So geht’s richtig Woh­nungs­über­ga­be: Besenrein – was heißt das genau?

Wenn ein Mieter auszieht, sollte die Wohnungsübergabe an den Vermieter besenrein erfolgen. Aber was bedeutet dieser Ausdruck eigentlich genau? Hier erfährst du, was du vor Auszug aus deiner Mietwohnung reinigen musst und was nicht.

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Begriff "besenrein" steht nicht im Gesetz

Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss die Wohnung dem Vermieter übergeben werden. Dabei kommt es immer wieder zu Meinungsverschiedenheiten zwischen Mieter und Vermieter, wenn es darum geht, die Wohnung "besenrein" zu hinterlassen.

Im Gesetz steht der Begriff "besenrein" nicht. Dass die Wohnung aber in einem ordnungsgemäßem Zustand übergeben werden muss, ergibt sich nach allgemeinem Verständnis aus § 546 BGB Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), wonach gemietete Räumlichkeiten nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgegeben werden müssen.

Daher sollten Mieter eine grobe Reinigung der Wohnung vor Auszug als ihre Pflicht auffassen, auch wenn das nicht ausdrücklich im Mietvertrag steht – nicht zuletzt, um keinen Streit mit dem Vermieter zu riskieren.

Grundsätzlich hat der Bundesgerichtshof (BGH) Folgendes entschieden (AZ VIII ZR 124/05): "Die Verpflichtung zur besenreinen Rückgabe der Mietwohnung beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen." Der besenreinen Übergabe der Wohnung muss also keine Großreinigung vorausgehen. Aber was ist konkret zu tun – und was nicht?

Fegen, saugen, Spinn­we­ben entfernen

Damit die Wohnungsübergabe besenrein stattfindet, solltest du folgende Punkte abhaken können:

• Boden­flie­sen, Laminat und/oder Parkett kehren
• Tep­pich­bö­den absaugen
• Fenster von Aufkleber-Resten oder Ähnlichem befreien. Gründlich geputzt werden müssen die Fens­ter­schei­ben und -rahmen aber nicht.
• Spinn­we­ben aus der Wohnung und den mit­ge­mie­te­ten Neben­räum­lich­kei­ten wie Keller oder Dachboden entfernen und auch diese Räume einmal grob ausfegen
• Kalk­ab­la­ge­run­gen und Schmier­schich­ten in Küche und Bad entfernen
• Kühl­schrank voll­stän­dig leeren und reinigen

Was beinhal­tet die besen­rei­ne Übergabe nicht?

Eine besenreine Übergabe beinhaltet nicht die Wiederherstellung normaler Abnutzungserscheinungen, zum Beispiel auf Teppichböden oder an Türen. Diese sind mit den Mietzahlungen bereits abgegolten.

Kleinere Renovierungen sind ebenfalls nicht Bestand einer besenreinen Wohnungsübergabe. Allerdings kann unabhängig davon eine Pflicht zur Renovierung bei Auszug im Mietvertrag vereinbart sein. Was der Vermieter in Bezug auf sogenannte Schönheitsreparaturen vorschreiben darf, liest du in diesem Streitlotse-Ratgeber. 

Was tun bei Nikotinablagerungen?

Wie verhält es sich mit Wohnungen, in denen geraucht wurde? Ist die Wohnungsübergabe erst besenrein, wenn nichts mehr nach Zigarettenrauch riecht?

Grundsätzlich gehört das Rauchen laut BGH zum "vertraglichen Gebrauch der Mietsache" (AZ VIII ZR 124/05). Folglich muss ein rauchender Mieter seine Wohnung also nur besenrein übergeben. Wenn der Mietvertrag allerdings eine rechtswirksame Klausel zum Thema enthält, muss er die Wände streichen und auch sonst Nikotinspuren beseitigen. Kommt es in einem solchen Fall zum Streit mit dem Vermieter, kann dich zum Beispiel ein Fachanwalt für Mietrecht dazu beraten, ob die Angaben in deinem Mietvertrag rechtlich zulässig sind.

Bitte lesen Sie zu dem Inhalt auch unsere Rechtshinweise.