So geht's richtig Haus privat verkaufen: Der sichere Ablauf in 6 Schritten

Wenn du dein Haus privat verkaufen willst, hilft eine gute Selbstorganisation. In unserer Checkliste erfährst du, wie du vorgehen solltest, damit du keinen wichtigen Schritt vergisst und auch aus rechtlicher Sicht alles korrekt abläuft.

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1. Rea­lis­ti­schen Preis festlegen

Prinzipiell darfst du dein Haus zu jedem beliebigen Preis verkaufen, sofern du einen Interessenten findest, der ihn zahlt. Dennoch solltest du wissen, welchen Preis du für dein Haus realistischerweise verlangen kannst, damit du es nicht unter Wert verkaufst.

Um das in Erfahrung zu bringen, kannst du dich zum Beispiel auf Immobilienportalen im Internet umschauen: Zu welchen Preisen werden Häuser mit vergleichbarer Lage, Größe und Ausstattung angeboten? Es gibt auch Online-Rechner, mit denen du einen groben Richtwert ermitteln kannst. Am exaktesten klappt die Wertermittlung aber tatsächlich mit professioneller Unterstützung durch einen Makler.

Ein weiteres wichtiges Geld-Thema beim Hausverkauf sind Steuern: Sie fallen nicht nur für den Käufer, sondern unter bestimmten Bedingungen auch für den Verkäufer an.  Folgende Punkte sind wichtig:

• Die Spe­ku­la­ti­ons­steu­er: Sie wird dann fällig, wenn bei privaten Immo­bi­li­en­ver­käu­fen innerhalb eines bestimm­ten Zeitraums ein Gewinn erzielt wird. Dieser Gewinn muss ver­steu­ert werden. Bei Immo­bi­li­en beträgt dieser Zeitraum zehn Jahre.
• Die Eigen- oder Fremd­nut­zung der Immobilie: Wurde das Haus selbst genutzt, bleibt der Verkauf steu­er­frei – es wird keine Spe­ku­la­ti­ons­steu­er erhoben, auch nicht innerhalb der Zehn-Jahres-Frist. Wurde das Haus von anderen genutzt, muss innerhalb von zehn Jahren der Ver­äu­ße­rungs­ge­winn ver­steu­ert werden. Danach ist der Gewinn steuerfrei.
• Die Anzahl der ver­kauf­ten Immo­bi­li­en aus Ver­käu­fer­be­sitz: Das Finanzamt wertet die Ver­äu­ße­rung von mehr als drei Immo­bi­li­en innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren als gewerb­li­chen Grund­stücks­han­del ("Drei-Objekt-Grenze"). Tritt dieser Fall ein, ist der private Verkäufer gewerbesteuerpflichtig.

2. Ziel­grup­pe defi­nie­ren und Immobilie präsentieren

Wer soll dein Haus kaufen? Wenn du dir über potenzielle Interessenten im Klaren bist, kannst du  deine Verkaufsaktivitäten dementsprechend optimieren. Danach richtet sich auch, über welche Kanäle und mit welchen Verkaufsargumenten du dein Haus anbieten solltest. Hat die Immobilie zum Beispiel Merkmale, die für bestimmte Käufer besonders attraktiv sind (alters- und behindertengerecht, besonders ruhige Lage, attraktives Anlageobjekt)?

Wenn du dein Haus privat verkaufen kannst, fällt natürlich keine Maklergebühr an. Das ist für Käufer vor allem dann attraktiv, wenn sie die Provision zahlen müssten – die Regelungen dazu sind je nach Bundesland unterschiedlich. Auf diesen Umstand kannst du daher gesondert hinweisen.

3. Unter­la­gen sichten und aufbereiten

Es ist wichtig, alle relevanten Unterlagen der Immobilie parat und auf dem neuesten Stand zu haben, wenn ein Interessent zur Besichtigung erscheint. Dazu gehören zum Beispiel:

• Abwas­ser­plan
• Auf­lis­tung von Moder­ni­sie­rungs- und Renovierungsmaßnahmen
• Bau­las­ten­ver­zeich­nis
• Baupläne
• Bilder der Immobilie (für Inter­es­sen­ten zum Mitnehmen)
• Ener­gie­aus­weis
• Grund­buch­aus­zug
• Katas­ter­plan
• Lageplan
• Neben­kos­ten­über­sicht
• Ver­si­che­rungs­po­li­cen und -unterlagen

Den Energieausweis musst du vorlegen können, wenn der Interessent danach fragt – gibt es noch keinen, solltest du also schnell einen beantragen.

Anstehende Reparatur- und Instandsetzungsarbeiten musst du vor einem Verkauf nicht zwingend ausführen lassen. Hier solltest du durchrechnen, ob sich das lohnt – heißt: ob es zu einer Wertsteigerung führt, die die Investitionskosten übersteigt. Andernfalls solltest du den Käufer aber ausdrücklich darauf hinweisen, was alles zu tun ist, damit es nach dem Verkauf nicht zu Streitigkeiten kommt.

4. Finan­zie­rungs­be­stä­ti­gung geben lassen

Der private Verkäufer eines Hauses sollte den potenziellen Käufer nach einer Finanzierungsbestätigung seiner Bank fragen. Sie dient als Absicherung zur Zahlung des Kaufpreises.

Allerdings: Eine rechtsverbindliche, unwiderrufliche Finanzierungszusage stellt diese Bestätigung nicht dar – den Darlehensvertrag ersetzt sie nicht. Dennoch ist die Anforderung der Finanzierungsbestätigung sinnvoll, denn Banken stellen diese immer erst dann aus, wenn sie eine Bonitätsprüfung des Käufers durchgeführt haben. Insofern trägt sie zur Sicherheit des Verkäufers bei.

5. Verkauf vom Notar beur­kun­den lassen

Ist ein Käufer gefunden, geht es zum Notar – seine Mitwirkung bei der Ausgestaltung des Vertrags ist rechtlich vorgeschrieben. Er enthält unter anderem den Grundbuchstand, Details zum Kaufgegenstand, den Kaufpreis sowie weitere wichtige Angaben. Gut zu wissen: Der Käufer hat das Recht, den Notar zu bestimmen, der den Verkauf beurkunden soll.

Zur Vorbereitung solltest du alle relevanten Unterlagen zusammenstellen und dem Notar übermitteln sowie den Vertragsentwurf vor dem Termin in Empfang nehmen und genau studieren.

6. Die Immobilie dem Käufer übergeben

Ein Übergabeprotokoll, in dem ihr den Zustand des Hauses und mögliche Mängel genau festhaltet, schützt dich vor Nachforderungen oder anderen Nachteilen nach Veräußerung deiner Immobilie.

Anschließend händigst du dem Käufer alle wichtigen Unterlagen aus, die die Immobilie und den Verkauf betreffen – siehe dazu auch Punkt 4.

Bitte lesen Sie zu dem Inhalt auch unsere Rechtshinweise.