Faire Abrechnung Neben­kos­ten berechnen: Mögliche Verteilerschlüssel

Wenn der Vermieter die Nebenkosten berechnen möchte, kann er verschiedene Verteilerschlüssel verwenden. Welcher Schlüssel bei der Abrechnung angewandt wird, muss vertraglich festgehalten und dem Mieter somit bekannt sein. Lesen Sie, welche Regeln dabei gelten.

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Häufiger Ver­tei­ler­schlüs­sel: Abrech­nung nach Verbrauch

Als besonders transparent und fair erscheint Mietern es meist, wenn der Vermieter den tatsächlichen Verbrauch von Wasser und Heizenergie zugrunde legt, um die Nebenkosten zu berechnen. Damit dies möglich ist, müssen die entsprechenden Kosten pro Mietpartei aber messbar sein – zum Beispiel durch einen eigenen Wasserzähler in jeder Wohnung. Bei den Kosten für Heizung und Warmwasser ist die Anwendung dieses Verteilerschlüssels für den Vermieter sogar verpflichtend: 50 bis 70 Prozent der sogenannten warmen Nebenkosten müssen gemäß § 7 der Verordnung für Heizkostenabrechnung (HeizkostenV) nach Verbrauch berechnet werden. Die Berechnung der restlichen Kostenanteile erfolgt nach dem Anteil der Wohnfläche. Auch die Kaltwasserkosten müssen anteilig nach Verbrauch berechnet werden.

Abrech­nung nach Anteil der Wohnfläche

Der Vermieter kann die Nebenkosten vergleichsweise einfach berechnen, indem er den Anteil der Wohnfläche an der Gesamtwohnfläche im Haus zugrunde legt. Jedoch können Mieter diesen Verteilerschlüssel als ungerecht empfinden, wenn beispielsweise eine allein lebende Person auf diese Weise ebenso viel zahlen muss wie eine Familie mit mehreren Personen. Auch deswegen ist die anteilige Abrechnung nach Verbrauch bei den warmen Nebenkosten vorgeschrieben.

Gut zu wissen: Die Nebenkostenabrechnung für die sogenannten kalten Nebenkosten, also zum Beispiel Müllentsorgung und Treppenhausreinigung, erfolgt gemäß § 556a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) grundsätzlich nach Anteil der Wohnfläche, wenn der Vermieter keinen Verteilerschlüssel festlegt.

Weitere mögliche Ver­tei­ler­schlüs­sel bei der Nebenkostenabrechnung

Unter Beachtung der gesetzlichen Vorgaben dürfen auch mehrere Verteilerschlüssel kombiniert werden, um die Nebenkosten zu berechnen. Möglich ist zum Beispiel bei den kalten Nebenkosten auch eine Verteilung nach Personenzahl pro Wohnung. Auch ist hier ein Verteilerschlüssel zulässig, der jeder Wohneinheit – unabhängig von der Größe – denselben Anteil berechnet. Vermieter müssen jedoch aufpassen, dass sie keine Mietpartei unangemessen benachteiligen, wenn sie die Nebenkosten so berechnen. Wird dies festgestellt, so muss gemäß § 556a BGB stattdessen die Berechnung nach Anteil der Wohnfläche erfolgen.

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