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5. April 2023, 10:38 Uhr
Darf ich eigentlich? Ferienwohnung vermieten: Das musst du beachten
Mit der Vermietung einer Ferienwohnung lassen sich oft höhere Einnahmen erzielen als mit der dauerhaften Vermietung einer Wohnung. Allerdings sind damit auch zusätzliche Anforderungen verbunden. Was die private von der gewerblichen Vermietung einer Ferienwohnung unterscheidet und was du noch unbedingt beachten solltest, erfährst du in diesem Artikel.
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Ferienwohnung vermieten: Die rechtlichen Grundlagen
Wenn du in Deutschland eine Ferienwohnung, ein einzelnes Zimmer oder auch ein Ferienhaus vermieten möchtest, musst du einige Regeln beachten. Ist das betreffende Haus beim Bau beispielsweise als reines Wohnhaus genehmigt worden, liegt üblicherweise bei der dauerhaften Vermietung an Touristen eine Nutzungsänderung zur gewerblichen Nutzung vor. Für eine solche Nutzungsänderung kann eine neue Baugenehmigung nötig sein. Ob das zuständige Bauamt diese erteilt, hängt von verschiedenen Kriterien wie beispielsweise der Grundstückslage, der Gebäudebeschaffenheit oder dem Stellplatzbedarf ab.
Darüber, dass du Wohnraum für Urlauber anbietest, musst du im Rahmen der Anzeigepflicht nach § 14 und 55 c Gewerbeordnung (GewO) deine zuständige Stadt- oder Gemeindeverwaltung informieren. Diese Information wird im weiteren Verlauf auch an das Finanzamt weitergegeben – unabhängig davon, ob du tatsächlich gewerblich vermietest.
Werbung für Ferienwohnung machen – darauf solltest du achten
Wenn du eine Ferienwohnung oder ein Ferienzimmer beispielsweise im Internet bewirbst, solltest du darauf achten, ...
… dass du gemäß der Preisangabenverordnung (PAngV) immer den Endpreis angibst. Auch solltest du darauf achten, dass du alle von den Mietern zu zahlende Posten transparent auflistest. Verstöße dagegen können Verbraucher oder Konkurrenten kostenpflichtig abmahnen.
… dass du im Sinne der Impressumspflicht ein Impressum angeben musst, sofern du eine eigene Internetseite betreibst.
… dass du nicht nur deine Kontaktdaten als Vermieter transparent angibst, sondern auch die die Daten der Mieter genau erfasst, am besten in einem unterschriebenen Mietvertrag für das Feriendomizil. So bist du auf der sicheren Seite, solltest du Schadensersatz oder die Miete einklagen müssen.
… dass du die Ferienwohnung oder das Ferienzimmer und die Ausstattung realistisch beschreibst. Ist der Weg zum Strand doch viel länger als 50 Meter, kannst du dich schnell Beanstandungen durch deine Feriengäste gegenübersehen.
Zählt Ferienwohnung vermieten als Gewerbe?
Eine Immobilie kannst du privat oder gewerblich vermieten, auch als Feriendomizil. Ausschlaggebend ist für die Art der Nutzung immer die Gewinnerzielungsabsicht. Diese wird üblicherweise daran festgemacht, dass du mit einer bestimmten Tätigkeit – in diesem Fall der Vermietung – einen Ertrag von über 24.500 Euro im Jahr erzielst. Überschreitest du diese Ertragsgrenze, liegt eine gewerbliche Nutzung vor und die Gewerbesteuer wird für Einkünfte über dieser Grenze fällig.
Stell dir vor, du möchtest deine Eigentumswohnung für drei Wochen im Jahr an Urlauber vermieten, während du selbst deinen Jahresurlaub an einem anderen Ort genießt. Aller Wahrscheinlichkeit nach liegt der Ertrag, den du durch diese Vermietung erzielst, deutlich unter der Jahresgrenze von 24.500 Euro. In diesem Fall zählst du als privater Vermieter und musst keine Gewerbesteuer zahlen.
Anders sieht es aus, wenn du selbst in dieser kurzen Zeit die Jahresgrenze überschreitest – weil die von dir angebotene Wohnung beispielsweise ein luxuriös ausgestattetes Penthouse in bester Lage ist, für das gut betuchte Urlauber den entsprechenden Preis zahlen.
Von der gewerblichen Nutzung einer Ferienwohnung wird ausgegangen, wenn alle der folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:
- Die Wohnung befindet sich in einer Ferienwohnanlage mit weiteren gleichartig genutzten Wohnungen.
