Zu Hause arbeiten Gewerb­li­che Nutzung der Wohnung: Vermieter-Erlaubnis nötig

Die gewerbliche Nutzung einer Mietwohnung bedarf grundsätzlich der Erlaubnis des Vermieters. Dieser darf eine solche Nutzung jedoch in bestimmten Fällen nicht ablehnen, insbesondere dann, wenn Sie lediglich am Schreibtisch arbeiten und Nachbarn nicht durch die berufliche Tätigkeit belästigt werden.

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Miet­woh­nung: Welche Tätig­kei­ten erlaubt werden müssen

Wenn Ihr Mietvertrag keine gewerbliche Nutzung vorsieht – ein sogenanntes Mischmietverhältnis –, geht Ihr Vermieter zunächst davon aus, dass Sie in Ihrer Wohnung einfach nur wohnen. Sicherheitshalber sollten Sie daher die Erlaubnis Ihres Vermieters einholen, wenn Sie planen, Ihre Mietwohnung regelmäßig für berufliche Zwecke zu nutzen. Tun Sie dies ohne Erlaubnis, kann eine Abmahnung oder gar eine Kündigung drohen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jedoch 2009 entschieden, dass der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen keinen Grund hat, Ihnen eine gewerbliche Nutzung der Mietwohnung zu verbieten. Wenn Sie zum Beispiel freiberuflich und überwiegend am Schreibtisch arbeiten, keine Mitarbeiter beschäftigen und die Nachbarn durch Ihre Tätigkeit nicht belästigt werden, muss der Vermieter in der Regel zustimmen (AZ VIII ZR 165/08).

Gewerb­li­che Nutzung: Hier wird es kritisch

In einer Wohnanlage muss Ihr Vermieter jedoch keine gewerbliche Nutzung dulden, die deutlich nach außen in Erscheinung tritt. Dazu gehören vor allem Tätigkeiten, die mit Kundenverkehr verbunden sind. Auch die regelmäßige Beschäftigung von Mitarbeitern in der Wohnung kann ein hinreichender Grund für den Vermieter sein, die gewerbliche Nutzung zu verbieten.

Auf den konkreten Einzelfall kommt es an, wenn Tageseltern in ihrer Mietwohnung täglich fremde Kinder betreuen. In einem 2012 vor dem BGH verhandelten Fall erteilten die Richter der Kinderbetreuung durch eine Tagesmutter in deren Mietwohnung eine Absage (AZ V ZR 204/11). Der Grund war, dass eine solche Tätigkeit einem vorherigen Beschluss der Eigentümergemeinschaft der Wohnanlage entgegenstand.

Beschwer­de durch Nachbarn: Verbot möglich

Bei einer gewerblichen Nutzung einer Mietwohnung ist stets zu berücksichtigen, dass sich Nachbarn gestört fühlen könnten, zum Beispiel durch Lärmentwicklung. Ist dies der Fall, kann der Vermieter zum Schutz der Nachbarn die gewerbliche Nutzung auch nach vorheriger Erlaubnis untersagen. So entschied etwa der BGH im Jahr 2013 im Sinne eines Vermieters, der es seinem Mieter nicht gestatten wollte, an mehreren Tagen in der Woche in seiner Wohnung Gitarrenunterricht zu geben (AZ VIII ZR 213/12). Nachbarn hatten sich über den dadurch entstandenen Lärm beschwert.

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