So geht's richtig Miet­auf­he­bungs­ver­trag: Das gilt im Mietrecht für Abfindung und Fristen

Ein Umzug, eine berufliche Veränderung oder schlichtweg ein Konflikt – es gibt viele Gründe, warum ein Mietverhältnis nicht mehr passt. Doch nicht immer ist eine Kündigung die beste Lösung. Mit einem Mietaufhebungsvertrag können sich Mieter und Vermieter einvernehmlich auf eine Beendigung des Mietverhältnisses einigen und Streitigkeiten vermeiden. Wir zeigen dir, worauf du dabei achten solltest.

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Was ist ein Mietaufhebungsvertrag?

Ein Mietaufhebungsvertrag ist eine rechtsverbindliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter, die das Mietverhältnis zu einem festgelegten Zeitpunkt beendet. Diese Option wird besonders gern dann genutzt, wenn beide Parteien schnell – in der Regel also vor Ablauf der regulären Kündigungsfrist – eine einvernehmliche Lösung suchen.

Typische Szenarien für einen Mietaufhebungsvertrag sind etwa

• Trennung der Mieter
• deutlich vor Ablauf der Kün­di­gungs­frist nötiger Auszug des Mieters, zum Beispiel aus beruf­li­chen Gründen
• Tod des Mieters, im Zuge dessen ein Auf­he­bungs­ver­trag zwischen Erben und Vermieter sinnvoll sein kann
• dring­li­cher Eigen­be­darf des Vermieters

Im Gegensatz zu einer Kündigung des Mietverhältnisses greifen beim Aufhebungsvertrag keine gesetzlichen Mindestfristen. Außerdem ist er nur dann gültig, wenn sowohl der Mieter als auch der Vermieter ihn wünschen; beide Parteien müssen zustimmen. Ein Vermieter kann also nicht einseitig beschließen, den Mietvertrag aufzuheben.

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Miet­auf­he­bungs­ver­trag: Gesetz­li­che Regelungen

In Deutschland ist ein Mietaufhebungsvertrag nicht an eine bestimmte Form gebunden, denn es herrscht gemäß § 311 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) Vertragsfreiheit. Dadurch kann der Aufhebungsvertrag auch mündlich wirksam geschlossen werden, wie das Arbeitsgericht München 2017 bestätigte (AZ 473 C 13483/17).

Aber Achtung: Um auf der sicheren Seite zu sein, solltest du einen Mietaufhebungsvertrag immer in Schriftform festhalten. So lassen sich Missverständnisse vermeiden und du kannst ihn gegebenenfalls zu Beweiszwecken heranziehen.

Dabei müssen sich beide Parteien über die Vertragsinhalte einig sein – besonders über das Datum, an dem das Mietverhältnis endet, aber auch über etwaige Zusatzvereinbarungen.

Wichtig: Ein Mietaufhebungsvertrag sollte eine für beide Parteien einvernehmliche und faire Vereinbarung sein. Deshalb können Klauseln, die gegen geltendes Mietrecht verstoßen, die Wirksamkeit des gesamten Vertrags gefährden. Unzulässig sind etwa Vereinbarungen, die den Mieter unverhältnismäßig benachteiligen.

Was muss in einem Miet­auf­he­bungs­ver­trag stehen

Ein Mietaufhebungsvertrag sollte folgende Punkte enthalten, um eine klare und rechtssichere Beendigung des Mietverhältnisses zu gewährleisten:

• Voll­stän­di­ge Namen beider Vertragsparteien
• Bezeich­nung des Miet­ver­hält­nis­ses und Adresse der Immobilie
• Erklärung, dass das Miet­ver­hält­nis ein­ver­nehm­lich beendet werden soll
• Been­di­gungs­zeit­punkt des Mietverhältnisses

Zusätzlich können weitere Vereinbarungen festgehalten werden, etwa:

• Höhe der Nut­zungs­ent­schä­di­gung bei ver­spä­te­ter Übergabe der Immobilie
• Regelung über den Zustand der Immobilie bei der Übergabe
• Rege­lun­gen zu Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren, Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung, Rück­bau­maß­nah­men und Rück­zah­lung der Miet­kau­ti­on
• Etwaige Abfin­dungs- oder Aus­gleichs­zah­lun­gen an den Mieter bezie­hungs­wei­se Auf­wen­dungs­er­satz an den Vermieter
• Etwaige sonstige Leistungs- und Zah­lungs­an­sprü­che (detail­lier­te Benennung)
• Grund des Anspruchs sowie Zah­lungs­mo­da­li­tä­ten (Fristen, Leistungs- bezie­hungs­wei­se Zah­lungs­emp­fän­ger, Bank­ver­bin­dung, Zahlungsart)

Was, wenn der Mieter aber doch nicht zum vereinbarten Zeitpunkt auszieht? In § 545 BGB ist geregelt, dass sich das Mietverhältnis in diesem Fall auf unbestimmte Zeit verlängert, solange der Vermieter nicht innerhalb von zwei Wochen erklärt, dass ihm das nicht recht ist. Eine Formulierung, dass § 545 BGB nicht zur Anwendung kommt – in Kombination mit einer vereinbarten Nutzungsentschädigung – kann helfen.

