So geht’s richtig Miet­min­de­rung bei Hei­zungs­aus­fall: Deine Rechte als Mieter

Wenn die Temperaturen draußen sinken, sollte es in den eigenen vier Wänden warm und gemütlich sein. Leider kommt es – vor allem nach der Sommerpause – gar nicht so selten vor, dass die Heizung höchstens lauwarm wird oder komplett den Dienst verweigert. Ob du Anspruch auf eine Mietminderung hast und wie du vorgehst, wenn die Heizung nicht funktioniert, erfährst du hier.

Dein Vermieter und du habt unterschiedliche Vorstellungen, wie viel Wärme sein muss? Wir setzen uns für deine Rechte ein. >>

Funk­tio­nie­ren­de Heizung gehört zur Grund­aus­stat­tung einer Mietwohnung

Mieter haben ein Recht auf Wärme in ihrem Zuhause: Die Heizung zählt zur Grundausstattung von Mietwohnungen. Funktioniert die Heizung nicht ordnungsgemäß, stellt das einen Mangel dar, der die sogenannte Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigen kann. Dies kann nach § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ein Grund für eine Mietminderung sein.

Gut zu wissen: Hauseigentümer beziehungsweise -verwaltungen sind verpflichtet, die Heizungsanlage regelmäßig zu warten und instand zu halten. Seit dem 1. Oktober 2022 verpflichtet sie die „Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über mittelfristig wirksame Maßnahmen“ (EnSimiMaV) außerdem unter anderem zu jährlichen Heizungsprüfungen bei Gasheizungen sowie zum Austausch ineffizienter Pumpen bei Erdgasheizungen.

Min­dest­tem­pe­ra­tur: Wie warm muss es in einer Miet­woh­nung werden?

Das Temperaturempfinden ist eine höchst individuelle Sache: Was für die einen weit unterhalb einer angenehmen Raumtemperatur liegt, ist für andere schon beinahe eine Vorstufe zur Sauna. Konkrete gesetzliche Vorgaben, wie warm es in einer Mietwohnung werden muss, gibt es zudem nicht. Jedoch haben Gerichte schon oft dazu entschieden, sodass relativ konkrete Richtwerte existieren.

Diese Temperaturen solltest du als Mieter während der Heizperiode zwischen 6 und 23 Uhr mindestens erreichen können:

• 20 bis 22 Grad in den Haupt­räu­men, das heißt in erster Linie im Wohn­zim­mer, sowie in Bad und Toilette
• 18 bis 20 Grad in Neben­räu­men wie Küche und Schlafzimmer
• sowie nachts (23 bis 6 Uhr): min­des­tens 18 Grad in allen Räumen

In Mietverträgen dürfen abweichende Vereinbarungen zu den Mindesttemperaturen festgelegt sein. Sind diese Bedingungen für den Mieter aber deutlich schlechter als die oben genannten Bestimmungen, können sie nichtig sein. In solchen Fällen kann die Beratung durch einen Rechtsexperten sinnvoll sein.

Gut zu wissen: Die Warmwasseraufbereitung muss an jedem Tag im Jahr einwandfrei funktionieren.

Wie vorgehen, wenn die Heizung nicht funktioniert?

Wenn es in deiner Wohnung nicht ausreichend warm wird, ist der erste Schritt, den Vermieter darüber zu informieren und ihn zu bitten, das Problem schnellstmöglich zu beheben. Wenn dein Vermieter oder die Wohnungsverwaltung erfahrungsgemäß eher schleppend reagiert, kann es sinnvoll sein, das gleich in Form einer schriftlichen Mängelanzeige zu machen. In dem Schreiben solltest du eine Frist für die Reparatur setzen. Die kann bei einem Heizungsausfall recht kurz sein; drei bis vier Tage gelten als angemessen.

Was, wenn der Vermieter bei Hei­zungs­aus­fall nicht reagiert?

Am besten notierst du dir bereits ab dem Zeitpunkt, an dem dir auffällt, dass die Heizung nicht richtig funktioniert, regelmäßig die Temperaturen in deiner Wohnung. Notiere mindestens zweimal täglich – tagsüber und abends – mit Angabe der Uhrzeit die Temperaturen in den Räumen deiner Wohnung. Wenn möglich, solltest du dabei einen Zeugen hinzuziehen. Beobachtest du, dass die Temperaturen über längere Zeit nicht ausreichend sind, benachrichtigst du den Vermieter.

Wenn die Situation kritisch wird, etwa weil die Außentemperatur stark abfällt, können Mieter selbst einen Fachbetrieb damit beauftragen, das Problem zu beheben. Die Kosten muss der Vermieter übernehmen, sofern sich bestätigt, dass die Reparatur tatsächlich notwendig war. Sollte sich herausstellen, dass der Mieter selbst dafür verantwortlich war, dass die Heizung nicht funktioniert, muss er die Reparaturkosten tragen. Kommt es darüber zum Streit, kann ein Rechtsschutz helfen.

Wann und in welcher Höhe ist eine Miet­min­de­rung bei Hei­zungs­aus­fall möglich?

Ab wann eine Mietminderung bei Heizungsausfall oder bei nicht ausreichender Heizleistung möglich ist, hängt vor allem davon ab, für wie lange das Problem besteht. Denn ein vorübergehender Defekt an einer Heizungsanlage kann schon mal vorkommen. Wenn es in deiner Wohnung aber länger als drei Tage zu kalt ist, liegt in der Regel ein Mietmangel vor, der eine Mietminderung rechtfertigt.

Wie hoch eine Mietminderung ausfallen darf, wenn die Heizung nicht funktioniert, ist gesetzlich nicht konkret geregelt. Es kommt auf den Einzelfall an. Deshalb solltest du Mietminderungstabellen genau wie die folgenden Werte immer nur als grobe Anhaltspunkte betrachten.

• In Win­ter­mo­na­ten wird eine Miet­min­de­rung um 20 Prozent von den Gerichten häufig als ange­mes­sen betrachtet.
• In Über­gangs­mo­na­ten wie März oder Oktober sind oftmals 10 Prozent Miet­min­de­rung legitim. Das gilt auch, wenn sich die Wohnung nur teilweise auf 18 Grad heizen lässt.

Unter bestimmten Umständen können auch deutlich höhere Minderungsquoten von bis zu 70 Prozent der Warmmiete gerechtfertigt sein. Etwa bei einem vollständigen Ausfall der Heizungsanlage, wie das Landgericht Berlin 2002 entschied (AZ 61 S 37/02). In extremen Fällen kann sogar eine vollständige Kürzung der Miete möglich sein. Dafür muss die Wohnung allerdings faktisch nicht mehr bewohnbar sein. Und das dürfte allein aufgrund eines Heizungsausfalls eher die Ausnahme sein.

In den Sommermonaten und bei moderaten Außentemperaturen ist eine nicht funktionierende Heizung üblicherweise kein ausreichender Grund für eine Mietminderung.

Wie mindere ich die Miete richtig?

Bei einer Mietminderung gibt es einige rechtliche Fallstricke für den Mieter. Das Risiko einer Kündigung umgehst du, wenn du zunächst weiterdeine volle Miete zahlst, aber den Vermieter ausdrücklich darauf hinweist, dass dies wegen des Heizungsmangels unter Vorbehalt geschieht.

Ausführliche Informationen dazu findest du auf der Streitlotse-Übersichtsseite zum Thema Mietminderung. >>

Bitte lesen Sie zu dem Inhalt auch unsere Rechtshinweise.