- Die Wohnung ist mit allem ausgestattet, was zum Führen eines Haushalts benötigt wird, also mit Möbeln, Bettwäsche, Handtüchern, Geschirr usw.
- Die Wohnung steht ganzjährig zur Anmietung zur Verfügung und kann – sofern nicht bereits belegt – jederzeit zur sofortigen Nutzung gemietet werden.
- Die Verwaltung sowie Bewerbung der Ferienwohnung obliegt demselben Unternehmen, das für Verwaltung und Bewerbung der gesamten Wohnanlage zuständig ist.
Service inklusive: Die hotelmäßig genutzte Ferienwohnung
Wird eine Wohnung hotelmäßig genutzt, liegt stets ein Gewerbe vor. Ausschlaggebend dafür sind nach einem Urteil des Finanzgerichts Köln vor allem die Möglichkeit der sofortigen Buchung und das Vorhandensein einer Rezeption. Eine derartige Nutzung liegt auch vor, wenn hotelmäßige Dienstleistungen angeboten werden, beispielsweise ein Wäscheservice, Vor- und Endreinigung, Bereitstellung von Frühstück oder ähnliches (AZ 15 K 2394/19).
Unter Umständen zählst du dann für das Finanzamt als Reiseveranstalter, wodurch du gegenüber deinen Urlaubern schadensersatzpflichtig bist. Gleiches gilt auch, wenn du im Sinne einer Pauschalreise weitere Urlaubsleistungen anbietest, wie beispielsweise die Vermittlung eines Mietwagens oder einen Tourguide vor Ort.
Steuerliche Hürden für Vermieter
Die Mieteinnahmen, die du mit deiner Ferienwohnung erzielst, musst du versteuern. Private Vermieter müssen oft Einkommensteuer auf ihre Mieteinnahmen zahlen. Bei gewerblichen Vermietern wird hingegen die Gewerbesteuer fällig. Je nach Höhe des Umsatzes kommt auch die Umsatzsteuer hinzu.
Einkommensteuerpflichtig ist die Vermietung einer Ferienwohnung dann, wenn der Ertrag aus dieser Vermietung den Grundfreibetrag unterschreitet. Mieteinnahmen von unter 520 Euro im Jahr musst du allerdings nicht in der Steuererklärung angeben, wenn du deinen selbstgenutzten Wohnraum oder ein Zimmer in deiner Wohnung vorübergehend untervermietest.
Hast du mit deiner Ferienwohnung im vergangenen Jahr einen Umsatz von mehr als 22.000 Euro gemacht, ist die Vermietung umsatzsteuerpflichtig.Getragen wird die Umsatzsteuer jedoch vom Mieter – du führst den Betrag lediglich ans Finanzamt ab. Liegt dein Umsatz im vergangenen Jahr jedoch bei unter 22.000 Euro und übersteigt der voraussichtliche Umsatz im laufenden Jahr nicht 50.000 Euro, zählst du als Kleinunternehmer und bist dadurch von der Umsatzsteuer befreit.
Bei Einnahmen oberhalb der bereits genannten Freigrenze für Mieteinnahmen von 24.500 Euro jährlich wird zudem die Gewerbesteuer fällig.
Werbungskosten für die Ferienwohnung steuerlich absetzen
Als gewerblicher Vermieter kannst du einige Ausgaben, die dir in Verbindung mit deiner Ferienimmobilie entstehen, als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Diese Ausgaben müssen dem Erhalt deiner Einnahmen dienen. Dazu zählen beispielsweise die Anschaffung neuer Einrichtungs- oder Gebrauchsgegenstände, anfallende Reparaturen und natürlich auch Kosten, die im Rahmen der Vermarktung entstehen. Auch Nebenkosten, Gebäudeversicherung und Grundsteuer kannst du als Werbungskosten angeben.
Miet- oder Eigentumswohnung als Ferienwohnung vermieten: Diese Regeln gelten
Wenn du deine Eigentumswohnung an Urlauber vermieten möchtest, solltest du zuerst in der Teilungserklärung nachsehen, ob die Vermietung an Touristen erlaubt ist. Gibt es kein ausdrückliches Verbot – und hat die Eigentümergemeinschaft bei Mehrfamilienhäusern nichts anderes festgelegt –, darfst du deine Wohnung in der Regel als Ferienwohnung vermieten. Mehr zu diesem Thema erfährst du in diesem Artikel.
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