So geht's richtig Miet­preis­brem­se: Die gesetz­li­chen Rege­lun­gen im Überblick

Die Mietpreisbremse wurde 2015 eingeführt, um Mieter vor einem scheinbar unbegrenzten Anstieg der Mieten vor allem in Ballungsräumen zu schützen. In den Folgejahren gab es noch einige gesetzliche Anpassungen und Verschärfungen. Hier haben wir die aktuellen Regelungen für dich zusammengestellt.

Dein Vermieter hält sich nicht an die Regeln? Wir schützen deine Rechte. >>

Was ist die Mietpreisbremse?

Vor allem in Großstädten wie Hamburg, Frankfurt am Main, Berlin und München beanspruchen die Wohnkosten heute einen übergroßen Anteil des Einkommens. Damit sich die Lage nicht weiter zuspitzt, gibt es seit 2015 die Mietpreisbremse. Sie ist gesetzlich geregelt in § 556d ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). 

Die Mietpreisbremse legt fest, dass

• bei der Neu­ver­mie­tung von Wohnungen
• in Gebieten mit ange­spann­tem Wohnungsmarkt

die Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

Die Mietpreisbremse gilt gemäß § 557a BGB auch für Staffelmieten. Bei Indexmietverträgen gilt sie nur für die beim Einzug vereinbarte Miete, nicht aber für alle nachfolgenden Erhöhungen.

Vor Einführung der Mietpreisbremse konnten Immobilienbesitzer aufschlagen, was sie wollten, wenn sie ihre Wohnung an einen neuen Mieter vermieteten. Und angesichts der hohen Nachfrage ergaben sich so in einigen Städte deutliche Mieterhöhungen.

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Wo der Wohnungsmarkt als angespannt gilt und dementsprechend die Mietpreisbremse greift, legt jedes Bundesland selbst fest. Und zwar anhand dieser vier Merkmale:

• Bevöl­ke­rungs­wachs­tum
• Leer­stands­quo­te
• Miet­ent­wick­lung
• Miet­be­las­tung – also welcher Anteil des Ein­kom­mens für die Woh­nungs­mie­te aus­ge­ge­ben werden muss

Mittlerweile werden die Wohnungsmärkte nicht mehr nur in Metropolen wie Berlin, München, Hamburg oder Stuttgart als angespannt eingestuft, sondern in vielen größeren Städten bundesweit. Vier Bundesländer verzichten derzeit allerdings komplett auf die Mietpreisbremse: Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und das Saarland (Stand: Juli 2021). In einigen anderen Bundesländern wurden Verordnungen zur Mietpreisbremse von Gerichten zunächst für ungültig erklärt, meist aufgrund von Formfehlern. Die Länder mussten nachbessern, sodass wirksame Vorgaben mancherorts erst 2018 oder 2019 in Kraft traten.

Der im April 2021 vom Bundesverfassungsgericht (AZ 2BvF 1/20, 2BvL 4/20 und 2 BvL 5/20) für nichtig erklärte Berliner Mietendeckel ist übrigens nicht mit der Mietpreisbremse identisch: Dabei handelte es sich um ein eigenes Landesgesetz, das besonders strenge Vorschriften für Mieterhöhungen auch bei Bestandsmietverträgen vorsah. Auf die Mietpreisbremse können sich Berliner Mieter gegebenenfalls trotzdem berufen.

Wird die Mietpreisbremse eingesetzt, dann gilt sie nicht unbefristet, sondern jeweils für einen bestimmten Zeitraum. In der Regel sind das fünf Jahre. Nach derzeitigem Gesetzesstand dürfen die Bundesländer die Mietpreisbremse noch bis 2025 einsetzen.

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Grundlage für die Miet­preis­brem­se: Miet­spie­gel und Vergleichsmiete

Die Berechnungsgrundlage für die Mietpreisbremse ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Die wird anhand des örtlichen Mietspiegels ermittelt. Den erstellen in der Regel die Städte und Gemeinden, oft in Zusammenarbeit mit Mieter- und Vermieterverbänden. Die Daten kannst du beim zuständigen Amt (zum Beispiel das Wohnungs- oder Sozialamt) oder bei Mieterverbänden erfragen.

In Städten und Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern soll die Erstellung eines Mietspiegels künftig Pflicht werden – das hat der Bundestag im Juni 2021 entschieden.

Ausnahmen von der Miet­preis­brem­se: Wann greift sie nicht?

Auch in Städten, in denen die Mietpreisbremse greift, gibt es eine ganze Reihe von Ausnahmen, die es Vermietern ermöglichen, sie zu umgehen. Eine Miete oberhalb der Mietpreisbremse darf ein Vermieter allerdings nur verlangen, wenn er vor Unterzeichnung des Mietvertrags unaufgefordert schriftlich Auskunft darüber erteilt hat, auf welchen Ausnahmezustand er sich beruft.

