Durchatmen Miet­erhö­hung nach Moder­ni­sie­rung: Deine Rechte als Mieter

Wann ist eine Mieterhöhung nach Modernisierung einer gemieteten Wohnung zulässig? Hier erfährst du, welche gesetzlichen Regelungen dabei gelten und welche Rechte du als Mieter hast, wenn dein Vermieter im Anschluss an die Sanierungsmaßnahmen mehr Miete verlangt.

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Was ist eine Moder­ni­sie­rung überhaupt?

Nicht jede Investition oder Baumaßnahme in Haus oder Wohnung ist automatisch eine Modernisierung. Bei der Frage, ob der Vermieter überhaupt Kosten für Arbeiten in der Wohnung auf seine Mieter umlegen kann, ist stets entscheidend, ob es sich um eine Instandhaltung oder eine Modernisierung handelt.

• Instand­hal­tung: Keine Kos­ten­um­la­ge. Reine Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren und Arbeiten, die den ver­trags­ge­mä­ßen Zustand der Mietsache erhalten oder wie­der­her­stel­len, sind in der Regel nicht als Moder­ni­sie­rung zu betrach­ten – und die Kosten sind vom Vermieter zu tragen.
• Moder­ni­sie­rung: Kos­ten­um­la­ge möglich. Maßnahmen, die zur Ein­spa­rung von Energie oder zu einer Ver­bes­se­rung der Wohnung führen, können eine Miet­erhö­hung nach Moder­ni­sie­rung recht­fer­ti­gen – das geht aus § 559 Bür­ger­li­ches Gesetz­buch (BGB) hervor.

Bei bestimmten Maßnahmen ist es auf den ersten Blick gar nicht so einfach, zwischen Instandhaltung und Modernisierung zu unterscheiden. Beispiel Heizung:

• Wird die Hei­zungs­an­la­ge im Mietshaus repariert oder gegen ein gleich­wer­ti­ges Modell aus­ge­tauscht, ist das eine Instandhaltung.
• Wird sie aber gegen eine neue Hei­zungs­an­la­ge aus­ge­tauscht, die Ener­gie­kos­ten spart, ist das in der Regel eine Moder­ni­sie­rung.

Mehr zum Unterschied zwischen Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung erfährst du in diesem Streitlotse-Ratgeber.

Welche Moder­ni­sie­rungs­kos­ten sind umlagefähig?

Zu den Modernisierungskosten, die der Vermieter auf seine Mieter umlegen darf, gehören Handwerker- und Baunebenkosten und auch etwaige Honorare für Ingenieure und Architekten. Finanzierungskosten und Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln gehören aber beispielsweise nicht dazu.

Spart der Vermieter durch die Modernisierung Instandhaltungskosten ein, muss er diese gemäß § 559 Absatz 2 BGB von den Modernisierungskosten abziehen. Das muss er dem Mieter transparent und möglichst exakt kommunizieren – etwa durch Angabe einer Quote, wie 2014 der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden hat (AZ VIII ZR 88/13). Kündigt der Vermieter also eine Mieterhöhung aufgrund der Modernisierung an, muss er darlegen, inwiefern er dadurch Instandhaltungskosten eingespart hat.

Übrigens: Wenn du einen Staffelmietvertrag hast, darf der Vermieter auch nach einer Modernisierung die Miete nicht “außer der Reihe” erhöhen.

Um wie viel Prozent darf die Miete nach einer Moder­ni­sie­rung steigen?

Die Rechnung für die Modernisierung zahlt der Vermieter. Anschließend darf er – bei einer echten Modernisierung – die Kosten zum Teil aber auf den Mieter umlegen. In den meisten Fällen geschieht dies durch eine Mieterhöhung.

Nach einer Modernisierung darf der Vermieter die Miete jedoch nicht einfach nach Gutdünken erhöhen. Folgende Begrenzungen gelten (Stand Juli 2019):

• Die Moder­ni­sie­rungs­kos­ten darf der Vermieter gemäß § 559 Bür­ger­li­ches Gesetz­buch (BGB) höchstens zu acht Prozent auf die Jah­res­mie­te umlegen.
• Kap­pungs­gren­ze: Innerhalb der nächsten sechs Jahre darf die Miete höchstens um drei Euro pro Qua­drat­me­ter steigen.
• Wenn die Miete weniger als sieben Euro pro Qua­drat­me­ter beträgt, darf sie im selben Zeitraum höchstens um zwei Euro pro Qua­drat­me­ter steigen.

Miet­erhö­hung nach Moder­ni­sie­rung: Diese Fristen gelten

Der Vermieter muss dir die Modernisierung gemäß § 555c BGB mindestens drei Monate im Voraus schriftlich ankündigen. Dabei muss er

• jeden betrof­fe­nen Mieter direkt anschrei­ben (per Brief oder per E-Mail): Ein Aushang im Trep­pen­haus genügt nicht.
• konkrete Angaben zu Beginn, Umfang und vor­aus­sicht­li­cher Dauer der Bau­ar­bei­ten machen
• und bereits jetzt ebenfalls ankün­di­gen, ob und in welchem Umfang die Miete nach der Moder­ni­sie­rung steigen soll.

Hat der Vermieter die Modernisierung und die voraussichtliche Mieterhöhung korrekt angekündigt, muss er anschließend in einem zweiten Schreiben die Mieterhöhung konkret festlegen.

Ab wann muss ich die höhere Miete zahlen?

• Gemäß § 559b BGB frü­hes­tens ab dem dritten Monat, nachdem du dieses zweite Schreiben (Miet­erhö­hungs­schrei­ben) erhalten hast.
• Beispiel: Du erhältst das Miet­erhö­hungs­schrei­ben Mitte Juli. Die Miet­erhö­hung greift dann frü­hes­tens ab Oktober.

Der Vermieter hat die Fristen nicht beachtet und beispielsweise die Modernisierung oder die Mieterhöhung gar nicht oder zu spät angekündigt?

• Dann musst du die höhere Miete erst sechs Monate, nachdem die
  Erhöhung nor­ma­ler­wei­se wirksam geworden wäre, zahlen.
• Im obigen Beispiel wäre das also nicht der Oktober, sondern erst der April des Folgejahres.

Du empfindest eine geplante Mieterhöhung nach der Modernisierung deiner Wohnung als nicht gerechtfertigt?

• Dann solltest du zunächst das Gespräch mit deinem Vermieter suchen und gege­be­nen­falls auf die gesetz­li­chen Rege­lun­gen verweisen.
• Wenn dies zu keiner Einigung führt, kann ein Gericht gege­be­nen­falls prüfen, ob das Vorgehen deines Ver­mie­ters gerecht­fer­tigt ist.
• Du kannst auch gericht­lich klären lassen, ob ein Härtefall vorliegt und dir die Miet­erhö­hung nach der Moder­ni­sie­rung wirt­schaft­lich nicht zuzumuten ist.

Bitte lesen Sie zu dem Inhalt auch unsere Rechtshinweise.