© iStock.com/photoschmidt
12. Juli 2023, 9:56 Uhr
Fake oder Fakt? Gartenpflege: Mieter oder Vermieter in der Pflicht?
Wenn der Vermieter die Gartenpflege auf den Mieter übertragen hat, ist dieser für bestimmte Arbeiten im Garten verantwortlich. In diesem Artikel liest du, wozu Mieter verpflichtet sind und welche Aufgaben laut Mietrecht nicht vom Vermieter umgelegt werden können.
Du hast Streit mit dem Vermieter? Wir helfen weiter. >>
Mietrecht: Gartenpflege ist grundsätzlich Vermietersache
Wenn in deinem Mietvertrag nichts zur Gartenpflege vereinbart wurde, ist laut Mietrecht grundsätzlich der Vermieter zuständig und dazu verpflichtet, diese zu übernehmen. Dazu gehören alle notwendigen Arbeiten, um den Garten in einem gepflegten Zustand zu halten und für seine Instandhaltung zu sorgen. Selbst größere Arbeiten wie das Vertikutieren des Rasens oder das Fällen eines Baumes müssen normalerweise vom Vermieter erledigt werden.
Ohne ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag sind Mieter auch dann nicht automatisch für die Pflege zuständig, wenn ihnen die Nutzung des Gartens vom Vermieter gestattet wurde.
Auf Wunsch des Vermieters: Wann Mieter den Garten pflegen müssen
Im Mietvertrag kann der Vermieter also festlegen, dass der Mieter den Garten pflegen muss. Dabei ist es unerheblich, ob der Garten zu einem Mehrfamilienhaus gehört und mehrere Mietparteien im Wechsel zuständig sind, oder ob es sich um die Gartenpflege bei einem Haus zur Miete handelt. Hat allerdings nur eine Mietpartei in einem Mehrfamilienhaus das Sondernutzungsrecht für den Garten, ist diese alleinig für die Gartenpflege zuständig.
Ist die Art der Gartenpflege im Mietvertrag nicht genauer ausgeführt, sind gemäß §§ 133, 157 und 242 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) nur einfache Arbeiten zu verrichten, die keine Fachkenntnisse erfordern und keine hohen Kosten mit sich bringen. Das hat das Oberlandesgericht Düsseldorf in einem Urteil entschieden (AZ 10 U 70/04).
Bei dieser einfachen Gartenpflege müssen Mieter also beispielsweise
- Unkraut jäten
- Rasen mähen
- Beete umgraben
- Laub beseitigen
Der Vermieter darf hierbei keine genauen Vorschriften hinsichtlich der Durchführung machen – etwa vorgeben, wie oft der Rasen gemäht werden muss. So haben Mieter zwar eine gewisse Freiheit bei der Durchführung der Gartenpflege, sie sollten aber dennoch darauf achten, dass der Garten nicht verwildert, sondern in einem ordentlichen Zustand gehalten wird.
Gartengeräte: Wer ist in der Pflicht?
Wenn der Vermieter den Mietern die Gartenpflege auferlegt, stellt sich die Frage: Wer muss die dafür notwendigen Geräte stellen? Zwar ist der Vermieter beispielsweise dafür zuständig, für den Winterdienst Schneeschaufeln sowie Besen und Sand bereitzustellen, bei der Gartenpflege ist das allerdings anders. Hier muss der Mieter selbst die Gartengeräte beschaffen – zum Beispiel Harken, Spaten oder Rasenmäher.
Mietvertrag und Gartenpflege: Diese Pflichten können auf den Mieter übertragen werden
Es ist möglich, dass Mieter auch zu größeren Gartenarbeiten verpflichtet werden, wie etwa Hecken schneiden oder Bäume und Sträucher stutzen. Dies muss allerdings im Mietvertrag festgehalten werden.
