© iStock.com/Portra
11. August 2023, 8:51 Uhr
So geht’s richtig Gewerbemietvertrag: Kündigung, Fristen und Mieterhöhung
Ein Gewerbemietvertrag ist eine rechtliche Vereinbarung zwischen einem Gewerbetreibenden und einem Vermieter, die das Mieten von gewerblichen Räumlichkeiten regelt. Anders als bei privaten Mietverträgen unterliegen Gewerbemietverträge und ihre Kündigung spezifischen rechtlichen Aspekten, die es zu beachten gilt. Hier erfährst du mehr darüber.
Gut abgesichert als Unternehmer: Das bietet ein Rechtsschutz für Gewerberäume. >>
Gewerberäume mieten: Mehr Freiheiten als bei einer Wohnung
Gewerbemietverträge werden verwendet, wenn Räume angemietet werden, die geschäftlich genutzt werden sollen. Dazu zählen beispielsweise Büros, Kanzleien, Supermärkte, Arztpraxen und Lagerräume.
Beim Gewerbemietvertrag gilt Vertragsfreiheit – er kann also sehr individuell gestaltet werden. Dadurch sind hinsichtlich des Mietverhältnisses deutlich weniger Beschränkungen gegeben als bei einem Wohnungsmietvertrag. Allerdings sollten Mieter von Gewerberäumen genau darauf achten, dass der Mietvertrag alles beinhaltet, was ihnen wichtig ist.
Jede natürliche oder juristische Person kann einen Gewerbemietvertrag abschließen – so auch Privatpersonen. Da es kein separates Gewerbemietrecht gibt, wird beim Gewerbemietvertrag genau wie bei einem Wohnungsmietvertrag das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) angewandt, besonders die §§ 535 bis 580a BGB.
Gewerbemietvertrag und Wohnungsmietvertrag: Die Unterschiede
Die im BGB enthaltenen Bestimmungen zum Mietrecht sollen Mieter in ihren Wohnungen vor willkürlichen Handlungen des Vermieters schützen. Da Gewerberäume nicht demselben Schutz unterliegen wie eine private Wohnung, können Gewerbemieter beispielsweise keinen Räumungsschutz beanspruchen. Durch die Vertragsfreiheit greifen beispielsweise auch keine Mietpreisbremse oder Deckelung: Die Miethöhe kann dadurch frei vom Vermieter bestimmt werden. Allerdings darf der Gewerbemietvertrag trotz Vertragsfreiheit keine der beteiligten Parteien unangemessen benachteiligen. Die AGB müssen also genau geprüft werden – durch das sogenannte Transparenzgebot werden unklare Klauseln und Formulierungen für gewöhnlich unwirksam.
Das sollte der Gewerbemietvertrag beinhalten
Neben beiden Vertragsparteien – Mieter und Vermieter – müssen im Gewerbemietvertrag bestimmte Informationen zwingend genannt werden:
Das Mietobjekt sollte in einer möglichst detaillierten Beschreibung aufgeführt sein. Das beinhaltet neben dem Baujahr und einer genauen Ortsangabe die Mietflächen inklusive Lager-, Archiv- oder Kellerräume und Parkplätze, Außenwände und Reklameflächen sowie alle im Mietobjekt vorhandenen Einbauten. In einem Übergabeprotokoll können vorhandene Mängel festgehalten werden.
Auf die genaue Angabe des Mietzwecks im Gewerbemietvertrag bestehen viele Vermieter: Nur so können sie sicher sein, welches Gewerbe in der Immobilie betrieben wird und ob deinerseits die nötigen Genehmigungen hierfür vorliegen. Wenn du deine geschäftliche Ausrichtung änderst und in der Immobilie ein anderes Gewerbe betreibst als vertraglich festgelegt, muss der Vermieter das nicht akzeptieren.
Andererseits bietet die Festlegung auf einen konkreten Mietzweck auch Vorteile, denn der Vermieter muss dich vor Konkurrenz schützen. Hast du beispielsweise einen Mietvertrag für ein Gewerbe als Optiker, darf der Vermieter kein benachbartes oder direkt angrenzendes Objekt an einen anderen Optiker vermieten.
Bei der Mietdauer kann eine beliebige Zeitspanne vereinbart werden, solange Mieter und Vermieter gleichermaßen einverstanden sind. Ob Gewerbemietvertrag mit fester Laufzeit für etwa zehn Jahre oder doch unbefristet – beides ist möglich und bietet Vor- und Nachteile.
Bei einem unbefristeten Mietvertrag solltest du möglichst gute Kündigungsfristen aushandeln. Ein befristeter Vertrag legt das Ende der Mietdauer vorab fest, allerdings können zusätzliche Klauseln mehr Freiraum und die Möglichkeit zur Vertragsverlängerung bieten. Individuelle Vereinbarungen können ebenfalls vorteilhaft sein. Beispielsweise kannst du dir das Recht zusichern lassen, einen Nachmieter zu stellen, falls du dein Geschäft innerhalb der Vertragslaufzeit aufgeben musst.
