Durchatmen Dein Mieter zahlt nicht? Das richtige Vorgehen in 6 Schritten

Es ist ein Ärgernis für jeden Vermieter: Der Mieter zahlt nicht. Wir geben Tipps, wie du die Situation angemessen lösen kannst – von der freundlichen Zahlungserinnerung bis zur Räumungsklage.

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1. Ver­ein­ba­rung im Miet­ver­trag prüfen

Im Mietvertrag ist in der Regel genau festgelegt, bis wann die Miete für den jeweiligen Monat bei dir eingehen muss. Üblich ist der dritte Werktag des Monats. Der Mieter gerät in Verzug, wenn er bis zu diesem Stichtag nicht gezahlt hat.

"Gezahlt" heißt allerdings: Der Mieter muss die Mietzahlung lediglich bis zum vereinbarten Stichtag angewiesen haben. Auf deinem Konto darf das Geld dann auch noch einen Tag später eingehen. Entsprechend hat der Bundesgerichtshof (BGH) 2016 entschieden (AZ VIII ZR 222/15). Voraussetzung dafür ist natürlich, dass das Konto des Mieters entsprechend gedeckt ist, sodass davon ausgegangen werden kann, dass die Überweisung reibungslos abläuft.

2. Mieter auf den Miet­rück­stand hinweisen

Der vereinbarte Stichtag ist schon länger verstrichen, aber auf deinem Konto ist noch keine Mietzahlung eingegangen? Spätestens jetzt hast du jedes Recht, den Mieter anzurufen oder anzuschreiben und ihn freundlich auf den Mietrückstand hinzuweisen.

Ein persönliches Gespräch hat dabei den Vorteil, dass sich eventuelle Fehler und Irrtümer aufklären lassen, ohne dass es erst zum Streit kommen muss. Vielleicht gab es ein technisches Problem bei der Überweisung – oder der Mieter hat die Bank gewechselt, sodass es zu Verzögerungen gekommen ist.

3. Miet­zah­lung schrift­lich einfordern

Unangenehm wird die Situation, wenn der Mieter nicht zahlt, gleichzeitig aber auch nicht erreichbar ist oder deine Kontaktversuche abblockt. Jetzt ist der Zeitpunkt gekommen, die unverzügliche Mietzahlung schriftlich anzumahnen. In deinem Schreiben setzt du dem Mieter eine Frist, innerhalb der er die ausstehende Miete zu zahlen hat.

Tipp: Den gesamten Schriftverkehr mit dem Mieter in dieser Sache solltest du abspeichern und die Briefe als Einschreiben versenden. So gehst du auf Nummer sicher und kannst dein korrektes Vorgehen später belegen.

Ist der Mieter zwischenzeitlich unbekannt verzogen, ist das Einwohnermeldeamt dein erster Ansprechpartner zur Ermittlung der neuen Anschrift.

4. Mahn­ver­fah­ren einleiten oder Miet­zah­lung einklagen

Reagiert der Mieter immer noch nicht, solltest du dich von einem Anwalt beraten lassen. Es gibt mehrere Möglichkeiten, wie es jetzt weitergehen kann. Wie du vorgehen solltest, kann der Anwalt am besten einschätzen, denn das hängt auch vom Verhalten des Mieters ab.

• Zunächst kann dein Anwalt dem Mieter ein weiteres Mahn­schrei­ben mit Zah­lungs­auf­for­de­rung schicken.
• Es kann zudem ein gericht­li­ches Mahn­ver­fah­ren ein­ge­lei­tet werden.
• Schließ­lich ist auch eine Zah­lungs­kla­ge beim zustän­di­gen Amts­ge­richt möglich.

Gibt es anschließend einen Vollstreckungsbescheid oder entscheidet das Amtsgericht zulasten des Mieters, kann eine Zwangsvollstreckung erfolgen.

Deine Forderungen solltest du übrigens rechtzeitig geltend machen: Dein Anspruch auf die ausstehende Miete verjährt sonst nach drei Jahren zum Ende des Kalenderjahres.

5. Den Miet­ver­trag kündigen

Spätestens jetzt dürfte auch der Punkt erreicht sein, an dem du den unzuverlässigen Mieter loswerden möchtest. Du bist gemäß § 543 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) berechtigt, dem Mieter fristlos die Wohnung zu kündigen, wenn er zwei Monate in Folge die Miete nicht gezahlt hat oder über diesen Zeitraum nur Teilbeträge zahlt, wodurch er mit einem "nicht unerheblichen Teil" der Mietzahlungen in Rückstand gerät oder wenn er über einen längeren Zeitraum nur Teilbeträge zahlt und dadurch irgendwann mit einem Gesamtbetrag im Rückstand ist, der zwei Monatsmieten entspricht.

• Was ein "nicht uner­heb­li­cher Teil" der Miete ist, definiert für unbe­fris­te­te Wohnraum-Miet­ver­trä­ge § 569 BGB: Der Betrag muss die fällige Miete für einen Monat übersteigen.
• Zahlt der Mieter dann doch noch die aus­ste­hen­de Miete, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Aller­dings kann er von dieser Mög­lich­keit immer nur einmal innerhalb von zwei Jahren Gebrauch machen.

Und was, wenn der Mieter zwar die volle Miete zahlt, aber das nie pünktlich? Da er dadurch ebenfalls seine vertraglichen Pflichten verletzt, solltest du ihn zunächst abmahnen. Nützt das nichts, kommt ebenfalls eine Kündigung in Betracht. Damit du dabei alle vorgeschriebenen Formalitäten einhältst, solltest du dich von einem Anwalt beraten lassen.

6. Wenn alles nichts genützt hat: Räu­mungs­kla­ge erheben

Erweist sich der Mieter als ganz harte Nuss und ignoriert die Kündigung, dann hilft schließlich in vielen Fällen nur noch die Räumungsklage. Sie lässt sich mit einer Zahlungsklage über noch ausstehende Mietzahlungen verbinden. Mehr zur Räumungsklage liest du in diesem Streitlotse-Ratgeber. 

Was du nicht tun solltest: Das Türschloss austauschen oder dir Zutritt zur Wohnung verschaffen und die Sachen des Mieters entfernen, ohne dass dies durch einen Gerichtsbeschluss abgesegnet ist. Das kann zum Beispiel als "verbotene Eigenmacht" gemäß § 858 BGB ausgelegt werden – mit der Folge, dass der Mieter wiederum Forderungen gegen dich geltend machen könnte.

Bitte lesen Sie zu dem Inhalt auch unsere Rechtshinweise.