Achtung, das wird teuer Bauen ohne Bau­ge­neh­mi­gung: Diese Kon­se­quen­zen drohen

Ein Haus oder ein Nebengebäude ohne Baugenehmigung zu bauen, ist keine gute Idee: Es drohen Bußgelder und baurechtliche Maßnahmen. Wie du auf Nummer sicher gehst und wie die rechtliche Situation bei einem Schwarzbau aussieht, erfährst du hier.

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Vor Baubeginn: Bauantrag oder Bau­vor­anfra­ge stellen

Wer ein Haus oder ein anderes Gebäude auf seinem Grundstück bauen möchte, muss sich an diverse gesetzliche Vorgaben halten:

• Das öffent­li­che Baurecht kennt Rege­lun­gen auf Bun­des­ebe­ne, etwa im Bau­ge­setz­buch (BauGB).
• Zudem hat jedes Bun­des­land seine eigene Lan­des­bau­ord­nung.
• Hinzu kommen örtliche Bau­vor­schrif­ten.

Daher ist es für so gut wie alle Bauvorhaben erforderlich, sie bei der zuständigen Behörde rechtlich prüfen und gegebenenfalls auch genehmigen zu lassen – durch einen Bauantrag oder eine Bauvoranfrage. Wie du dabei vorgehst, liest du in diesem Streitlotse-Ratgeber. 

Es ist ratsam, den Bauantrag frühzeitig zu stellen, damit das Bauvorhaben nicht ins Stocken kommt. Denn: Ein genehmigungspflichtiges Bauwerk ohne Genehmigung zu errichten, ist eine Ordnungswidrigkeit und kann mit hohen Bußgeldern geahndet werden. Das Gebäude gilt dann als Schwarzbau.

Baubeginn ohne Bau­ge­neh­mi­gung ist riskant

Die Baumaßnahme beginnt aus Behördensicht nicht erst dann, wenn die Grundplatte gegossen ist und Stein auf Stein gelegt wird. Auch für sogenannte Vorbereitungshandlungen ist es je nach Landesbauordnung oft erforderlich, dass die Baugenehmigung vorliegt. 

Das Einrichten der Baustelle und das Ausheben der Baugrube etwa können bereits genehmigungspflichtig sein. Wer damit zu früh anfängt, riskiert daher ebenfalls ein Bußgeld. Zudem kann die Behörde einen Baustopp anordnen.

Daher gilt: Sämtliche Arbeiten auf der Baustelle solltest du dir sicherheitshalber behördlich absegnen lassen.

Hält sich das beauftragte Bauunternehmen nicht an diese Regel, kann das in einen Rechtsstreit münden. Vor dem Bundesgerichtshof (BGH) endete 2015 ein Streitfall zwischen einem Ehepaar und seinem Bauträger, der ohne Absprache vor Erteilung der Baugenehmigung mit ersten Arbeiten begonnen hatte. Die Eheleute sahen durch diesen Regelbruch die Bewilligung ihres KfW-Kredits gefährdet und kündigten den Vertrag mit dem Bauunternehmen – zurecht, wie der BGH in letzter Instanz entschied (AZ VII ZR 71/13). Auf eine geforderte Zahlung in Höhe von mehr als 60.000 Euro für nicht mehr ausgeführte Leistungen habe das Unternehmen ebenfalls keinen Anspruch, so die Richter.

Tipp: Wer es mit dem Bauen eilig hat, hat in vielen Bundesländern die Möglichkeit, auf Antrag vorab eine Teilbaugenehmigung zu erhalten. Die Behörde kann dann bestimmte Arbeiten – etwa das Ausheben der Baugrube – einzeln schriftlich genehmigen.

Mögliche Kon­se­quen­zen bei einem Schwarzbau

Wer ohne die erforderliche Baugenehmigung baut, riskiert ein hohes Bußgeld. Bayern, Sachsen, Niedersachsen und weitere Bundesländer sehen in ihren Bauordnungen Bußgelder bis maximal 500.000 Euro für Schwarzbauten vor (Stand: Dezember 2019). Die genaue Bußgeldhöhe richtet sich aber nach dem Einzelfall und liegt in den meisten Fällen darunter.

Daneben kann die Behörde je nach Fall zum Beispiel auch die Nutzung untersagen, einen Abriss oder – bei nicht genehmigten Umbauten – einen Rückbau verlangen.

Ob und wann man auch für einen Carport, ein Gartenhaus oder eine Garage eine Baugenehmigung braucht, regelt die jeweilige Landesbauordnung. Ist der Bau genehmigungspflichtig, aber wird keine Genehmigung eingeholt, dann drohen grundsätzlich ähnliche Konsequenzen wie bei einem größeren Schwarzbau.

Ohne Bau­ge­neh­mi­gung gebaut: Ver­jäh­rungs­frist für Schwarzbauten?

Schwarzbauten erlangen nicht irgendwann einen automatischen Bestandsschutz – auch dann nicht, wenn sie schon Jahrzehnte alt sind und sich bisher nie jemand an ihnen gestört hat. Auch ein Eintrag im Grundbuch bietet in dieser Hinsicht keinen Schutz.

Das heißt: Die Behörde kann theoretisch auch nach vielen Jahren noch anordnen, dass ein ohne Baugenehmigung gebautes Haus abgerissen wird. Das erlebte beispielsweise eine Hauseigentümerin aus dem Bergischen Land, deren Fall 2016 vor dem Oberverwaltungsgericht (OVG) in Münster verhandelt wurde.

Die Rentnerin hatte 2005 ein in den 1930er Jahren errichtetes Wohnhaus gekauft und wollte es einige Jahre später wieder verkaufen. In diesem Zuge fiel den Behörden auf, dass das Haus kurz vor dem Zweiten Weltkrieg ohne Baugenehmigung in einem  heutigen Landschaftsschutzgebiet errichtet worden war. Sie verlangten den Abriss.

Die Eigentümerin ging gerichtlich dagegen vor – mit Erfolg: Das OVG Münster entschied in zweiter Instanz, dass das Haus stehen bleiben dürfe (AZ 7 A 19/14). In diesem konkreten Fall wäre es angemessen gewesen, so das Gericht, wenn die Behörde eine Stichtagsregelung erlassen und somit davon abgesehen hätte, gegen ein vor dem Zweiten Weltkrieg errichtetes Gebäude vorzugehen, an dem sich bisher niemand gestört habe.

Aber: Obwohl in diesem Fall letztlich zugunsten der Hauseigentümerin entschieden wurde, können Immobilienkäufer oder -Eigentümer bei einem Schwarzbau nicht automatisch von einer Verjährung oder Bestandsschutz ausgehen. Wer ein älteres Haus kaufen möchte, sollte immer überprüfen, ob für das Gebäude selbst und sämtliche Um- und Anbauten, Gartenhäuser, Garagen und Co. Baugenehmigungen vorliegen.

Nach­träg­li­che Bau­ge­neh­mi­gung: Ist das möglich?

Eine Baugenehmigung nachträglich einzuholen, ist meist nur dann möglich, wenn der Bau genehmigungsfähig ist, das heißt: wenn er den geltenden gesetzlichen Anforderungen und auch dem Bebauungsplan entspricht.

Steht ein ohne Genehmigung errichtetes Wohnhaus beispielsweise in einem Gebiet, das nicht als Wohngebiet ausgewiesen ist, wird es schwierig mit der Genehmigung. Die Legalisierung wäre dann zum Beispiel noch durch eine nachträgliche Änderung des Bebauungsplans möglich – die Entscheidung darüber liegt aber bei der Stadt oder Gemeinde.

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