Miet­min­de­rung: Mögliche Gründe und Rechte von Mietern

Wenn eine Mietwohnung erhebliche Mängel oder Schäden hat, haben Mieter in vielen Fällen das Recht auf eine Mietminderung. Und das so lange, bis der Mangel behoben ist. Die Wände schimmeln, die Heizung wird nicht warm, ein Baugerüst versperrt die Sicht? In all diesen Fällen kannst du häufig die Miete mindern. Hier liest du, wie du genau vorgehen solltest und welche typischen Mietminderungsgründe es noch gibt.

Miet­min­de­rung: Wichtige Begriffe und Regelungen

Als Mieterin oder Mieter bist du laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) berechtigt, für eine bestimmte Zeit weniger oder gar keine Miete zu zahlen, wenn deine gemietete Wohnung einen erheblichen Mangel hat. Dafür hat sich im allgemeinen Sprachgebrauch der Begriff „Mietminderung“ durchgesetzt, der so allerdings nicht im Gesetz steht.

Welche Mängel konkret zu einer Mietminderung berechtigen, steht nicht im Gesetz. Im Folgenden erfährst du, welche typischen Mietminderungsgründe es gibt und in welchen Fällen die Chancen auf eine Mietminderung in der Regel günstig sind.

Miet­min­de­rung wegen Schimmel

Schimmel an den Wänden ist ein ernstes Problem, denn er gefährdet die Gesundheit. Gleichzeitig ist Schimmel ein klassischer Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern: Schimmelt es, weil der Mieter zu wenig gelüftet hat? Oder ist die Wohnung vielleicht zu schlecht gedämmt? Mehr über die Beweispflicht in einem solchen Fall liest du in unserem Ratgeber zum Thema Schimmel in der Wohnung.  

Unterschiedlich sind die Ansichten von Mieter und Vermieter in der Regel auch, wenn es darum geht, ob wegen Schimmel die Miete gemindert werden darf. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat dazu 2015 ein wichtiges Urteil gefällt (AZ VIII ZR 19/14).

Grundsätzlich gilt: Mit einer Mietminderung solltest du bei Schimmelbefall erst einmal vorsichtig sein. Denn der Vermieter kann zunächst immer behaupten, du hättest nicht genügend gelüftet und deine Mietminderung sei daher nicht berechtigt.

In 5 Schritten zur Mietminderung, wenn es in deiner Wohnung schimmelt: Hier liest du, wie du vorgehen kannst.

Miet­min­de­rung wegen Hei­zungs­aus­fall, Warm­was­ser­man­gel oder undichter Fenster

Wird die Heizung nicht warm oder gibt es kein Warmwasser, ist eindeutig der Vermieter am Zug. Er muss den Mangel so schnell wie möglich beheben. Wenn Mieter über Tage oder gar Wochen warten müssen, bis es wieder warm wird, dann ist eine Mietminderung wegen der nicht funktionierenden Heizung gerechtfertigt. Das gilt vor allem im Winter, weil dann die Heizung besonders dringend benötigt wird.

Der erste Schritt: Gib deinem Vermieter so schnell wie möglich Bescheid, damit er den Schaden beheben lassen kann. Sonst drohen womöglich Folgeschäden: Wenn Leitungen einfrieren, können sie platzen und das Haus unter Wasser setzen.

Deine Heizung wird einigermaßen warm, aber trotzdem frierst du, weil die Fenster undicht sind? Auch das kann manchmal zur Mietminderung berechtigen, insbesondere bei neueren Bauten, in denen eigentlich zu erwarten ist, dass die Fenster gut schließen. 

Dass niemand in den eigenen vier Wänden frieren möchte, ist klar. Was aber, wenn das Gegenteil der Fall ist und es im Sommer in der Mietwohnung unerträglich heiß wird? Wann eine Mietminderung wegen Hitze infrage kommen kann, erfährst du hier.

Miet­min­de­rung wegen eines Wasserschadens

Auch ein Wasserschaden kann eine Mietminderung rechtfertigen, je nachdem, wie stark deine Wohnung betroffen ist. Voraussetzung ist natürlich, dass du den Schaden nicht selbst verursacht hast. Aber um wie viel darfst du die Miete mindern? Mehr zum Thema und ein paar Beispiele aus der Rechtsprechung findest du hier.

Oft kommt nach einem größeren Wasserschaden ein Trocknungsgerät zum Einsatz. Das macht Lärm – und der kann dich wiederum zusätzlich zur Mietminderung berechtigen.

Der Nachbar über dir hat vergessen, seinen Wasserhahn abzudrehen, und jetzt tropft es bei dir durch die Decke? Auch dann ist oft eine Mietminderung möglich. Der Vermieter darf sich das Geld aber von dem Nachbarn zurückholen, der den Schaden zu verantworten hat. Und wer den Wasserschaden bezahlen muss, erfährst du hier.

Miet­min­de­rung wegen (Bau-)Lärm

An deinem Haus oder in der Nachbarschaft wird fleißig gewerkelt und du ärgerst dich über Lärm oder versperrte Sicht durch ein Baugerüst. Ist aber nun auch eine Mietminderung möglich?

Grundsätzlich gilt: Dienen die Bauarbeiten einer energetischen Sanierung und damit einer Verbesserung der Wohnqualität, ist eine Mietminderung eher schwer durchzusetzen.

