©istock.com/querbeet
21. Juli 2021, 9:00 Uhr
So geht’s richtig Mieterhöhung bei Eigentümerwechsel: Erlaubt oder nicht?
Wenn der Eigentümer der Mietwohnung wechselt, herrscht bei Mietern oft Unsicherheit. Droht nun eine saftige Mieterhöhung? Auch der neue Vermieter muss sich hierbei an die gesetzlichen Regelungen halten. Der Streitlotse erklärt, was du wissen solltest, wenn sich plötzlich ein neuer Wohnungseigentümer vorstellt und mehr Miete verlangt.
Kündigung wegen Eigenbedarfs? Ein Wohnungs-Rechtsschutz kann weiterhelfen. >>
Neuer Eigentümer: Alter Mietvertrag gilt weiter 
Mit der Wohnung übernimmt der neue Eigentümer auch das bestehende Mietverhältnis mit sämtlichen Rechten und Pflichten. Hier gilt gemäß § 566 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) der Grundsatz: “Kauf bricht nicht Miete”. Der neue Eigentümer kann also nicht einfach den alten Mietvertrag für ungültig erklären und dir eine neue, für ihn lukrativere Vereinbarung zur Unterschrift vorlegen. Der alte Vertrag gilt weiter, nur der Vertragspartner auf Vermieterseite ändert sich.
Will der neue Wohnungsbesitzer den Mietvertrag kündigen, darf er das dementsprechend nur unter denselben Voraussetzungen, unter denen es auch der alte Vermieter gedurft hätte. Etwa wegen berechtigten Eigenbedarfs. Er muss zudem die geltenden Kündigungsfristen einhalten – mindestens drei Monate, bei langjähriger Mietdauer entsprechend mehr.
Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel: Unter diesen Bedingungen erlaubt
Und was, wenn der neue Eigentümer die bisher vereinbarte Miete viel zu niedrig findet und sie nun erhöhen möchte? Auch hier gilt: Der neue Vermieter darf die Miete nur in dem Rahmen erhöhen, wie es auch dem bisherigen Vermieter zugestanden hätte. Das sind die Regeln:
- Zu beachten ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Der neue Vermieter darf keine Fantasiepreise verlangen, sondern muss sich daran orientieren.
- Zwischen zwei Mieterhöhungen müssen außerdem gemäß § 558 BGB immer mindestens 15 Monate liegen, angekündigt werden darf eine Mieterhöhung frühestens ein Jahr nach der vorherigen. Hat also der frühere Eigentümer gerade erst die Miete erhöht, muss der neue Besitzer diese Frist abwarten.
- Außerdem greift bei bestehenden Mietverhältnissen die sogenannte Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete nicht um mehr als 20 Prozent steigen. Mancherorts liegt die Grenze sogar nur bei 15 Prozent. Das kannst du bei deiner Stadt- oder Gemeindeverwaltung erfragen.
Sonderfall: Der neue Eigentümer modernisiert die Wohnung
Eine Erhöhung über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus ist nur dann möglich, wenn der neue Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchführt, sodass der Wohnwert für dich als Mieter steigt. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn du durch eine neue Wärmedämmung Energiekosten sparst. Die Steigerung der jährlichen Miete darf dabei maximal acht Prozent der Modernisierungskosten betragen. Mehr dazu liest du im Streitlotse-Ratgeber “Mieterhöhung nach Modernisierung”.
Übrigens: Endet das Mietverhältnis und gibt es keinen Grund, die Kaution einzubehalten, dann muss der neue Eigentümer sie an den Mieter auszahlen. Die Ausrede, er habe die da Geld vom Vorbesitzer nicht erhalten, gilt nicht. Denn Mieter haben einen Anspruch darauf, die Kaution vom derzeitigen Vermieter zu erhalten.
- Eine Mieterhöhung ist nach einem Eigentümerwechsel nur innerhalb der rechtlichen Vorgaben möglich, die auch für den früheren Besitzer gegolten hätten.
- Zu beachten sind dabei die ortsübliche Vergleichsmiete, die gesetzlich vorgegebene Frist zwischen zwei Mieterhöhungen sowie die Kappungsgrenze.
- Ausnahmen kann es bei einer Modernisierung durch den neuen Eigentümer geben.
Bitte lesen Sie zu dem Inhalt auch unsere Rechtshinweise.