Miethöhe im Gewerbemietvertrag: Das gilt für Mieterhöhungen
Die Miethöhe ist Verhandlungssache zwischen Mieter und Vermieter und richtet sich meist nach Angebot und Nachfrage. So sind verschiedene Mietzinsformen bei einem Gewerbemietvertrag möglich:
- Festmiete
- Indexmiete
- Staffelmiete
- Umsatzorientierte Miete
Beispielsweise legt eine Indexmiete im Gewerbemietvertrag nach § 557b BGB fest, dass die Miete an den Verbraucherpreisindex gekoppelt ist. Bei einer umsatzorientierten Miete wird ein bestimmter Prozentsatz des Umsatzes als Miete vereinbart. Ist dein Umsatz schlechter als gewöhnlich, zahlst du auch eine niedrigere Miete. Allerdings solltest du eine Kappungsgrenze festlegen, um bei mehr Umsatz als gewöhnlich nicht Unsummen für die Miete aufbringen zu müssen.
Außerdem kannst du bestimmte zeitliche Abstände für künftige Mieterhöhungen im Gewerbemietvertrag festlegen und klären, was mit Investitionen oder Einbauten geschieht, die du selbst für die Gewerberäume vornimmst.
Die Betriebskosten im Gewerbemietvertrag
Neben der Höhe der Kaution sollte im Gewerbemietvertrag ebenfalls eine konkrete Aufschlüsselung der auf den Mieter umgelegten Betriebskosten genannt werden. Zwar sind diese in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definiert, jedoch kam es bei Gewerbemietverträgen diesbezüglich bereits zu rechtlichen Streitigkeiten.
Ein Vermieter hatte im Rahmen seiner Betriebskostenabrechnungen für 2012 und 2013 von seiner gewerblichen Mieterin jeweils 5.100 Euro Grundsteuer verlangt. Die Mieterin war der Ansicht, diese Kosten nicht tragen zu müssen, da im Mietvertrag die Grundsteuer nicht ausdrücklich als Teil der Betriebskosten genannt war.
Zwar stimmte ihr das Oberlandesgericht Celle zu, der Bundesgerichtshof hob das Urteil allerdings auf, da der Begriff der Betriebskosten hinreichend bestimmt sei (AZ XII ZR 120/18). Da es sich um eine Individualvereinbarung handelt, wurde der Fall zur weiteren Klärung an das OLG Celle zurückverwiesen.
Um solche Auseinandersetzungen zu vermeiden, solltest du also darauf achten, dass in deinem Gewerbemietvertrag nicht nur von Betriebskosten allgemein die Rede ist oder einige Kostenarten lediglich beispielhaft genannt werden.
Schriftlicher Vertrag ist bei Gewerbemietverträgen immer sinnvoll
Die Schriftform ist Pflicht beim Gewerbemietvertrag, wenn dieser für länger als ein Jahr geschlossen wird. Soll er nur für einen kurzen Zeitraum unter einem Jahr geschlossen werden, ist der Abschluss sogar mündlich möglich – allerdings ist das in Hinblick auf mögliche Unstimmigkeiten nie empfehlenswert. Deshalb ist ein schriftlicher Vertrag auch bei kurzer Mietdauer sinnvoll, damit sich beide Seiten absichern können.
Kündigungsfrist & Co.: So kündigst du einen Gewerbemietvertrag
Möchtest du deinen Gewerbemietvertrag kündigen, hast du je nach vertraglichen Vereinbarungen verschiedene Möglichkeiten. Befristete Mietverträge laufen automatisch zum vereinbarten Zeitpunkt aus und müssen nicht gekündigt werden. Ist im Vertrag jedoch eine Verlängerungs- oder Optionsklausel enthalten, ist die Sachlage unter Umständen anders.
Ein Optionsrecht beim Gewerbemietvertrag musst du üblicherweise im Rahmen einer bestimmten Frist ausüben, um die Befristung hinauszuschieben. Wünschst du das nicht, lässt du dein Recht einfach still verfallen. Bei einer Verlängerungsklausel verlängert sich der Vertrag jedoch automatisch – hier musst du der Verlängerung rechtzeitig widersprechen.
Ist der Mietvertrag unbefristet, kannst du ihn als Mieter gemäß § 580a Abs. 2 BGB jeweils bis zum dritten Werktag eines Quartals zum Ende des folgenden Quartals kündigen. Die gesetzliche Kündigungsfrist für Gewerbemietverträge beläuft sich also auf rund sechs Monate und gilt für Mieter und Vermieter gleichermaßen.
Ob befristet oder unbefristet: Eine fristlose oder außerordentliche Kündigung ist für beide Arten Gewerbemietvertrag möglich. Hast du einen sogenannten wichtigen Grund, den du auch bereits abgemahnt hast, steht dem nichts im Weg. Solche wichtigen Gründe können beispielsweise geschäftsschädigendes Verhalten des Vermieters sein, aber auch ausbleibende Mietzahlungen des Mieters.
Eine schlechte Auftragslage oder dein bevorstehender Ruhestand rechtfertigen allerdings keine außerordentliche Kündigung. Jedoch kannst du bereits im Mietvertrag vereinbaren, dass in bestimmten Situationen ein Sonderkündigungsrecht greifen kann, beispielsweise im Falle deiner Insolvenz.
Nicht mit einem Gewerbemietvertrag zu verwechseln ist der Pachtvertrag: Zwar gibt es einige Gemeinsamkeiten, allerdings gibt es hier konkret anwendbare und zutreffende Gesetze und Regelungen. Im Artikel zum Pachtvertrag liest du, was Pächter wissen sollten.
Bitte lesen Sie zu dem Inhalt auch unsere Rechtshinweise.
