So geht’s richtig Pacht­ver­trag: Was du als Pächter wissen musst

Pachtvertrag und Mietvertrag teilen viele Gemeinsamkeiten, sind aber nicht dasselbe; vor allem in den Nutzungsrechten gibt es große Unterschiede zwischen Pächter und Mieter. So darfst du als Mieter die Mietsache selbst nutzen, als Pächter darfst du auch die Erträge aus der Pachtsache behalten. Wichtiges rund um den Pachtvertrag und was du bei einer Kündigung beachten solltest, erfährst du hier.

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Was ist ein Pachtvertrag?

Der Pachtvertrag wird oft mit dem Mietvertrag verglichen. Das liegt nahe, denn sie haben einiges gemeinsam. Dazu zählt vor allem: In beiden Fällen erwirbt jemand vertraglich ein gewisses Nutzungsrecht an einer Sache, die ihm nicht gehört. Stattdessen ist diese im Besitz von Vermietern oder Pächtern, die für die Überlassung ihres Eigentums in der Regel Geld bekommen. Das ist beispielsweise die Miete für eine Wohnung oder der Pachtzins für ein Stück Land. Bei einem Miet- oder Pachtvertrag gibt es also immer zwei Vertragsparteien.

Der grundlegende Unterschied zwischen Mietvertrag und Pachtvertrag ergibt sich aus § 581 Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Die Kernaussage darin: „Durch den Pachtvertrag wird der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstands und den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzeit zu gewähren.“

Der Ausdruck „Genuss der Früchte“ ist hierbei nicht unbedingt wortwörtlich zu nehmen. Vielmehr bedeutet es grundsätzlich, dass Pächter aus ihrem gepachteten Objekt einen (finanziellen) Mehrwert ziehen können. Das ist bei der Miete einer Sache nicht vorgesehen.

Am Beispiel einer gemieteten Obstwiese bedeutet das: Der Mieter darf die Wiese benutzen, die Äpfel an den Bäumen aber gehören dem Vermieter. Ein Pächter hingegen hat das Recht auf Fruchtgenuss beziehungsweise Fruchtziehung: Er darf die Wiese bewirtschaften und die Äpfel behalten oder verkaufen – die Bäume gehören allerdings weiterhin dem Verpächter. Fruchtgenuss meint aber nicht nur Obst, sondern ist ebenso auf Jagd, Gaststätten, Industrieanlagen oder Software anwendbar.

Welche Formen von Pachten gibt es?

Pachtverträge lassen sich für unterschiedliche Pachtsachen beziehungsweise Pachtgegenstände oder -objekte abschließen:

• Pacht­ver­trag in der Land­wirt­schaft: Hier geht es in der Regel um Flächen zur Boden­be­wirt­schaf­tung, um Tier­hal­tung oder den Anbau von Nutz­pflan­zen. Typisch sind Ackerbau, Obst- und Weinanbau, Imkerei oder Rinderzucht.
• Pacht­ver­trag über ein Grund­stück: Hier darf der Pächter Flächen oder Immo­bi­li­en zur Gewinn­erzie­lung nutzen. Das betrifft Häuser, Wohnungen oder Wirtschaftsgebäude.
• Pacht­ver­trag über einen Garten: Hier geht es vor­nehm­lich um die Nutzung von Klein­gär­ten, bei­spiels­wei­se in Form von Obst- und Gemüseanbau.
• Pacht­ver­trag in der Gas­tro­no­mie: Pacht­ob­jek­te sind hier Lokale, Gast­stät­ten, Bars, Restau­rants, aber auch Cam­ping­plät­ze können dazu­ge­hö­ren. Der Pachtzins schließt oft das Inventar der Objekte mit ein.
• Pacht­ver­trag über Wälder: Als Ver­päch­ter von Wäldern, Wald­stü­cken oder Gewässern (mit Fischen) treten hier nicht nur private Besitzer auf, sondern auch Städte und Gemeinden. In der Regel ist mit der Nutzung auch die Erlaubnis zur Jagd oder Fischerei verbunden.

Wichtig zu wissen: Anders als im Mietrecht darf ein Pächter die Pachtsache nicht an eine dritte Person weiter verpachten, wie es beispielsweise bei einer Mietwohnung in Form einer Untervermietung möglich ist.

