Darf ich eigentlich? Instand­hal­tung, Instand­set­zung, Moder­ni­sie­rung: Wer zahlt?

Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung – damit bekommen es Mieter und Vermieter häufig zu tun. Allerdings ist der Unterschied zwischen den drei Begriffen nicht immer klar. Das kann zum Streitpunkt werden: Die Abgrenzung entscheidet nämlich darüber, ob Vermieter die Kosten auf ihre Mieter abwälzen dürfen.

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Damit es wohnlich bleibt, muss ab und zu gewerkelt werden

Ist eine Wohnung gut in Schuss, dann sind alle Beteiligten zufrieden. Die Mieter, weil beispielsweise die Heizung funktioniert. Die Vermieter, weil ihr Eigentum wertbeständig ist. Natürlich erfordert dieser ideale Zustand einen gewissen Einsatz von Geld und Arbeit. Schließlich nagt der Zahn der Zeit hartnäckig an Technik und Substanz eines jeden Gebäudes.

Deshalb sind mehr oder weniger oft entsprechende Gegenmaßnahmen fällig. Dann ist häufig von Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung die Rede. Die Frage, wer jeweils dafür sorgen und bezahlen muss, führt manchmal zu juristischem Streit.

Ver­trags­ge­mä­ßer Zustand im Fokus

Dreh- und Angelpunkt eines Mietverhältnisses ist in der Regel der Mietvertrag, den Mieter und Vermieter miteinander schließen. Darin sind auch Rahmenbedingungen für die Nutzung der Wohnung festgehalten. Das bedeutet zum Beispiel, dass sie in einer bestimmten (technischen) Verfassung übergeben wurde und in dieser auch bleiben soll. Der Fachbegriff im Mietrecht dafür lautet: vertragsgemäßer Zustand. Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten tragen dazu bei.

Was bedeutet Instandhaltung?

Ganz generell: § 535 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) bestimmt Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags. Darin heißt es unter anderem: "Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten." Das bedeutet, dass der Eigentümer seine Immobilie pflegen und ihre Ausstattung warten muss.

Betroffen von dieser Pflicht ist nicht nur die Wohnung. Sie schließt gegebenenfalls auch weitere Teile des Gebäudes (etwa Fahrstuhl und Treppenhaus) und des Grundstücks ein. Der Zweck ist es, die Substanz oder den Wert der Immobilie zu bewahren. Deshalb ist auch von Erhaltungsmaßnahmen die Rede. Dazu zählen:

• Außen­an­strich
• regel­mä­ßi­ge War­tungs­ar­bei­ten und Inspek­tio­nen (etwa an der Heizungsanlage)
• Putz­ar­bei­ten
• Trep­pen­haus­an­strich

Wer muss die Instand­hal­tung bezahlen?

Für die genannten und ähnliche Arbeiten ist grundsätzlich der Vermieter zuständig, auch in finanzieller Hinsicht. Bei Gemeinschaftseigentum wie zum Beispiel dem Treppenhaus kommt die Wohnungseigentümergemeinschaft ins Spiel. Die Umlage der Kosten einer Instandhaltung auf die Mieter ist nicht möglich. Mit einer Ausnahme: Aufwendungen für regelmäßig stattfindende Wartungsarbeiten (etwa durch den Schornsteinfeger) lassen sich den Betriebskosten zuschlagen.

Der Eigentümer muss seine Mieter über die geplanten Erhaltungsmaßnahmen "rechtzeitig" informieren (§ 555a BGB), falls sie sich erheblich auf die Wohnqualität auswirken. Die Mieter wiederum haben die Ausführung hinzunehmen. Sollte aber darunter der bestimmungsgemäße Gebrauch der Wohnung leiden, können sie unter Umständen eine Mietminderung erreichen.

Was bedeutet Instandsetzung?

Ist etwas kaputt, dann muss es repariert werden. Genau das ist mit Instandsetzung gemeint. In diesem Zusammenhang betrifft das Schäden an der Mietsache, also in oder an der Wohnung. Beeinträchtigen sie den vertragsgemäßen Zustand, dann müssen sie beseitigt werden.

Während die Instandhaltung eher vorbeugend wirkt, bezieht sich die Instandsetzung also konkret auf Reparaturen. Beispiele für entsprechende Arbeiten an beschädigten Gegenständen sind etwa die Reparatur oder der Austausch von

• Fenstern oder Türen
• fest verbauten Instal­la­tio­nen (Elektro-, Sanitär-, Wasser- oder Heizungs- und Gas­an­la­gen), die nicht dem Mieter gehören
• Unter­bö­den
• Treppen
• Aufzügen

Wie bei der Instandhaltung beziehungsweise Erhaltung sind die Arbeiten vom Vermieter anzukündigen und von den Mietern zu dulden.

Wer muss die Instand­set­zung bezahlen?

Nach § 535 BGB ist der Vermieter ebenfalls für die Instandsetzung verantwortlich. Bei kleineren Mängeln kann er allerdings seine Pflicht auf die Mieter abwälzen. Solche eher kleineren Schönheitsreparaturen fallen bei vertragsgemäßem Gebrauch durch normalen Verschleiß an. Das betrifft etwa Armaturen an Waschbecken oder defekte Fenster- und Türgriffe.

Verursachen die Mieter nachweislich vorsätzlich oder fahrlässig größere Schäden, haften (und zahlen) sie auch dafür. Verhalten sie sich jedoch vertragsgemäß und entstehen umfangreiche Mängel ohne ihre Einwirkung, beispielsweise an der Bausubstanz oder an Rohren,  muss der Vermieter die Kosten der Instandsetzung tragen. Er darf sie dann nicht per Nebenkostenrechnung an die Mieter durchreichen.

Was bedeutet Modernisierung?

Im Gegensatz zur Instandhaltung und Instandsetzung geht es bei einer Modernisierung nicht um einfache Erhaltung oder Reparatur, sondern um bauliche Veränderungen. Sie sollen den Wohnwert steigern, zum Beispiel durch Schalldämmung, oder Energie einsparen, etwa durch Wärmedämmung.

Beispiel: Unterschied zur Instandsetzung

• Um eine Instand­set­zung handelt es sich, wenn der Vermieter ein kaputtes Fenster durch ein neues, gleich­wer­ti­ges Exemplar austauscht.
  Ersetzt er das Fenster durch ein stärker wärme- oder schall­däm­men­des Modell, so nimmt er eine Moder­ni­sie­rung vor.

Wer muss die Moder­ni­sie­rung bezahlen?

Der Vermieter muss  zunächst die Rechnung bezahlen. Er kann aber Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen – zu maximal acht Prozent. Seit 2019 gelten dabei folgende weitere Einschränkungen:

• Die Miete darf innerhalb der nächsten sechs Jahre lediglich um bis zu drei Euro pro Qua­drat­me­ter ansteigen.
  Bei einer Qua­drat­me­ter­mie­te von weniger als sieben Euro ist im selben Zeitraum eine Erhöhung von höchsten zwei Euro je Qua­drat­me­ter gestattet.
• Eine Moder­ni­sie­rung muss der Vermieter drei Monate im Voraus schrift­lich ankün­di­gen. Und zwar hin­sicht­lich des erwar­te­ten Beginns und Umfangs der Arbeiten sowie ihrer vor­aus­sicht­li­chen Dauer. Außerdem muss der Vermieter seine Mieter über eine geplante Miet­erhö­hung infor­mie­ren.

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