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18. Oktober 2022, 10:58 Uhr
Darf ich eigentlich? Kamin in Mietwohnung: Vermieter oder Mieter in der Pflicht?
Wenn die Tage kürzer werden, kann ein Kamin für behagliche Wärme und Gemütlichkeit sorgen. Doch was tun, wenn der Kamin in der Mietwohnung nicht mehr ordnungsgemäß oder gar nicht funktioniert? Welches Anrecht du als Mieter auf einen funktionierenden Ofen hast und wer für Wartung und Instandsetzung zuständig ist, liest du hier.
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Kamin in Mietwohnung nicht nutzbar: Deine Rechte als Mieter
Deine neue Wohnung hat einen Kamin – das hast du dir schon immer gewünscht! Doch die Freude währt nicht lang beim Einzug, denn die Feuerstelle funktioniert nicht richtig? Grundsätzlich gilt: Ist ein Kamin oder Ofen in der Mietwohnung vorhanden, muss die Feuerstelle ordnungsgemäß in Betrieb genommen werden können. Es sei denn, der Vermieter hat dich vor Wohnungsübernahme deutlich darauf hingewiesen, dass der Kamin oder Ofen nicht funktionsfähig ist.
Wirf am besten einen Blick in deinen Mietvertrag: Ist der Kamin als Ausstattungsmerkmal im Vertrag selbst genannt, hast du ein Anrecht auf dessen einwandfreie Funktion. Ansonsten handelt es sich hierbei um einen Mangel an der Mietsache.
Wichtig: Bevor du einen Mietvertrag für eine Wohnung mit Kamin unterschreibst, solltest du dich beim Vermieter erkundigen, ob der Kamin funktionstüchtig ist und mit zur Mietsache gehört. Gegebenenfalls solltest du ihn darum bitten, entsprechende Klauseln in den Mietvertrag mit aufzunehmen. Entscheidend ist dies vor allem dann, wenn es um die Wartung oder Instandsetzung des Kamins geht. Denn gehört die Feuerstelle mit zur Mietsache, ist der Vermieter zuständig, diese auch instand zu halten.
Bist du dir unsicher, ob im Mietvertrag enthaltene Passagen zur Kostenübernahme von Wartungs- oder Reinigungsarbeiten durch den Mieter rechtens sind, solltest du dich rechtlich beraten lassen.
Offener Kamin oder Kaminofen: Wo sind die Unterschiede?
Während ein Kamin direkt in den Schornstein gemauert bzw. ins Mauerwerk eingelassen ist, befindet sich ein Kaminofen freistehend und somit außerhalb des Schornsteinschachts. Er wird durch ein Ofenrohr mit dem Abzugsschacht oder der Außenwand des Gebäudes verbunden.
Ob nun aber offener Holzkamin oder Pelletofen: Mietrechtlich werden alle Feuerstellen gleich behandelt. Sind sie Teil der Mietsache, also mietvermietet, müssen sie einwandfrei funktionieren. Auch benötigen alle Feuerstellen einen ordnungsgemäßen Rauchabzug.
Abzug defekt oder verstopft: Wer zahlt für Reinigung und Wartung?
Verqualmt ein mitvermieteter Kamin deine Wohnung, weil er nicht mehr ordnungsgemäß funktioniert, ist dieser mangelhaft. Handelt es sich um eine starke Raucheinwirkung, die gleich zu Beginn der Inbetriebnahme einsetzt, stellt dies sogar eine gesundheitliche Gefährdung der Mieter dar. Du solltest deinen Vermieter umgehend davon in Kenntnis setzen. Jetzt muss dieser reagieren und den Mangel beheben lassen. Andernfalls berechtigt dich das in vielen Fällen zu einer Mietminderung.
Gut zu wissen: Gibt es keine zusätzlichen Heizkörper zur Erwärmung der Wohnung, stellt der Ausfall eines Ofens einen erheblichen Mangel dar. Dies ist aber eher selten der Fall. Ist die Feuerstelle dagegen nur zusätzlicher Wohnungskomfort, fällt die Mietminderung meist nur gering aus. Eine Mietminderung bei Heizungsausfall außerhalb der Heizperiode wird von Gerichten oftmals abgewiesen – dies gilt auch für Öfen.
Hast du selbst einen Kaminofen bei dir in der Wohnung einbauen lassen, sieht die Sache anders aus. In diesem Fall musst du dich meist selbst um die Beseitigung des Mangels kümmern und gegebenenfalls Nacherfüllung beim Verkäufer des Ofens oder dem zuständigen Handwerkbetrieb einfordern, sollte der Einbau fehlerhaft gewesen sein.
Kaminofen nachträglich einbauen: Genehmigung des Vermieters notwendig?