So entschied auch das Amtsgericht Würzburg. Ein Vermieter zog vor Gericht, da einer seiner Mieter Bäume und Sträucher nicht zurückgeschnitten habe. Für diese Arbeiten hatte der Vermieter anschließend professionelle Hilfe in Anspruch genommen und forderte die entstandenen Kosten vom Mieter zurück. Da im Mietvertrag allerdings keine konkreten Aufgaben im Rahmen der Gartenpflege genannt waren und auch keine Umlegung der Kosten aufgeführt wurde, gab das Gericht dem Mieter Recht (AZ 13 C 779/17).
Unter Umständen können durch solche Vereinbarungen allerdings hohe Kosten für Mieter entstehen, etwa für Zaunreparaturen oder die Pflege eines Gartenteichs. Achte also genau darauf, was der Vermieter fordert, und unterziehe deinen Mietvertrag einem genauen Check.
Kosten für die Gartenpflege rechtmäßig auf den Mieter umlegen
Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung können Vermieter die Kosten für die Gartenpflege auf die Mieter umlegen. Dafür ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag nötig, in der festgelegt ist, welche Kosten die Mieter übernehmen sollen.
Umlagefähige Kosten sind Personal- und Sachkosten, die regelmäßig für die Gartenpflege anfallen. Dazu zählen unter anderem:
- Rasenpflege
- Reinigung und Pflege von Gartenwegen
- Schneiden von Hecken, Bäumen und Unkrautbeseitigung
- Entasten und Baumfällarbeiten bei morschen oder kranken Bäumen und Sträuchern
- Abfuhr von Gartenabfällen
- Reinigung und Pflege von Spielplätzen
Diese Kosten müssen im Rahmen der Nebenkostenabrechnung zum Ende des Abrechnungszeitraums angeführt und aufgeschlüsselt werden.
Nicht umlagefähig sind hingegen Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, beispielsweise der Austausch von Pflanzen, die durch Menschen, Tiere oder Stürme beschädigt wurden, sowie Material zur Ausbesserung der Gartenwege.
Darf ich als Mieter einen Baum im Garten pflanzen?
Wenn du dich um den Garten kümmerst und größere Veränderungen planst, wie beispielsweise das Pflanzen oder Fällen eines Baumes, solltest du dies vorher mit dem Vermieter absprechen. Dieser hat wiederum das Recht, solchen Veränderungen zuzustimmen oder sie abzulehnen. Schließlich kann ein Baum die Struktur des Gartens verändern oder das Entfernen von Sträuchern die Privatsphäre beeinträchtigen. Zudem besagt § 94 BGB, dass eine Pflanze mit dem Einpflanzen zu einem wesentlichen Bestandteil des Grundstücks wird. Dadurch ist der Vermieter beziehungsweise Grundstückseigentümer auch Eigentümer der dort wachsenden Pflanzen und hat die Entscheidungsgewalt. Ausnahmen gelten für sogenannte Scheinbestandteile – also Pflanzen, die nur vorübergehend mit dem Boden verbunden werden.
Der Mieter kommt der Gartenpflege nicht nach – was nun?
Wenn Mieter ihre vertraglichen Pflichten zur Gartenpflege nicht erfüllen, können sie unter Umständen vom Vermieter dafür abgemahnt werden. So weist der Vermieter den Mieter auf sein Fehlverhalten hin und setzt ihm eine angemessene Frist, die Arbeiten zu erledigen.
Zeigt die Abmahnung keinen Erfolg, kann der Vermieter für die Gartenpflege ein professionelles Unternehmen beauftragen. Die entstandenen Kosten kann er dann gegenüber dem Mieter geltend machen. In schwerwiegenden Fällen können Vermieter rechtliche Schritte einleiten. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB darf der Vermieter bei erheblicher schuldhafter Verletzung der vertraglichen Pflichten dem Mieter ordentlich kündigen. Um solche gravierenden Auswirkungen zu vermeiden, empfiehlt sich eine Mediation durch einen unabhängigen Vermittler.
Bitte lesen Sie zu dem Inhalt auch unsere Rechtshinweise.