Übrigens: Bei einer regulären Kündigung durch den Vermieter steht dem Mieter gemäß § 574 BGB ein Widerspruchsrecht zu. Bei einem Mietaufhebungsvertrag gibt es dieses Widerspruchsrecht nicht; dennoch kann ein schriftlicher Hinweis darauf nicht schaden.

Gibt es eine Ent­schä­di­gung oder Abfindung beim Mietaufhebungsvertrag?

Geht der Wunsch nach einem Aufhebungsvertrag vom Vermieter aus, bietet er dem Mieter üblicherweise eine finanzielle Abfindung an. Schließlich möchte dieser für gewöhnlich nur ungern ausziehen und die damit verbundenen Kosten für den Umzug und eine gegebenenfalls höhere Miete tragen müssen.

Die Höhe einer solchen Abfindung bei einem Mietaufhebungsvertrag hängt von verschiedenen Faktoren ab, etwa der Restlaufzeit des Mietvertrags oder der dem Mieter eigentlich zustehenden Kündigungsfrist. In der Praxis bewegen sich Abfindungen bei einem Aufhebungsvertrag oft im Bereich von mehreren Monatsmieten oder sogar deutlich höher, wenn der Vermieter dringend auf die Wohnung angewiesen ist.

Wenn der Mietaufhebungsvertrag vom Mieter ausgeht, kann der Vermieter von diesem eine Entschädigung als Schadensersatz verlangen. Diese sollte sich am tatsächlichen Mietausfall und den tatsächlich entstehenden Kosten orientieren.

Beson­der­hei­ten bei Miet­auf­he­bungs­ver­trä­gen für Gewerbe

Gewerbemietverträge erlauben mehr Flexibilität als Mietverträge für Wohnraum, da die Vertragsparteien in der Regel als gleichberechtigt angesehen werden. Das ermöglicht individuellere Lösungen, etwa bei der Anpassung von Laufzeiten oder der Vereinbarung von Abfindungen.

Beispiele aus der Praxis zeigen, dass Mietaufhebungsverträge besonders bei Gewerbeimmobilien wie Büros oder Ladenflächen geschätzt werden. Von Mietern etwa, wenn sie aufgrund von Geschäftsschließungen, Standortwechseln oder wirtschaftlichen Problemen eine frühzeitige Beendigung des Mietverhältnisses anstreben.

Auch der Vermieter kann von einem Mietaufhebungsvertrag profitieren, wenn dadurch das Mietverhältnis ohne langwierige gerichtliche Verfahren oder Kündigungsstreitigkeiten beendet werden kann.

Vor- und Nachteile eines Mietaufhebungsvertrags

Ein Mietaufhebungsvertrag bietet für Mieter und Vermieter sowohl Vorteile als auch Nachteile. Sind beide Parteien mit einem Mietaufhebungsvertrag einverstanden, kann das Mietverhältnis flexibel und ohne Einhaltung gesetzlicher Kündigungsfristen beendet werden.

Zudem wird der Vertrag einvernehmlich geschlossen: Mieter und Vermieter müssen zustimmen. Bedürfnisse und Interessen beider Parteien werden durch individuelle Vereinbarungen gleichermaßen berücksichtigt. Klar festgelegte Bedingungen können außerdem Streitigkeiten vermeiden.

Geht der Mietaufhebungsvertrag vom Vermieter aus, kann sich der Mieter unter Druck gesetzt fühlen, zu unterschreiben, obwohl er nicht ausziehen will. Das kann zu rechtlichen Auseinandersetzungen führen – unter Umständen kann ein so erzwungener Aufhebungsvertrag unwirksam sein.

Im Normalfall ist ein Mietaufhebungsvertrag nach seiner Unterzeichnung für beide Parteien verbindlich und kann nicht einseitig rückgängig gemacht werden. Der Mieter ist nun gezwungen, schneller als bei einer regulären Kündigung eine neue Wohnung zu finden. Gleichzeitig muss sich der Vermieter – wenn der Aufhebungsvertrag vom Mieter ausgeht – auf einen schnelleren Auszug des Mieters und auf eine zügige Nachmietersuche einstellen.

Bitte lesen Sie zu dem Inhalt auch unsere Rechtshinweise.