Eigenheim auf fremdem Grund Erb­bau­recht: Wann ist eine Erbpacht sinnvoll?

Das Erbbaurecht wird umgangssprachlich auch Erbpacht genannt, obwohl das juristisch nicht korrekt ist. Die Erbpacht kommt nämlich aus der Landwirtschaft und wurde 1947 verboten. Das moderne Erbbaurecht wird im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) geregelt und lohnt sich in Zeiten günstiger Bauzinsen nur noch in Ausnahmefällen.

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Wie funk­tio­niert das Erbbaurecht?

Sie pachten als Bauherr (Erbbaurechtsnehmer) ein Grundstück – meist für 75 bis 99 Jahre. Dem Grundstückseigentümer (Erbbaurechtsgeber) zahlen Sie dafür einen Erbbauzins – entweder monatlich, quartalsweise oder jährlich – in Höhe von meist drei bis sechs Prozent des Grundstückswertes pro Jahr. Das halten Sie in einem notariell beglaubigten Erbbaurechtsvertrag fest. Neben dem üblichen Grundbucheintrag wird noch ein Erbbaugrundbuch angelegt. Nach Ende der Vertragslaufzeit geht das Haus ins Eigentum des Grundstückeigentümers über. Sie erhalten dafür im Gegenzug eine Entschädigung von üblicherweise zwei Dritteln des Marktwertes. Ein Anspruch auf Vertragsverlängerung besteht im Erbbaurecht nicht. Nur in Ausnahmefällen kann der Pachtvertrag vorzeitig gekündigt werden und es kommt zum sogenannten "Heimfall" – etwa wenn Sie mit der Zahlung der Zinsen deutlich in Verzug sind oder das Grundstück verwahrlosen lassen.

Die gesetzlichen Regelungen im ErbbauRG sind nicht besonders detailliert, weshalb viele Absprachen individuell geregelt werden müssen – etwa die Rahmenbedingungen für Zinsanpassungen (Wertsicherungsklausel) oder das mögliche Vorkaufsrecht, wenn Bauherr oder Grundstückseigentümer verkaufen wollen.

Vor- und Nachteile des Erbbaurechts

Das Erbbaurecht ist vergleichsweise teuer, vor allem, wenn die Bauzinsen gerade niedrig sind. Während beim klassischen Hausbau auf Kredit die Raten gleich bleiben und Haus und Grund irgendwann Ihnen gehören, werden Sie beim Erbbau niemals Eigentümer, zahlen aber über die Jahre immer mehr, weil die Zinsen alle drei Jahre angepasst werden dürfen.

Auch die Kosten für Erschließung, Grundsteuer und Ähnliches müssen Sie tragen – obwohl das Grundstück Ihnen gar nicht gehört; sogar eine Grunderwerbssteuer fällt an. Außerdem hat der Erbbaurechtsgeber in gewissem Umfang ein Mitspracherecht was den Hausbau, mögliche Hypotheken oder Ähnliches anbelangt.

Lohnen kann sich der Bau auf einem Erbpachtgrundstück, wenn nicht genügend Eigenkapital vorhanden ist, um ein Grundstück zu erwerben, oder wenn die begehrte Lage nicht anders zu bekommen ist. Häufig sind Kirchen oder Gemeinden Erbbaugeber. Sie räumen Familien mit vielen Kindern teilweise besonders günstige Konditionen ein. Auch wenn Sie ohnehin planen, Ihr Haus in 15 oder 20 Jahren wieder zu verkaufen, kann das Erbbaurecht eine lohnenswerte Alternative sein.

Bitte lesen Sie zu dem Inhalt auch unsere Rechtshinweise.