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15. August 2016, 10:00 Uhr
Kündigungsverzicht Kündigungsausschluss im Mietvertrag: Das ist möglich
Ein Kündigungsausschluss im Mietvertrag sorgt dafür, dass das Mietverhältnis für eine vereinbarte Zeit nicht gekündigt werden kann. Dieser Kündigungsverzicht bringt sowohl Vorteile als auch Nachteile mit sich. Mieter sollten also genau überlegen, ob sie sich darauf einlassen wollen, und sich über ihre Rechte informieren.
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Wechselseitiger Kündigungsausschluss im Mietvertrag
In einigen Mietverträgen sieht eine Klausel vor, dass beide Seiten das Mietverhältnis für einen bestimmten Zeitraum nicht kündigen können. Das kann sowohl für Vermieter als auch für Mieter Vorteile mit sich bringen, schließlich ist dadurch eine gewisse Sicherheit gewährleistet. Der Vermieter darf zum Beispiel selbst dann nicht kündigen, wenn eigentlich die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung erfüllt sind. Gerade bei Eigentumswohnungen in begehrten Lagen können Mieter also durch den beidseitigen Kündigungsverzicht eine höhere Planungssicherheit erhalten.
Einseitiger Kündigungsausschluss nur für Mieter
Wenn der Vermieter allerdings einen einseitigen Kündigungsausschluss im Mietvertrag vereinbaren will, ist das für den Mieter von Nachteil: Er gibt seine Flexibilität auf und erhält im Gegenzug selbst keine Sicherheit. In formularmäßigen Mietverträgen hat die Rechtsprechung solche Klauseln deshalb regelmäßig für unwirksam erklärt. Individualvertraglich ist ein solcher Kündigungsverzicht aber möglich. Dann kann der Mieter zumindest versuchen, die Aufnahme einer Nachmieterklausel zu erwirken: Damit ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter auch vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen, sofern dieser einen geeigneten Nachmieter stellt.
Wann der Kündigungsverzicht unwirksam ist
Zumindest in Formularmietverträgen hat die Rechtsprechung gezeigt, dass ein Kündigungsausschluss im Mietvertrag unwirksam ist, wenn er die Dauer von vier Jahren überschreitet. Dann ist die komplette Klausel nicht gültig und der Mieter kann jederzeit – unter Beachtung der regulären Frist – kündigen. In Individualvereinbarungen sind aber auch längere Zeiträume möglich.
Ein Sonderfall gilt bei der Vermietung an Studenten: So erklärte zum Beispiel das Amtsgericht Saarbrücken einen Kündigungsausschluss von zwei Jahren im Mietvertrag mit einem Studenten für unwirksam (AZ 3 C 313/15). Durch den Kündigungsverzicht werde der Mieter unangemessen benachteiligt, da bei Studenten zum Beispiel wegen eines möglichen Studienplatzwechsels eine größere Flexibilität erforderlich sei.
Bitte lesen Sie zu dem Inhalt auch unsere Rechtshinweise.
