Kunst und Schmiererei Graffiti entfernen: Ihre Rechte als Mieter

Lässt der Vermieter Graffiti entfernen, ist das mit Kosten verbunden – ob er diese auf die Mieter umlegen darf, ist umstritten. Meist entscheiden die Gerichte aber zugunsten der Mieter. Ob Sie als Bewohner eines graffitigeschmückten Hauses die Miete mindern oder den Vermieter zur Graffitientfernung zwingen dürfen, ist eine Einzelfallentscheidung.

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Kosten für Graf­fi­ti­ent­fer­nung sind keine Betriebskosten

Über die Nebenkostenabrechnung darf der Vermieter laufende Kosten auf die Mieter umlegen; darunter fallen auch Reinigungskosten. Deshalb meinen viele Vermieter, sie könnten die Graffitientfernung umlegen – schließlich handle es sich ja um eine Reinigung der Fassade. Das stimmt allerdings pauschal so nicht. Die Reinigungskosten beziehen sich auf Bereiche, die von den Mietern gemeinschaftlich genutzt werden, wie etwa den Hausflur oder die Waschküche (§ 2 Nr. 9 Betriebskostenverordnung (BetrKV)). Die Hauswand wird aber nicht gemeinschaftlich genutzt und in der Regel lässt der Vermieter auch nicht regelmäßig Graffiti entfernen – es handelt sich also nicht um laufende Kosten, sondern um Instandhaltungsarbeiten (LG Kassel, AZ 1 S 352/15), die nicht umgelegt werden dürfen.

Miet­min­de­rung, weil Vermieter Graffiti nicht entfernen will?

Da der Vermieter die Kosten für die Graffitientfernung in der Regel selbst tragen muss, bleibt die Schmiererei oft an der Hauswand. Ein Recht auf Mietminderung haben Sie immer dann, wenn die Mietsache nicht in vertragsgemäßem Zustand ist. Eine Malerei an der Hauswand schränkt allerdings nicht die Funktion Ihrer Wohnung ein und rechtfertigt daher keine Mietminderung, sofern der Zustand der Fassade nicht explizit im Mietvertrag erwähnt wird.

Im Einzelfall kann es aber dennoch legitim sein, die Graffitientfernung zu fordern beziehungsweise die Miete zu mindern, etwa wenn die entstellte Hauswand geschäftsschädigend ist. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn Sie im Mietgebäude ein Fassadenreinigungsunternehmen betreiben, nicht aber wenn Sie dort eine Arztpraxis haben. Für die Einzelfallentscheidung sind laut dem Amtsgericht Berlin (AZ 7 C 43/14) folgende Faktoren zu berücksichtigen:

• Lage des Hauses
• Zustand des Gebäudes zum Zeitpunkt der Anmietung
• Zweck der Anmietung
• Ortssitte

In einem sozialen Brennpunkt etwa ist mit derartigem Vandalismus zu rechnen und solange das ortsübliche Maß nicht überschritten wird, dürfen Sie weder die Miete mindern noch die Graffitientfernung verlangen (Amtsgericht Charlottenburg, AZ 233 C 47/06); in einem Nobelviertel ist das schon eher möglich.

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