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9. Oktober 2019, 10:38 Uhr
So geht’s richtig Wohnung privat vermieten: 6 Dinge, die zu bedenken sind
Wer seine Eigentumswohnung privat vermieten will, muss von der Auswahl des Mieters bis hin zur Versteuerung der Mieteinnahmen vieles bedenken. Sechs wichtige Punkte listen wir hier auf.
Wenn es mit dem Mieter doch mal Probleme gibt, ist es gut, abgesichert zu sein. >>
1. Mietpreis festlegen: So hoch darf die Miete sein
Wenn du den Mietpreis festlegst, solltest du dich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Informiere dich zudem bei der Stadt- oder Gemeindeverwaltung, ob vor Ort die sogenannte Mietpreisbremse greift. Dann darf die Miete bei einer Neuvermietung nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das ist vor allem dort der Fall, wo es viele Interessenten pro freier Wohnung gibt.
Mieterhöhungen sind in nur in bestimmten Abständen möglich. Was dabei alles zu beachten ist, erfährst du auf unserer Themenseite "Mieterhöhung".
2. Mietvertrag richtig aufsetzen und Nachteile vermeiden
Wenn du eine Wohnung privat vermieten möchtest, hast du bisher wahrscheinlich wenig Erfahrung damit, selbst Mietverträge aufzusetzen. In diesem Fall kannst du einen Formularmietvertrag aus dem Internet nutzen. Aber Vorsicht: Je nach Anbieter sind einige Vordrucke eher mieterfreundlich gestaltet, andere enthalten Formulierungen, die eher den Vermieter begünstigen. Rechtlich einwandfrei können beide sein – aber als Vermieter solltest du darauf achten, dass deine Interessen auch berücksichtigt werden.
Es ist daher zu empfehlen, das Mietvertragsformular von einem Experten für Mietrecht prüfen zu lassen. Insbesondere gilt es, ungültige Klauseln zu vermeiden – etwa zu Schönheitsreparaturen oder zur Tierhaltung – und stattdessen die entsprechenden Inhalte rechtssicher zu formulieren.
Tipp: Welche Pflichtangaben der Mietvertrag auf jeden Fall enthalten muss, erfährst du in diesem Streitlotse-Ratgeber.
3. Passenden und solventen Mieter finden
Der neue Mieter sollte ins Sozialgefüge der Wohnanlage passen. Außerdem ist es wichtig, die Solvenz des potenziellen Mieters zu prüfen. Das geht zum Beispiel über
- eine Mieterselbstauskunft inklusive Gehaltsnachweisen,
- eine Schufa-Auskunft,
- eine Vorvermieterbescheinigung
- und/oder eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, die der vorherige Vermieter ausstellen kann.
4. Mietkaution festlegen und anlegen
Die Mietkaution dient als Sicherheit für den Vermieter – zum Beispiel für das Beheben von Schäden oder als Ersatz für ausstehende Mieten. Die Höhe ist laut § 551 Absatz 1 BGB auf maximal drei Nettokaltmieten beschränkt. Du kannst jedoch auch eine geringere oder gar keine Kaution verlangen. Diese Entscheidung steht dir als Vermieter frei.
Übrigens: Als Vermieter bist du verpflichtet, die Kautionssumme – die zunächst Eigentum des Mieters bleibt und von dir nur verwahrt wird – zum marktüblichen Zinssatz anzulegen.
5. Betriebskosten korrekt umlegen und abrechnen
Als Vermieter darfst du bestimmte Nebenkosten auf den Mieter umlegen. Umlagefähig sind sämtliche Betriebskosten, also etwa die Kosten für Heizung und Warmwasser, Gebäudereinigung, Müllabfuhr und Hausmeister-Dienstleistungen.
Als Vermieter musst du dem Mieter rechtzeitig eine Betriebskostenabrechnung zukommen lassen – spätestens zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums. Beispiel: Der Abrechnungszeitraum bezieht sich auf das gesamte Kalenderjahr 2019. Spätestens am 31.12.2020 muss der Mieter die Betriebskostenabrechnung für diesen Zeitraum erhalten haben, sonst kann er anfallende Nachzahlungen verweigern.
Wer zum ersten Mal eine Betriebskostenabrechnung erstellt, sollte sich von einem Experten beraten lassen. Denn hier kommt es auf Details an. Nicht selten folgt Streit zwischen Mieter und Vermieter, wenn die Abrechnung fehlerhaft ist.
6. Dran denken: Mieteinnahmen müssen versteuert werden
Auch wer seine Wohnung privat vermietet, muss die Einnahmen als Einkommen versteuern – sofern sie zusammen mit dem sonstigen Einkommen über dem steuerlichen Grundfreibetrag von 9.168 Euro (für Alleinstehende, Stand: Oktober 2019) liegen.
- In der Steuererklärung werden die entsprechenden Einnahmen in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) angegeben.
- Grundlage ist immer die Nettokaltmiete.
- Davon werden noch bestimmte Aufwendungen abgezogen, zum Beispiel Werbungskosten, Handwerkerkosten oder Aufwendungen für die Finanzierung der Wohnung, sofern sie noch nicht abbezahlt ist.
Die Berechnung ist nicht ganz einfach. Als Vermietungsneuling nimmst du daher am besten die Hilfe eines Steuerberaters in Anspruch.
Bitte lesen Sie zu dem Inhalt auch unsere Rechtshinweise.