• Bau­ar­bei­ten im Haus müssen Mieter oft ohne Miet­min­de­rung akzep­tie­ren, es sei denn, die Ein­schrän­kun­gen sind erheblich. Mehr erfahren
• Ein Baugerüst, das die Sicht vom Balkon über längere Zeit komplett versperrt, sodass er nicht mehr nutzbar ist, kann jedoch je nach Ein­zel­fall eine Miet­min­de­rung recht­fer­ti­gen. Mehr erfahren
• Auch bei Baulärm von außerhalb kannst du in bestimm­ten Fällen die Miete mindern. Der Vermieter muss dafür nicht der Ver­ur­sa­cher sein. Mehr erfahren

Bevor der Streit über die Mietminderung vor Gericht geht: Eine Mediation kann helfen. >>

Auch Nachbarschaftslärm ist ein häufiger Grund, um über eine Mietminderung nachzudenken. Die Nachbarn hören ständig zu laut Musik oder der Hund bellt andauernd? Wenn ein klärendes Gespräch mit den Nachbarn keinen Erfolg zeigt, solltest du zunächst ein Lärmprotokoll führen. Dann hast du eine gute Grundlage für weitere Schritte, möglicherweise bis hin zur Mietminderung.

Der BGH hat hierzu 2017 wegweisend entschieden (AZ VIII ZR 1/16): Damit eine Mietminderung wegen Nachbarschaftslärm rechtens ist, müssen betroffene Mieter zwar konkret darlegen, wie sich der Lärm bei ihnen bemerkbar macht. Sie müssen aber nicht die Ursache benennen. Denn das ist in vielen Fällen gar nicht möglich, da Betroffene ja keinen Einblick in die Nachbarwohnung haben.

Obwohl spielende Kinder sowohl im Haus als auch im Garten eine Menge Lärm machen können, müssen Nachbarn diesen Geräuschpegel in der Regel hinnehmen – es sei denn, die Lärmbelästigung ist wirklich extrem. Eine Mietminderung wegen Kinderlärm hat vor Gericht meist schlechte Chancen. So hat unter anderem das Amtsgericht Hamburg-Bergedorf entschieden (AZ 409 C 285/08).

Streit­fäl­le: Miet­min­de­rung – ja oder nein?

Liegt ein erheblicher Mangel an der Mietsache vor, dann sind Mieter gemäß § 536 BGB grundsätzlich sofort zur Mietminderung berechtigt. Oft muss aber erst geklärt werden, ob tatsächlich ein solcher Mangel vorliegt. Denn die Auffassungen von Mieter und Vermieter gehen häufig auseinander. Hier einige Beispiele:

Ungebetene tierische Mitbewohner wie zum Beispiel Marder oder Silberfischchen können eine Mietminderung rechtfertigen, wenn sie den Mieter stark beeinträchtigen.

Auch die Ausstattung außerhalb der Wohnung muss stimmen: Eine Mieterin bekam vor dem Amtsgericht Frankfurt am Main das Recht auf Mietminderung zugesprochen, weil ihr Briefkasten zu klein war und nicht der gesetzlichen Norm entsprach (AZ 33 C 3463/15).

Der Aufzug ist kaputt? Dauert es länger bis zur Reparatur, ist das ein Mangel, der zur Mietminderung berechtigt. Mehr dazu hier.

Die Miete mindern: So geht’s und das musst du dabei beachten

Mietminderung berechnen: Wie geht das?

• Miet­min­de­rungs­ta­bel­len können hierbei einen Anhalts­punkt geben. Aller­dings enthalten sie keine allgemein gültigen Regeln, sondern stützen sich auf Gerichts­ur­tei­le, die sich jeweils auf Ein­zel­fäl­le beziehen.
• Wenn du auf Nummer sicher gehen willst, solltest du dich von einer juris­ti­schen Fach­per­son oder von einem Mie­ter­ver­ein zum konkreten Miet­min­de­rungs­grund und der richtigen Höhe der Miet­min­de­rung beraten lassen.

Nun muss dein Vermieter zunächst vom Mangel Kenntnis erhalten und eine Chance zur Schadensbehebung bekommen. So solltest du vorgehen:

Informiere den Vermieter sofort schriftlich über den Mangel und fordere ihn gleichzeitig auf, den Schaden zu beheben. Setze dem Vermieter dafür eine angemessene Frist. Als Richtwert gelten etwa 14 Tage. In dringenden Fällen, zum Beispiel bei einer ausgefallenen Heizung im Winter, kannst du natürlich verlangen, dass sofort gehandelt wird. 

Sobald der Vermieter Bescheid weiß, bist du grundsätzlich berechtigt, die Miete zu mindern, bis der Schaden beseitigt ist. Du solltest die Mietminderung in deinem Schreiben an den Vermieter daher gleich mit ankündigen. Zum Beispiel so:

„Aufgrund des genannten Mangels besteht ein Anspruch auf Herabsetzung der Miete nach § 536 BGB. Daher werde ich bis zur Beseitigung des Mangels die Miete um monatlich … Euro, entsprechend … Prozent der Miete, mindern und den entsprechenden Betrag einbehalten. Dafür bitte ich um Verständnis.“

Bitte lesen Sie zu dem Inhalt auch unsere Rechtshinweise.