Du hast noch keinen Kamin oder Kaminofen in deiner Wohnung, würdest dies aber gerne ändern? Dann gilt wie bei allen anderen baulichen Veränderungen: Eine Genehmigung durch den Vermieter ist unerlässlich. Dadurch, dass Kamine immer einen Zugang zum Kaminschacht benötigen, durch die der Rauch entweichen kann, kommt es hier zu einem erheblichen Eingriff in die Bausubstanz. Auch muss geklärt sein, ob der Mieter überhaupt befugt ist, den vorhandenen Schornstein zu nutzen.
Ist kein Schornstein vorhanden, müsste ein Rohr hin zur Außenwand gesetzt werden. Auch dies bedeutet eine bauliche Veränderung, die mit allen Parteien des Mietshauses und insbesondere mit dem Vermieter abzuklären ist. Außerdem solltest du bedenken, dass beim Auszug der ursprüngliche Zustand der Wohnung prinzipiell wieder hergestellt werden muss. Schon allein um diesbezügliche Fragen zu klären und dich abzusichern, solltest du immer zuerst mit deinem Vermieter sprechen.
Grundsätzlich gilt: Dein Vermieter ist nicht verpflichtet, deinem Antrag auf Einbau eines Kamins oder Ofens zuzustimmen. Anders sieht es aus, wenn es noch gar keine Heizmöglichkeit in der Wohnung gibt.
Auch kann dein Vermieter den Einbau eines Kamins oder Ofens ablehnen, wenn dieser mit Holz geheizt wird und durch die Brennholzlagerung oder den Transport Dreck oder weitere Nachteile für andere Mietparteien entstehen würden. Eine Alternative stellt der Elektroofen dar, der zwar nicht genehmigungspflichtig ist, die Stromkosten allerdings in die Höhe treiben kann.
Die Erlaubnis des Vermieters zum Einbau liegt vor – und nun?
Hat dir dein Vermieter die Erlaubnis zum Einbau eines Kamins oder Kaminofens erteilt, solltest du ihn in alle baulichen Schritte einbeziehen. Dies geschieht am besten schriftlich, insbesondere, wenn sich Änderungen zur vorherigen Absprache ergeben. Dein Vermieter sollte nicht nur alle baulichen Veränderungen nachvollziehen können, sondern auch technische Merkmale und Kostenvoranschläge einsehen können.
Und wie sieht es mit den Kosten aus? Wenn du Glück hast, übernimmt dein Vermieter einen Teil oder sogar alle Kosten für den Einbau. Immerhin kann ein Kamin den Wert einer Immobilie deutlich steigern. Du solltest dich jedoch darauf vorbereiten, dass du selbst finanziell eingebunden wirst. Auch kann dein Vermieter vertraglich mit dir vereinbaren, dass du als Mieter für kommende Instandsetzungsarbeiten oder Wartungskosten bzw. Schornsteinfegerkosten aufkommen musst.
Da eine Feuerstelle in der Mietwohnung ein erhöhtes Risiko mit sich bringt, kann dein Vermieter den Nachweis über den Risikoeinschluss in deine Hausratsversicherung einfordern und gegebenenfalls auch eine höhere Kaution fordern, die natürlich angemessen sein muss.
Achtung: Bevor ein Kamin in eine Wohnung eingebaut werden kann, muss zunächst der zuständige Schornsteinfeger die Feuerstätte und den Kaminzug fachlich prüfen und bei Eignung anschließend offiziell abnehmen. Auch solltest du beim Kauf eines Kamins darauf achten, dass alle notwendigen DIN und EN-Normen des Herstellers den Richtlinien des Bundesimmissionsschutzgesetztes (BImSchG) entsprechen.
- Ein Kamin oder Ofen in einer Mietwohnung muss einwandfrei funktionieren, sofern er Teil der Mietsache ist. Ansonsten stellt das einen Mangel dar, der vom Vermieter zu beheben ist.
- Um nachträglich einen Kamin in eine Mietwohnung einzubauen, bedarf es einer Genehmigung durch den Vermieter. Auch muss die Feuerstelle von einem Schornsteinfeger geprüft und abgenommen werden.
- Die Kosten für Wartung und Instandsetzung eines Kamins in der Mietwohnung trägt grundsätzlich der Vermieter. Dieser kann jedoch einen Teil der Kosten als Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Ein Blick in den Mietvertrag lohnt sich.
- Bei nachträglichem Einbau eines Kamins durch den Mieter trägt in der Regel der Mieter die Kosten. Prinzipiell müssen bauliche Veränderungen nach Auszug wieder rückgängig gemacht werden. Mieter sollten diesbezügliche Fragen unbedingt vorher mit dem Vermieter klären.
Bitte lesen Sie zu dem Inhalt auch unsere Rechtshinweise.
