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29. Dezember 2019, 10:00 Uhr
Darf ich eigentlich? Nachmieter stellen: Kann der Vermieter neue Mieter ablehnen?
Du möchtest aus deiner Wohnung ausziehen und einen Nachmieter stellen, um dir die Mietzahlung während der Kündigungsfrist zu sparen? Wann das geht und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter den Nachfolge-Kandidaten ablehnen darf, erfährst du hier.
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Wann kann man einen Nachmieter stellen?
Für zeitlich unbefristete Mietverhältnisse gilt: Wenn du vorzeitig aus dem Mietvertrag austreten möchtest, ohne die Kündigungsfrist abzuwarten, kannst du unter zwei Voraussetzungen einen Nachmieter stellen:
- wenn dein Mietvertrag eine Nachmieterklausel enthält
- und/oder wenn du ein berechtigtes Interesse daran hast, vorzeitig aus der Wohnung auszuziehen – auch als Härtefall bezeichnet.
Wann hat man als Mieter ein berechtigtes Interesse am früheren Auszug?
Ein Härtefall, der zum vorzeitigen Ausstieg aus dem Mietvertrag berechtigt, kann beispielsweise vorliegen,
- wenn du aus beruflichen Gründen relativ kurzfristig umziehen musst,
- wenn Wohnung für dich aus nachvollziehbaren Gründen – etwa Familienzuwachs – zu klein wird
- oder aus Alters- oder Krankheitsgründen, wenn du beispielsweise plötzlich pflegebedürftig wirst und ins Pflegeheim umziehen musst.
Wichtig dabei: Das Interesse des Mieters an der Vertragsauflösung muss schwerer wiegen als das Interesse des Vermieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses. Dies ist häufig eine Einzelfallentscheidung.
Kein berechtigtes Interesse am vorzeitigen Ausstieg aus dem Mietvertrag liegt nach geltender Rechtsprechung vor, wenn der Mieter eine Eigentumswohnung gekauft hat, in die er nun schnellstmöglich umziehen möchte, oder wenn er eine andere Mietwohnung gefunden hat, die für ihn günstiger gelegen ist.
Was regelt eine Nachmieterklausel?
“Ich muss drei Nachmieter vorschlagen, dann muss mich der Vermieter früher aus dem Vertrag entlassen” – das ist leider ein Rechtsmythos. Liegt kein Härtefall vor, hast du nur dann ein grundsätzliches Recht auf ein vorzeitiges Vertragsende beim Stellen eines Nachmieters, wenn dein Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthält.
Im Mietrecht wird zwischen sogenannten echten und unechten Nachmieterklauseln unterschieden.
- Eine echte Nachmieterklausel gibt dir als Mieter das Recht, einen Nachmieter zu stellen, den der Vermieter akzeptieren muss, sofern kein triftiger Grund dagegen spricht – mehr dazu im nächsten Absatz.
- Eine unechte Nachmieterklausel ermöglicht dir nur, einen Nachmieter vorzuschlagen, den der Vermieter jedoch auch ohne Angabe von Gründen ablehnen kann.
Echte Nachmieterklausel oder Härtefall: Vermieter muss zustimmen
Besteht eine echte Nachmieterklausel oder liegt ein Härtefall vor, dann kann der Vermieter den potenziellen neuen Mieter nur aus triftigem Grund ablehnen. Zum Beispiel, wenn der Kandidat
- zahlungsunfähig ist,
- nicht bereit ist, die Wohnung unter den bisher geltenden Vertragsbedingungen anzumieten,
- nur eine begrenzte Aufenthaltsgenehmigung besitzt oder
- genehmigungspflichtige Haustiere wie Giftschlangen oder Vogelspinnen hält.
Keine triftigen Ablehnungsgründe sind aber beispielsweise die Herkunft des Kandidaten oder die Tatsache, dass er Kinder hat oder Student ist.
Aus diesem Grund gibt es auch keine pauschale Antwort auf die Frage, wie viele Nachmieter du vorschlagen musst oder wie viele der Vermieter ablehnen darf: Gibt es eine echte Nachmieterklausel oder besteht ein Härtefall, dann genügt ein akzeptabler Nachmieter. Du musst also nicht gleich mehrere geeignete Kandidaten vorschlagen, aus denen der Vermieter dann wählen kann.
Das ist zu beachten, wenn du einen Nachmieter vorschlägst
Es genügt nicht, wenn du dem Vermieter lediglich den Namen des möglichen Nachmieters nennst. Dein Vermieter ist nämlich nicht verpflichtet, sich um alle weiteren Informationen, die er für den Vertragsabschluss benötigt, selbst zu kümmern. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) 2015 entschieden (AZ VIII ZR 247/14). Auf Nummer sicher gehst du, wenn du gemeinsam mit dem Nachmieter gleich alle erforderlichen Unterlagen zusammenstellst. Orientiere dich dabei daran, was du selbst vor dem Vertragsabschluss beim Vermieter einreichen musstest. Also zum Beispiel Einkommensnachweise, Selbstauskunft oder ein kurzes persönliches Profil.
Der Vermieter muss sich nicht sofort entscheiden, ob er den Nachmieter akzeptiert. Laut einem Urteil des Landgerichts Gießen (AZ 1 S 119/96) kann eine Bedenkzeit von bis zu drei Monaten angemessen sein. Was dir dann natürlich nicht viel nützt, wenn deine Kündigungsfrist ebenfalls nur drei Monate beträgt. Lässt sich der Vermieter sehr viel Zeit, solltest du noch einmal das Gespräch mit ihm suchen.
Wenn sich dein Vermieter aus nicht nachvollziehbaren Gründen weigert, den neuen Mieter zu akzeptieren, solltest du ihn ebenfalls zuerst ansprechen und versuchen, eine Lösung zu finden. Im Streitfall muss der Vermieter seine Gründe für das Ablehnen des vorgeschlagenen Nachmieters ansonsten detailliert darlegen.
Nachmieter bei fristgerechter Kündigung
Kündigst du deine Wohnung fristgerecht und ziehst erst mit Ablauf der Kündigungsfrist aus, dann musst du dich nicht um einen Nachmieter kümmern – das ist Sache des Vermieters. Natürlich kannst du dem Vermieter geeignete Kandidaten vorschlagen, etwa Freunde, die gerade auf Wohnungssuche sind. Mit wem der Vermieter letztlich aber den neuen Mietvertrag abschließt, ist seine Entscheidung.
- Nur im Härtefall oder mit geltender Nachmieterklausel hast du das Recht, einen Nachmieter zu stellen, der vor Ablauf der Kündigungsfrist in deinen Mietvertrag eintritt.
- Der Vermieter muss dann den ersten vorgeschlagenen Nachmieter akzeptieren, sofern keine triftigen Gründe dagegen sprechen – etwa Zahlungsunfähigkeit.
Bitte lesen Sie zu dem Inhalt auch unsere Rechtshinweise.