Pacht­ver­trag ordent­lich und außer­or­dent­lich kündigen

Ein Pachtvertrag kann für eine befristete oder unbefristete Dauer abgeschlossen werden. Im ersten Fall endet der Pachtvertrag automatisch, wenn seine Laufzeit endet, sofern keine Verlängerung vereinbart wurde. Eine ordentliche Kündigung ist hier nicht vorgesehen.

Es kann allerdings sein, dass wichtige Gründe für eine außerordentliche, fristlose Kündigung des befristeten Pachtvertrags vorliegen. Ausschlaggebend ist hier, dass die Fortsetzung des Pachtverhältnisses für die kündigende Seite unzumutbar geworden ist. Dazu kann es etwa kommen, wenn ein Pächter die Pachtsache nicht oder nur teilweise so wie vereinbart nutzen kann.

Die Kündigung des Pachtvertrags durch den Verpächter ist unter gewissen Umständen ebenfalls möglich:

• Die pachtende Person stirbt oder ist berufs­un­fä­hig geworden.
• Die Pacht wurde länger als drei Monate nicht oder nicht voll­stän­dig gezahlt.
• Die pachtende Person hat die Pacht­sa­che beschä­digt oder nicht instandgehalten.

Kurz gesagt, ist die außerordentliche Kündigung eines befristeten Pachtvertrags immer statthaft, wenn eine der beiden Seiten ihre vertraglichen Pflichten verletzt. So ist das auch bei einem unbefristeten Vertrag. Ansonsten muss dieser ordentlich gekündigt werden.

Für die Kündigung eines Pachtvertrags gelten weitgehend die gleichen Regeln wie im Mietrecht. Das bedeutet:

• Die Kündigung muss schrift­lich erfolgen.
• Gibt es mehrere Pächter einer Pacht­sa­che, müssen alle die Kündigung unterzeichnen.
• Die Kün­di­gungs­frist ist einzuhalten.

Es kann auch ein mündlicher Pachtvertrag abgeschlossen werden. Kommt es darüber aber zu juristischem Streit, kann die Beweislage schwierig sein. Deshalb ist ein schriftlicher Vertrag empfehlenswert.

Welche Kün­di­gungs­frist gilt bei einem Pachtvertrag?

Die ordentliche Kündigungsfrist einer Pachtsache oder eines Pachtgegenstandes kann variieren:

• Hast du ein Grund­stück gepachtet, dann beträgt die Kün­di­gungs­frist sechs Monate, laut § 584 BGB mit Wirkung zum Ende eines Pacht­jahrs. Die Kündigung musst du demnach spä­tes­tens am dritten Werktag des halben Jahres ein­rei­chen, an dessen Ende der Vertrag auslaufen soll. Im Zweifel gilt das Kalen­der­jahr als Pachtjahr.
• Bei einem Pacht­ver­trag über eine Länderei ist die Kün­di­gungs­frist länger. Da musst du die Kündigung spä­tes­tens am dritten Werktag eines Pacht­jah­res vorlegen, damit sie mit Ablauf des folgenden Pacht­jah­res wirksam wird. Das heißt, dass hier die Kün­di­gungs­frist fast zwei Jahre beträgt.
• Dies ist auch bei einer Pacht­dau­er von mehr als 30 Jahren so, wenn du den Vertrag nach Ablauf dieser Zeit kündigen willst. Es sei denn, der Vertrag wurde für die Lebens­zeit des Ver­päch­ters oder des Pächters geschlos­sen. Dann ist eine Kündigung nicht zulässig.

Pacht­ver­trag und Eigen­tü­mer­wech­sel: Droht die Kündigung?

Ein Pachtvertrag bleibt auch bei einem Eigentümerwechsel der Pachtsache grundsätzlich bestehen. Neue Besitzer haben kein Recht darauf, Pächtern zu kündigen, sondern müssen die ursprünglich getroffenen Vereinbarungen weiter einhalten. Es gibt allerdings Ausnahmen von dieser Regel. Wollen die Eigentümer das Objekt als Baugrundstück, zu öffentlichen Zwecken oder zur eigenen Bewirtschaftung nutzen, dürfen sie den Pachtvertrag kündigen. Dann müssen sie den Pächtern jedoch einen Schadensersatz zahlen.

Bitte lesen Sie zu dem Inhalt auch unsere Rechtshinweise.