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20. Juli 2021, 8:00 Uhr
Für Mieter und Vermieter wichtig Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln: So gehst du vor
Unerfreuliche Post vom Vermieter: Deine Miete wird an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst. Oder im Klartext: Dir steht eine Mieterhöhung bevor. Ist das rechtens? Und wie hoch ist die ortsübliche Miete überhaupt? Diese Rechengröße ist nicht nur bei der Wohnungssuche wichtig. Was dahinter steckt, warum du den Wert für deinen Wohnort kennen solltest und wie du die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelst, erfährst du hier. 
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Was bedeutet “ortsübliche Vergleichsmiete” überhaupt?
Der Begriff kam im Zusammenhang der Mietpreisbremse auf, die vor allem unverhältnismäßige Mieterhöhung bei Neuvermietungen regulieren soll. Wo eine Mietpreisbremse gilt, darf die Miete bei Beginn des Mietverhältnisses gemäß § 556d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) höchstens zehn Prozent höher sein als die ortsübliche Vergleichsmiete.
In § 558 BGB ist die ortsübliche Vergleichsmiete definiert: Es handelt sich um den Betrag, der in der jeweiligen oder einer vergleichbaren Gemeinde üblicherweise fällig wird für Wohnraum, der eine ähnliche
- Größe,
- Ausstattung,
- Lage und
- Beschaffenheit hat.
Vereinfacht gesagt also ein durchschnittlicher Quadratmeter-Mietpreis für Beispielwohnungen mit bestimmten Merkmalen, der als Vergleichswert genutzt wird.
Wie eingangs schon erwähnt, ist die ortsübliche Vergleichsmiete aber auch bei Mieterhöhungen während laufender Mietverhältnisse wichtig. Denn Vermieter dürfen die Miete maximal bis zu diesem Betrag erhöhen. Dabei müssen sie bestimmte Vorgaben einhalten und dürfen die Miete unter Umständen nicht auf einen Schlag an die Vergleichsmiete anpassen.
Wie finde ich heraus, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist?
Im besten Fall gibt es bereits einen offiziellen qualifizierten Mietspiegel für deinen Wohnort. Darin werden die oben genannten Vergleichsmerkmale aus dem BGB zu Gruppen zusammengestellt, für die jeweils eine Mietpreisspanne angegeben wird. Daran lässt sich die Vergleichsmiete dann einfach ablesen. Infos dazu bekommst du in der Regel bei der zuständigen Kommunalverwaltung.
Pflicht sind solche Mietspiegel bislang jedoch nicht. Erst ab 2023 müssen Städte ab 50.000 Einwohnern solche Übersichten erstellen. Gut möglich also, dass du bei den örtlichen Behörden nicht weiterkommst – vor allem dann, wenn du in einem relativ kleinen Ort wohnst. Bislang haben nämlich erst 345 deutsche Städte und Gemeinden mit mindestens 20.000 Einwohnern einen qualifizierten Mietspiegel erstellt. (Stand: Juni 2021)
Wenn kein offizieller Mietspiegel existiert, können dir Immobilienportale im Internet einen ersten Anhaltspunkt liefern. Dort lassen sich Wohnungen im Umkreis vergleichen und der durchschnittliche Quadratmeterpreis ermitteln. Außerdem gibt es sogenannte einfache Mietspiegel, beispielsweise von Immobilienfirmen oder Mietervereinen. Diese Quellen können vor allem Mietern wertvolle Hinweise zur groben Orientierung geben. Als Begründung für eine Mieterhöhung reichen solche Daten allerdings in der Regel nicht aus.
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Welche Vergleichsmieten dürfen Vermieter als Argument anführen?
Wenn ein Vermieter sich bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete beruft, muss er genaue Zahlen dafür nennen und angeben, woher diese Daten stammen. Das kann beispielsweise der Mietspiegel einer vergleichbaren Stadt oder der Nachbargemeinde sein. So weißt du als Mieter zumindest, wo die Angaben überprüfen kannst. Außerdem muss der Vermieter erklären, in welche Gruppe des Mietspiegels er deine Wohnung eingeordnet hat und welche Merkmale er dazu herangezogen hat.
Vermieter dürfen allerdings nicht einfach einen x-beliebigen Mietspiegel heranziehen. Es ist zwar naheliegend, einfach den der Nachbargemeinde zu benutzen, aber nicht immer zulässig. Erlaubt ist es nur, wenn die beiden Kommunen wirklich vergleichbar sind. Ist das nicht der Fall, musst du das nicht hinnehmen.
Wenn der Vermieter transparent vorgeht, legt er den verwendeten Mietspiegel dem Ankündigungsschreiben für die Mieterhöhung gleich bei. Zwingend erforderlich ist das allerdings nicht, wenn du dir die Daten auch selbst beschaffen kannst – selbst wenn du dafür eine Schutzgebühr zahlen musst. Das hat der Bundesgerichtshof 2009 entschieden (AZ VIII ZR 276/08)
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Vergleichsmiete ohne Mietspiegel berechnen: Wie wird das gemacht?
Vermieter müssen die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt ermitteln, um sie in einem Mieterhöhungsverlangen als Argument anführen zu können. Aber auch Mieter haben häufig ein Interesse daran, die ortsübliche Miete zu kennen. Wenn es keinen geeigneten Mietspiegel gibt, gibt es folgende Möglichkeiten, die Vergleichsmiete zu bestimmen:
- Über Vergleichswohnungen: Der Vermieter kann die Vergleichsmiete anhand von drei ähnlichen Wohnungen berechnen. Dafür gelten allerdings ziemlich strenge Vorgaben bezüglich Alter, Fläche, Zimmeranzahl, Lage und Ausstattung der Vergleichswohnungen. Alle diese Faktoren müssen deiner Wohnung ähneln. Außerdem muss der Vermieter die die genaue Anschrift inklusive Stockwerk nennen, damit du dir selbst ein Bild machen kannst.
- Durch ein Sachverständigengutachten: Dabei werden ebenfalls Vergleichswohnungen zugrunde gelegt. Ein Gutachter bewertet, ob sie mit deiner Wohnung vergleichbar sind und legt die Vergleichsmiete fest. In diesem Fall hast du als Mieter gemäß eines Urteils des BGH (AZ VIII ZR 69/15) kein Recht darauf, die genaue Lage der Vergleichswohnung zu erfahren. Dafür muss der Vermieter dem Mieterhöhungsschreiben aber eine vollständige Kopie des Gutachtens beilegen.
- Über eine Mietdatenbank: Solche Datenbanken mit aktuell vor Ort erhobenen Mieten pflegen Städte und Gemeinden, aber auch Mieter- oder Vermieterverbände. Grundsätzlich kann jeder sie einsehen, manchmal wird dafür allerdings eine Gebühr erhoben.
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