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10. Mai 2023, 9:20 Uhr
Fake oder Fakt? Mietkaution: Höhe, Regeln und Streitpunkte
Die Mietkaution ist ein wichtiger Bestandteil jedes Mietvertrags und dient als Sicherheit für den Vermieter, um eventuelle Schäden an der Mietsache oder Mietschulden des Mieters abzudecken. Häufig ist die Mietkaution auch Streitpunkt zwischen Vermieter und Mieter: Wie hoch darf sie sein, wie sollte sie angelegt werden, wann ist eine Bürgschaft sinnvoll und wie läuft die Rückzahlung ab? Hier erfährst du, was du zum Thema Mietkaution wissen musst.
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Was ist eine Mietkaution?
Der Begriff Kaution stammt vom lateinischen Wort „cautio“ ab, was so viel bedeutet wie Sicherheit oder Vorsicht. Per Definition ist die Mietkaution also eine auf ein Mietobjekt bezogene Sicherheitsleistung. Dabei steht es jedem Vermieter frei, auf eine Kaution zu verzichten. Soll diese Mietsicherheit jedoch gezahlt werden, muss sie im Mietvertrag schriftlich vereinbart werden.
Wann und wie ist die Mietkaution zu zahlen?
Die Mietkaution ist als Gesamtbetrag vor Mietbeginn zu entrichten, allerdings ist es dem Mieter nach § 551 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gestattet, den Betrag in Raten zu zahlen – nämlich in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen. Die erste Rate ist zu Mietbeginn fällig, der Restbetrag dann in den beiden Folgemonaten. Dabei ist es unerheblich, ob die Kaution in bar übergeben oder auf ein Konto eingezahlt wird.
In den meisten Mietverträgen steht zwar, dass die Kaution in bar entrichtet werden soll, viele Vermieter sind jedoch damit einverstanden, wenn der Kautionsbetrag auf ein Konto überwiesen wird.Generell gilt: Wirf am besten einen Blick in deinen Mietvertrag und sprich die Art der Übergabe mit deinem Vermieter ab.
Die Höhe der Mietkaution: Maximal drei Monatsmieten
Gesetzlich geregelt ist allerdings die Höhe der Mietkaution: Sie darf nach § 551 Abs. 1 BGB nicht mehr als das Dreifache der monatlichen Kaltmiete betragen – Betriebskosten als Pauschale oder Vorauszahlung nicht mit eingerechnet. Verlangt der Vermieter eine Kaution, die höher ist als die dreifache Nettokaltmiete, ist das nach § 551 Abs. 4 BGB eine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters – und damit unwirksam. Als Mieter bist du nicht verpflichtet, den über die gesetzlich erlaubte Höhe geforderten Betrag zu zahlen. Einen in der Vergangenheit zu viel geleisteten Betrag darfst du dir vom Vermieter zurückerstatten lassen (§ 812 ff. BGB).
Anders verhält es sich jedoch, wenn du an deiner angemieteten Wohnung bauliche Veränderungen vornimmst, beispielsweise um die Barrierefreiheit zu gewährleisten. In diesem Fall darf der Vermieter eine zusätzliche Sicherheitsleistung für den Rückbau fordern.
Mietkaution: Bürgschaft als Alternative
Als Alternative zur Mietkaution kann der Mieter dem Vermieter auch eine Kautionsbürgschaft durch eine dritte Person als Sicherheit anbieten. Dabei wird vertraglich festgelegt, dass der Bürge nach §§ 765 ff. BGB für die aus dem Mietvertrag entstehenden Verpflichtungen des Mieters einsteht. Besonders bei jungen Erwachsenen ohne festes Anstellungsverhältnis, beispielsweise bei Studierenden, ist eine Bürgschaft durch die Eltern üblich. Aber nicht nur die Eltern können sich als Bürgen bereiterklären: Eine Bankbürgschaft ist für die Mietkaution ebenfalls möglich.
Auch die Kautionsbürgschaft ist auf eine Höhe von drei Nettokaltmieten begrenzt, allerdings darf dieser Höchstbetrag unter bestimmten Umständen überschritten werden. Ist der Mieter im laufenden Mietverhältnis mit der Miete im Rückstand und soll durch die Bürgschaft eine Kündigung des Mietvertrags verhindert werden, gilt diese Beschränkung nicht. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im April 2013 (AZ VIII ZR 379/12).
So ist die Mietkaution zu nutzen
Die Mietkaution darf ausschließlich für Forderungen aus dem jeweiligen Mietverhältnis verwendet werden. Ist der Mieter also mit der Mietzahlung im Rückstand oder sind beispielsweise Schäden an der Mietsache entstanden, kann der Vermieter die Kaution als Ausgleich verwenden.
