Fehlverhalten Abmahnung: Was Mieter und Vermieter wissen sollten

Unter bestimmten Bedingungen können Vermieter eine Abmahnung an einen Mieter aussprechen. Sie dient dazu, ihn auf ein Fehlverhalten hinzuweisen, zum Beispiel wiederholte Ruhestörung. Mieter sollten ein solches Schreiben nicht auf die leichte Schulter nehmen – wenn sie ihr Verhalten nicht ändern, kann die Kündigung drohen.

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Mögliche Abmah­nungs­grün­de

Verstößt ein Mieter wiederholt gegen seine vertraglichen Pflichten, kann der Vermieter ihn abmahnen. Damit macht er deutlich, dass er ein solches Verhalten nicht billigt und dass es Konsequenzen haben wird. Gängige Abmahnungsgründe sind zum Beispiel:

• uner­laub­te Tierhaltung
• wie­der­hol­ter Rückstand bei der Miete
• nicht geneh­mig­te bauliche Veränderungen
• Über­be­le­gung der Wohnung
• wie­der­hol­te Ruhestörung

Die Form der Abmahnung an den Mieter

Grundsätzlich ist eine Abmahnung auch mündlich möglich. Die Schriftform macht sie aber für beide Seiten sicherer, weil sie nachweisbar wird. Der Vermieter sollte auf jeden Fall die Abmahnungsgründe nennen. Das Schreiben an den Mieter sollte mit "Abmahnung" überschrieben sein und sich an alle im Vertrag genannten Mieter richten. Gegebenenfalls kann der Vermieter eine Frist setzen – bei der Tierhaltung ist das zum Beispiel sinnvoll, eine Ruhestörung sollte dagegen sofort unterlassen werden. Im Abmahnungsschreiben sollten auch die möglichen Konsequenzen enthalten sein. In der Regel bedeutet das eine fristlose Kündigung, wenn sich das Verhalten nicht ändert.

Abmahnung und Kündigung

Gemäß § 543 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist eine Abmahnung an den Mieter in vielen Fällen Voraussetzung für eine außerordentliche Kündigung. Nur in wenigen Ausnahmen, zum Beispiel bei einem deutlichen Verzug der Miete, ist die Kündigung ohne Abmahnung möglich. Der Mieter erhält also in der Regel die Möglichkeit, sein Verhalten zu ändern.

Das Amtsgericht Hamburg hatte in einem solchen Fall zu entscheiden: Ein an Schizophrenie erkrankter Mieter hatte wiederholt durch Schreien in seiner Wohnung die Ruhe gestört und schließlich auch eine Tür im Haus eingetreten. Der Vermieter hatte eine Abmahnung  und wenig später die Kündigung ausgesprochen. Als der Mieter nicht auszog, erhob er Klage, die vom Gericht aber abgewiesen wurde (AZ 46 C 144/16). Hauptgrund hierfür war, dass der Vermieter nach der Abmahnung kein erneutes Fehlverhalten des Mieters in der Kündigung benannt hatte.

Beide Schreiben hatten sich auf dieselben Vorfälle bezogen, was nicht zulässig ist. Der Mieter hatte so nicht die Möglichkeit, sein Verhalten zu ändern. Zusätzlich merkte das Gericht an, dass der Mann aufgrund seiner Krankheit sein Verhalten kaum selbst bestimmen könne. Es handele sich also ohnehin um einen Einzelfall.

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