So geht's richtig Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen: 6 wichtige Dinge für Vermieter

Du bist Vermieter und möchtest die Miete für deine Wohnung erhöhen? Ein sogenanntes Mieterhöhungsverlangen muss korrekt formuliert sein und ist an bestimmte Voraussetzungen gebunden. Was du beachten musst, damit die Mieterhöhung rechtlich unproblematisch abläuft, liest du hier.

Mit einem Rechtsschutz bist du immer gut abgesichert. >>

1. Miet­erhö­hung immer schrift­lich verlangen

Beim Mieter anrufen und ihn darüber informieren, dass ab dem nächsten Monatsersten mehr Miete zu zahlen ist? So einfach funktioniert eine Mieterhöhung nicht. Das Mieterhöhungsverlangen muss dem Mieter immer schriftlich zugehen – per Brief oder E-Mail.

Dabei sind folgende Formalien zu beachten:

• Das Schreiben muss nament­lich an alle Mieter gerichtet sein, die im Miet­ver­trag stehen.
• Der Absender muss ebenfalls nament­lich genannt sein.

2. Begrün­dung für die Miet­erhö­hung angeben

In dem Schreiben muss auch eine stichhaltige Begründung für die Mieterhöhung stehen, etwa eine Modernisierung oder eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) muss der Mietspiegel dem Schreiben aber nicht zwingend in Kopie beiliegen, wenn er öffentlich zugänglich ist (AZ VIII ZR 74/08).

Ausnahme: Bei einem Staffel- oder Indexmietvertrag ist die Mieterhöhung bereits vertraglich vereinbart. Der Vermieter braucht dann keine Begründung anzugeben.

Wichtig: Wird die Wohnung während der Mietdauer verkauft, reicht das als alleiniger Anlass für eine Mieterhöhung nicht aus. Gleiches gilt, wenn der Mieter verstirbt und dessen Ehepartner oder Kinder als neue Mieter in den Mietvertrag einsteigen.

3. Gesetz­li­che Grenzen zur Miet­erhö­hung einhalten

Damit die Mieterhöhung wirksam wird, muss sie bestimmte gesetzliche Vorgaben erfüllen:

• Der Mieter hat gemäß § 558 Absatz 1 Bür­ger­li­ches Gesetz­buch (BGB) einen Anspruch darauf, dass seine Miethöhe min­des­tens 15 Monate unver­än­dert bleibt.
• Das ent­spre­chen­de Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen darf dem Mieter frü­hes­tens 12 Monate nach der letzten Miet­erhö­hung zugesandt werden ("Jah­res­sperr­frist").
• Außerdem ist die soge­nann­te Kap­pungs­gren­ze laut § 558 Absatz 3 BGB zu beachten: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um nicht mehr als 20 Prozent steigen.
• In vielen Städten mit sehr ange­spann­tem Woh­nungs­markt gilt sogar eine Kap­pungs­gren­ze von 15 Prozent.
• Die Miete darf nicht mehr als 20 Prozent über der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te liegen.

4. Der Mieter hat einige Monate Überlegungsfrist

Sobald der Mieter das schriftliche Mieterhöhungsverlangen erhalten hat, bleibt ihm bis zum Ende des übernächsten Monats Zeit, um sich die Sache durch den Kopf gehen zu lassen. Erhält er das Schreiben also zum Beispiel am 15. Januar, dauert die Überlegungsfrist bis zum 31. März.

Spätestens nach Ablauf der Überlegungsfrist muss der Mieter der Erhöhung zustimmen oder sie ablehnen. Stimmt der Mieter zu, gilt die höhere Miete ab dem nächsten Monatsersten.

Übrigens: Die Zustimmung gilt auch als erteilt, wenn der Mieter kommentarlos und ohne Vorbehalt ab den vorgesehenen Zeitpunkt die höhere Miete überweist. Entsprechend hat auch der BGH entschieden (AZ VIII ZB 74/16).

5. Mieter lehnt ab: Miet­erhö­hung einklagen

Der Mieter kann die Mieterhöhung ablehnen, wenn sie nicht rechtmäßig ist. In diesem Fall hat er in einem Rechtsstreit gute Chancen auf Erfolg. Aus diesem Grund ist es für Vermieter besonders wichtig, alle Vorgaben und Formalien einzuhalten.

Wenn die Mieterhöhung rechtmäßig ist, der Mieter sie aber trotzdem ablehnt, musst du als Vermieter dein Recht einklagen. Hier gilt ein enger Zeitraum: Die Klage muss gemäß § 558b BGB nach Ablauf der Überlegungsfrist innerhalb von drei Monaten erfolgen – im oben genannten Beispiel also bis spätestens 30. Juni.

6. Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen darf kor­ri­giert werden

Fehler können auch dem aufmerksamsten Vermieter passieren. Lehnt der Mieter die Mieterhöhung in der Überlegungsfrist zurecht ab und verweist auf die Gesetzeslage, kannst du das Mieterhöhungsverlangen daher korrigieren und dich so vermutlich mit dem Mieter einigen.

Wenn sich erst im Prozess zeigt, dass das Erhöhungsverlangen fehlerhaft ist, kann der Vermieter es ebenfalls noch korrigieren. Dann beginnt die Überlegungsfrist des Mieters allerdings von Neuem.

Bitte lesen Sie zu dem Inhalt auch unsere Rechtshinweise.