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28. Juli 2021, 8:00 Uhr
Durchatmen "Kauf bricht nicht Miete": Mieterschutz und Eigenbedarf
Der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert und dient dem Mieterschutz. Er sichert Mietern bei einem Eigentümerwechsel bestimmte Rechte gegenüber dem neuen Vermieter zu. Gegen berechtigte und fristgerechte Eigenbedarfskündigungen hilft er allerdings in den meisten Fällen nicht. 
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Was bedeutet “Kauf bricht nicht Miete” nach dem BGB?
- 566 BGB enthält wichtige Regelungen zum Mieterschutz. Unter der Überschrift "Kauf bricht nicht Miete" ist darin festgelegt, dass ein Käufer, der vermieteten Wohnraum erwirbt, anstelle des bisherigen Vermieters in den Mietvertrag eintritt. Dieser bleibt mitsamt allen dort festgehaltenen Regeln gültig. Das betrifft zum Beispiel ...
- die Höhe der Miete: Eine Mieterhöhung nach einem Eigentümerwechsel ist nur entsprechend den gesetzlichen Vorgaben möglich. In diesem Streitlotse-Ratgeber erfährst du mehr dazu.
- wirksame Regelungen etwa zur Umlage der Betriebskosten auf den Mieter und zur Tierhaltung. Hat der frühere Vermieter also Tierhaltung erlaubt, kann sie der neue nicht ohne triftigen Grund plötzlich verbieten.
- wirksame Regelungen zur Renovierungspflicht (Schönheitsreparaturen) bei Auszug.
Eigenbedarf nach Kauf: Nur nach den gesetzlichen Regelungen erlaubt
Auch die Eigenbedarfskündigung darf grundsätzlich nur nach den Regeln erfolgen, die auch für den bisherigen Vermieter gegolten hätten.
Das bedeutet allerdings: Liegt berechtigter Eigenbedarf vor, dann kann der neue Vermieter den Mietvertrag mit der gesetzlichen Frist kündigen – mindestens drei Monate, je nach Mietdauer kann die Frist auch länger sein. Davor schützt der Grundsatz “Kauf bricht nicht Miete” den Mieter in den meisten Fällen nicht – denn auch der bisherige Eigentümer hätte ja jederzeit auf die Idee kommen können, Eigenbedarf anzumelden.
Wann eine Eigenbedarfskündigung möglich ist, liest du in diesem Streitlotse-Ratgeber. >>
Ausnahme: Wann gilt eine Sperrfrist bei der Eigenbedarfsanmeldung?
- 577a BGB schreibt für bestimmte Fälle eine Sperrfrist vor, innerhalb derer der neue Eigentümer keinen Eigenbedarf anmelden kann. Das gilt jedoch nur, wenn die Mietwohnung erst während der Mietdauer des aktuellen Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt wurde – zum Beispiel durch die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in einzelne Wohneinheiten.
In diesem Fall gilt mit dem Eigentümerwechsel eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren. In Sozialwohnungen kann die Frist sogar zehn Jahre betragen. Nach Ablauf dieses Zeitraums muss der Vermieter natürlich trotzdem die gesetzlichen Kündigungsfristen beachten.
Was, wenn der neue Eigentümer eine Luxussanierung anstrebt?
Geht es dem neuen Vermieter bei der Kündigung nicht um Eigenbedarf, sondern um möglichst hohe Mieterträge durch eine Luxussanierung, ist ebenfalls nicht alles erlaubt. Voraussetzung für eine sogenannte Verwertungskündigung ist gemäß § 573 BGB, dass es für den Vermieter einen erheblichen wirtschaftlichen Nachteil bedeuten würde, das Mietverhältnis in der bisherigen Form fortzuführen. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn das Haus stark baufällig und ein Abriss die einzige wirtschaftlich sinnvolle Lösung ist.
Betroffene Mieter sollten sich in jedem Fall juristischen Beistand besorgen oder sich von einem Mieterverein beraten lassen. Sie können sich gegebenenfalls auf soziale Härtegründe berufen und der Kündigung widersprechen.
- Gemäß dem Grundsatz “Kauf bricht nicht Miete” (§ 566 BGB) tritt der neue Eigentümer rechtlich an die Stelle des bisherigen Vermieters. Sämtliche Regelungen im Mietvertrag bleiben damit gültig.
- Eine Mieterhöhung ist nur nach den gesetzlichen Vorgaben möglich und nicht allein mit dem Eigentümerwechsel begründbar.
- “Kauf bricht nicht Miete” schützt nicht vor einer Eigenbedarfskündigung: Für eine Sperrfrist müssen besondere Voraussetzungen erfüllt sein.
Bitte lesen Sie zu dem Inhalt auch unsere Rechtshinweise.
