Zahlungsverzug von Mietern Miet­schul­den bezahlt – Kündigung kann trotzdem drohen

Haben Mieter ihre Miete nicht bezahlt, dann müssen sie mit einer Räumungsklage rechnen. Es sei denn, sie begleichen ihre Mietschulden. Das funktioniert aber nicht, wenn der Vermieter mit der fristlosen gleichzeitig eine ordentliche Kündigung ausgesprochen hat. In zwei Fällen hat der Bundesgerichtshof (BGH) zugunsten der Vermieter entschieden.

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Zahlung kann fristlose Kündigung der Vermieter abwenden

Wohnen ist teuer. Besonders in Ballungsgebieten haben die Mietkosten in den vergangenen Jahren stark angezogen. Zum Beispiel in Berlin. Dort blieben zwei Mieter jeweils ihren Vermietern zwei Monatsmieten schuldig. In beiden Fällen reagierten die Besitzer der Wohnungen mit einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Diese wollten die säumigen Mieter mit einer Schonfristzahlung abwenden. Das heißt: Sie beglichen ihre Mietschulden. Damit wird normalerweise eine fristlose Kündigung der Vermieter unwirksam und die Mieter dürfen in der Wohnung bleiben.

Miete nicht bezahlt: Mehr­fach­kün­di­gung ausgesprochen

Die Vermieter hatten jedoch zusätzlich zur fristlosen, außerordentlichen Kündigung noch eine ordentliche Kündigung ausgesprochen. Eine solche ist gerechtfertigt, wenn der Vermieter dafür ein "berechtigtes Interesse" vorweisen kann. Beispielsweise, weil der Mieter "seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat", wie es in § 573 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) heißt.

Das sahen die Vermieter als gegeben an und wollten eine Räumungsklage durchsetzen. Ihre Fälle gelangten über das Landgericht Berlin bis zum Bundesgerichtshof. Dessen Richter stärkten jetzt das Vorgehen der Vermieter.

Land­ge­richt kassierte Kündigungen

Zuvor hatte das Landgericht Berlin den Mietern recht gegeben und die Räumungsklagen abgewiesen. Es erklärte wegen der Schonfristzahlung des Mietrückstands sowohl die außerordentliche als auch die flankierende ordentliche Kündigung der Vermieter für nichtig.

Beide Urteile hat der BGH nun aufgehoben und die Angelegenheiten zurück an die Vorinstanzen verwiesen (AZ VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17). Dort soll geprüft werden, ob die ordentlichen Kündigungen rechtmäßig waren und damit wirksam sind.

BGH: Miet­schul­den zu beglei­chen, genügt nicht immer

Die Karlsruher Richter gaben zu bedenken, dass eine zusätzlich (hilfsweise) ausgesprochene ordentliche Kündigung Bestand haben könne, obwohl eine parallel laufende außerordentliche, fristlose Kündigung der Vermieter unwirksam geworden sei. Dieser Sachverhalt sei bei den vorhergehenden Entscheidungen in beiden Fällen  außer Acht gelassen worden.

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