Durchatmen Kündigung wegen Eigen­be­darf: Das sollten Mieter und Vermieter beachten

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist für Mieter oft ein Schock: Sie müssen die vertraute Wohnung verlassen und die Suche nach einer neuen Bleibe beginnt – und das in vielen Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt. Doch auch für Vermieter kann eine Eigenbedarfskündigung eine große Herausforderung sein. Was du beachten musst und welche Rechte und Pflichten Mieter und Vermieter haben, erfährst du hier.

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Was ist Eigenbedarf?

Eigenbedarf ist in § 573 Abs. 2 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt. Er bezeichnet das Recht des Vermieters, ein Mietverhältnis zu kündigen, wenn er oder eine berechtigte Person die Wohnung für den eigenen Wohnbedarf benötigt.

Die Kündigungsfristen bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf richten sich wie auch bei einer einfachen Kündigung nach der Dauer des Mietverhältnisses:

• Bis zu fünf Jahre Mietdauer: drei Monate Kündigungsfrist
• Fünf bis acht Jahre Mietdauer: sechs Monate Kündigungsfrist
• Über acht Jahre Mietdauer: neun Monate Kündigungsfrist

Damit die Eigenbedarfskündigung rechtswirksam ist, muss der Vermieter dem Mieter die Kündigung schriftlich mitteilen und den Eigenbedarf detailliert und nachvollziehbar begründen. Auch der konkrete Nutzungswunsch und die bezugsberechtigte Person müssen genannt werden, also die Person, die ein Recht auf Einzug in die Wohnung hat.

Fehlt diese Begründung oder ist sie unzureichend, kann die Kündigung unwirksam sein. Zudem muss der Vermieter den Mieter auf sein Widerspruchsrecht hinweisen. Falls der Eigenbedarf während der laufenden Kündigungsfrist entfällt, muss der Vermieter das dem Mieter unverzüglich mitteilen. Andernfalls hat der Mieter Anspruch auf Schadensersatzforderungen.

Eine Eigenbedarfskündigung dürfen nur Vermieter aussprechen, die natürliche Personen sind. Handelt es sich beim Vermieter um eine juristische Person, etwa eine Hausverwaltung oder GmbH, ist eine Eigenbedarfskündigung nicht möglich – es sei denn, der Eigentümer ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (AZ VIII ZR 231/08).

Übrigens: Neben der Eigenbedarfskündigung ist in § 573 BGB auch die Verwertungskündigung geregelt. Worum es dabei geht, erfährst du hier.

Wann ist eine Kündigung wegen Eigen­be­darf unwirksam

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist nur für Wohnzwecke erlaubt. Der Vermieter darf also nicht planen, die Wohnung als Büro oder gewerbliche Fläche zu nutzen. Aber auch in anderen Situationen kann eine Kündigung wegen Eigenbedarf unzulässig sein. Beispiele dafür sind:

• Vor­ge­scho­be­ner Eigen­be­darf: Der Vermieter gibt einen Bedarf an, der in Wirk­lich­keit nicht besteht.
• Alter­na­ti­ve Wohnung: Falls der Vermieter eine andere, ver­gleich­ba­re Wohnung besitzt, die dem gleichen Bedarf ent­spricht und freisteht, kann die Kündigung unzu­läs­sig sein.
• Sperr­fris­ten: In bestimm­ten Fällen gelten Sperr­fris­ten für eine Eigen­be­darfs­kün­di­gung von übli­cher­wei­se drei bis zehn Jahren, bei­spiels­wei­se nach Umwand­lung von Miet- in Eigen­tums­woh­nun­gen oder bei einem Eigen­tü­mer­wech­sel. Während dieser Fristen darf keine Eigen­be­darfs­kün­di­gung gegenüber Mietern aus­ge­spro­chen werden. Mehr dazu erfährst du im Beitrag „Kauf bricht nicht Miete“.

Übrigens: Vorgetäuschter Eigenbedarf kann teuer werden. Falls ein Vermieter Eigenbedarf vortäuscht, kann der Mieter eine Entschädigung verlangen, entschied der BGH (AZ VIII ZR 44/16).

Rechte und Schutz­mög­lich­kei­ten für Mieter

Mieter können einer Eigenbedarfskündigung widersprechen, wenn sie einen Härtefall nach § 574 BGB geltend machen können:

• Hohes Alter (z. B. über 80 Jahre mit gesund­heit­li­chen Einschränkungen)
• Schwer­wie­gen­de Krankheit
• Lange Mietdauer (z. B. über 30 Jahre in der gleichen Wohnung)
• Schul­pflich­ti­ge Kinder
• Schwan­ger­schaft
• Nach­ge­wie­se­ne Wohnungsnot

Wenn du widersprechen möchtest, suchst du dir als Mieter am besten einen Rechtsbeistand. Der Widerspruch muss schriftlich spätestens zwei Monate vor Mietende erfolgen. Dann wird gerichtlich geprüft, ob die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine unzumutbare Härte darstellt.

So entschied etwa das Landgericht Berlin, dass ein 82-jähriger Mieter nach einer Eigenbedarfskündigung doch nicht ausziehen musste, da sein Umzug eine unzumutbare Härte dargestellt hätte (AZ 65 S 281/14).

Aber auch psychische Erkrankungen können nach einer Entscheidung des Amtsgerichts München die Kündigung verhindern: Im vorliegenden Fall musste eine Mieterin nicht ausziehen, weil ihr Umzug zu lebensgefährlichen psychischen Folgen geführt hätte (AZ 433 C 10588/17).

Räu­mungs­kla­ge? Muss nicht sein!

Nachdem du der Eigenbedarfskündigung widersprochen hast, musst du mit einer Räumungsklage des Vermieters rechnen. Kann er im folgenden Gerichtsverfahren seine Position erfolgreich vertreten, musst du sowohl ausziehen als auch die Prozesskosten tragen. Das kann teuer werden.

Wenn der Vermieter nachweislich den Eigenbedarf vorgetäuscht hat, muss er die Verfahrenskosten tragen und du darfst in der Wohnung wohnen bleiben. Wenn du bereits in eine neue Wohnung umgezogen bist, steht dir Schadensersatz von ihm zu, etwa um dieUmzugskosten oder die Differenz zwischen alter und neuer Monatsmiete auszugleichen.

Alternativ können du und dein Vermieter eine Mediation oder außergerichtliche Einigung anstreben, um eine für beide Seiten akzeptable Lösung zu finden. So eine Lösung könnte zum Beispiel ein Mietaufhebungsvertrag mit verlängerter Auszugsfrist oder eine finanzielle Abfindung für dich als Mieter sein.

Bitte lesen Sie zu dem Inhalt auch unsere Rechtshinweise.