dabei wird die ener­ge­ti­sche Beschaf­fen­heit des Gebäudes unter die Lupe genommen. Es werden unter anderem Dämmungen und Fenster überprüft. Auf diese Weise können auch mögliche Sanie­rungs­maß­nah­men im Sinne der best­mög­li­chen Ener­gie­ef­fi­zi­enz erkannt werden, mit denen der Wert des Gebäudes gege­be­nen­falls gestei­gert werden kann.

Was, wenn kein Ener­gie­aus­weis vorgelegt wird oder wichtige Infos fehlen?

Wenn der Eigentümer oder Makler den Energieausweis für eine Immobilie nicht vor dem Vertragsabschluss vorlegt, solltest du erst einmal nachfragen – vielleicht war es ein Versehen. Hält er die Informationen bewusst zurück, kannst du das der zuständigen örtlichen Baubehörde melden. Das gilt auch, wenn dir Teile des Dokuments, etwa die empfohlenen Maßnahmen zur Energieeinsparung, vorenthalten werden. Beides sind Ordnungswidrigkeiten, die hohe Bußgelder nach sich ziehen können.

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