Das gilt allerdings nicht für übliche Abnutzungserscheinungen, wie sie durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache entstehen: Dafür darf der Vermieter die Kaution nicht verwenden, denn eine solche Abnutzung ist nach § 538 BGB nicht durch den Mieter zu tragen.
Mietkaution anlegen: Ist das Pflicht?
Wie der Vermieter mit der Mietkaution vorzugehen hat, ist gesetzlich eindeutig geregelt: Laut § 551 Abs. 3 BGB muss er das Geld bei einem Kreditinstitut zu einem marktüblichen Zinssatz getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen. Dadurch ist die Anlage auch dann sicher, wenn der Vermieter eine Privatinsolvenz anmelden muss.Auf Anfrage muss der Vermieter dem Mieter Auskunft darüber geben, wie er die Mietkaution angelegt hat.
Beim Kautionskonto muss es sich nach Vorgabe des BGH um ein offenes Treuhandkonto handeln (AZ VIII ZR 324/14). Erst durch die Kennzeichnung als Mietkautionskonto sei das Pfandrecht der Banken am Konto ausgeschlossen, weshalb die Anlage auf einem nicht als Sonderkonto gekennzeichneten Sparkonto nicht ausreiche.
Die Kündigungsfrist für ein Mietkautionskonto darf maximal drei Monate betragen und entspricht damit der üblichen Kündigungsfrist für eine Wohnung. Lediglich bei Zimmern in einem Studenten- oder Jugendwohnheim entfällt diese Pflicht.
Mietkaution als Kapitalanlage?
Nach § 551 Abs. 3 BGB können Mieter und Vermieter auch eine alternative Anlageform vereinbaren, solange auch hierbei die dreimonatige Kündigungsfrist und die Trennung vom Vermögen des Vermieters gegeben ist. So kann die Kaution beispielsweise mittels Aktien, einem Tage- oder Festgeldkonto oder auch einem verpfändeten Sparbuch angelegt werden.
Ein Ehepaar aus Köln hinterlegte beim Einzug in seine Mietwohnung im Jahr 1960 eine Kaution von damals 800 Mark, die von der Wohnungsgesellschaft in Aktien angelegt wurde. Nach dem Tod des Paars 2018 zahlte die Gesellschaft der beerbten Tochter umgerechnet 409 Euro aus. Da die Aktien inzwischen allerdings einen Wert von 115.000 Euro erreicht hatten, klagte die Erbin vor dem Kölner Amtsgericht auf Herausgabe der Aktien – und bekam Recht (AZ 203 C 199/21).
Mietkaution nach Auszug – das musst du wissen
Gemäß § 551 BGB stehen dem Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietkaution inklusive der Erträge zu. Dazu zählen Zinsen auf einem Konto oder Sparbuch – aber auch Kursgewinne und Dividendenzahlungen aus Aktien.
Grundsätzlich muss der Vermieter die Mietkaution nach dem Ende des Mietverhältnisses einschließlich Zinsen und sonstigen Erträgen an den Mieter zurückzahlen. Allerdings muss das nicht sofort geschehen, denn der Vermieter hat Zeit, die Wohnung auf entstandene Mängel oder nötige Reparaturen zu prüfen und eventuelle daraus resultierende Mietrückstände zu berechnen.
Unter bestimmten Umständen darf der Vermieter die Kaution teilweise einbehalten. Wann das erlaubt ist und wie du dich als Mieter verhalten kannst, liest du in unserem Ratgeber: Kaution einbehalten: Wann darf der Vermieter das?
- Die Höhe der Mietkaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen.
- Die Kaution kann vom Mieter in Raten als drei gleiche monatliche Teilzahlungen geleistet werden.
- Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution auf einem von seinem eigenen Vermögen separaten Konto bei üblichem Zinssatz anzulegen, wobei ebenfalls eine abweichende Anlageform mit dem Mieter vereinbart werden darf.
- Die Kaution darf nur für Ansprüche aus dem Mietverhältnis verwendet werden.
- Der Mieter hat das Recht, die die vom Vermieter geltend gemachten Ansprüche auf ihre Richtigkeit zu prüfen.
- Der Vermieter muss dem Mieter die Kaution inklusive Zinsen bei Beendigung des Mietverhältnisses unter Einhaltung einer angemessenen Frist (üblich: zwei bis sechs Monate) zurückzahlen.
Bitte lesen Sie zu dem Inhalt auch unsere Rechtshinweise.