Zulässig sind folgende Ausnahmeregelungen:

• Bestands­schutz: Wenn schon der Vormieter eine (zu) hohe Miete gezahlt hat, muss der Vermieter die Miete nicht senken, um die Miet­preis­brem­se ein­zu­hal­ten. Seit Januar 2019 sind Vermieter ver­pflich­tet, die Miethöhe des Vor­mie­ters in solchen Fällen unauf­ge­for­dert schrift­lich nach­zu­wei­sen. Maß­geb­lich ist die Miete, die ein Jahr vor Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses gezahlt wurde.
• Neubau: Bei einem Neubau, der erstmals nach dem 1. Oktober 2014 vermietet wurde, ist der Vermieter frei in der Preis­ge­stal­tung. Das soll ver­hin­dern, dass der Woh­nungs­neu­bau für Inves­to­ren unat­trak­tiv wird und weniger Wohnungen gebaut werden.
• Umfas­sen­de Moder­ni­sie­run­gen: Nach einer umfas­sen­den Moder­ni­sie­rung ist der Vermieter bei der ersten Ver­mie­tung ebenfalls nicht an die Miet­preis­brem­se gebunden. Wechselt der Mieter, greift diese aller­dings wieder. Dabei gilt eine Moder­ni­sie­rung erst dann als umfassend, wenn die Inves­ti­ti­on etwa ein Drittel des für eine ver­gleich­ba­re Neu­bau­woh­nung erfor­der­li­chen Aufwands beträgt. Ein Austausch der Fenster allein genügt also nicht, um die Miet­preis­brem­se auszuhebeln.
• Andere Moder­ni­sie­run­gen: Auch bei kleineren Moder­ni­sie­run­gen kann der Vermieter bei Neu­ver­mie­tung eine Miete verlangen, die über der Begren­zung durch die Miet­preis­brem­se liegt. Aller­dings nur in der Höhe, die er auch bei einem bestehen­den Miet­ver­hält­nis hätte fordern dürfen: bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten.
• Möblierte Wohnungen: Theo­re­tisch gilt die Miet­preis­brem­se auch für möblierte Wohnungen. Praktisch darf der Vermieter aber einen soge­nann­ten Möblie­rungs­zu­schlag verlangen. Wie der berechnet wird, ist gesetz­lich nicht geregelt; der Zuschlag muss auch im Miet­ver­trag nicht gesondert aus­ge­wie­sen werden. Für Mieter ist daher nicht erkennbar, wie sich die Miete einer möblier­ten Wohnung zusam­men­setzt und folglich auch nicht nach­prüf­bar, ob ein Geset­zes­ver­stoß vorliegt.

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Kommt der Vermieter seiner Auskunftspflicht vor Mietvertragsunterzeichnung nicht in vorgeschriebener Art und Weise nach, gibt es keine Ausnahme von der Mietpreisbremse. Er kann die Information über eine Ausnahme allerdings schriftlich nachreichen. Die Miete erhöhen darf er dann aber erst zwei Jahre später mit Verweis auf die Ausnahmeregelung.

Miet­preis­brem­se kann auch rück­wir­kend greifen

Ein bereits unterschriebener Mietvertrag ist nicht vollständig ungültig, wenn die Miete zu hoch angesetzt wurde. Unwirksam ist nur die vereinbarte Miethöhe.

Um eine Absenkung der Miete zu erreichen, musst du den Vermieter rügen. Seit dem 1. Januar 2019 geht das ganz formlos. Der Satz "Ich rüge die Höhe der Miete" ist vollkommen ausreichend. Einen Grund für deine Einschätzung musst du nicht angeben. Sicherheitshalber sollte eine solche Rüge per Einschreiben verschickt werden. Die Rüge ist Voraussetzung, um zu viel gezahlte Miete zurückverlangen zu können.

Zum 1. April 2020 wurde es Mietern leichter gemacht, nachträglich von der Mietpreisbremse zu profitieren. Vermieter müssen seitdem zu viel verlangte Miete rückwirkend für bis zu 30 Monate zurückzahlen, wenn sie vom Mieter wegen eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse gerügt wurden. Das gilt aber nur, wenn der Mieter innerhalb der ersten 30 Monate nach Beginn der Mietzeit rügt. Ansonsten – wie auch für alle vor April 2020 abgeschlossenen Mietverträge – kann eine Rückzahlung erst ab dem Zeitpunkt der Rüge erfolgen.16

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