So geht´s richtig Baumängel: Diese Rechte haben Bauherren

Der Bau der eigenen vier Wände ist ein teures und für viele Menschen deshalb ein einmaliges Projekt. Umso ärgerlicher ist es, wenn den ausführenden Betrieben bei der Errichtung Konstruktionsfehler unterlaufen. Wie du diese Fehler anzeigst, wann Baumängel verjähren und ob du den Baupreis mindern kannst, erfährst du hier.

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Defi­ni­ti­on: Was sind Baumängel?

Baumängel – umgangssprachlich auch als „Pfusch am Bau” bezeichnet – liegen vor, wenn der Ist-Zustand eines abgeschlossenen Bauobjekts nicht der Bauplanung beziehungsweise dem Bauvertrag entspricht, oder wenn Arbeiten fehlerhaft ausgeführt wurden und so zu Mängeln führen.

Damit gilt jeder Unterschied zum ursprünglichen Baukonzept, der so nicht abgesprochen wurde, als Baumangel. Festgelegt ist das in § 633 Sach- und Rechtsmangel des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) sowie in § 13 Nr. 1 S. 2 der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B).

Einige Beispiele für Baumängel:

• Der Keller ist undicht.
• Der Estrich ist fehlerhaft.
• Im Putz und im Mauerwerk sind Risse.
• Die Fuß­bo­den­hei­zung wird nicht heiß.
• Türen, Fenster und Lüftung sind undicht.

Baumängel können also sowohl bei der Konstruktion als auch bei der technischen Ausrüstung eines Bauwerkes auftreten.

Was tun bei Baumängeln?

Besteht der Verdacht auf Baumängel, solltest du eine Mängeldokumentation erstellen. In der Regel bieten sich dafür Fotos an. Neben größeren, gut sichtbaren Schäden können viele versteckte Mängel nicht auf den ersten Blick auffallen. Daher kann es sinnvoll sein, die Mängeldokumentation einem Gutachter zu überlassen.

Stellen sich tatsächlich Baumängel heraus, hast du mehrere Möglichkeiten:

Mit einer schriftlichen Mängelrüge kannst du die Baumängel gegenüber dem betreffenden Unternehmen anzeigen. Darin forderst du die Firma auf, den oder die Fehler innerhalb einer angemessenen Frist zu beheben. Deshalb solltest du unbedingt ein Datum festlegen, bis zu dem die Firma Nacherfüllung leisten soll. Ist der Baumangel bis dahin nicht behoben, kannst du Schadenersatz fordern, beispielsweise für eine länger laufende Miete, die wegen eines verzögerten Einzugs erforderlich wird.

Bei Baumängeln steht dir ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe der doppelten Mängelbeseitigungskosten zu. Das bedeutet: Du darfst die Zahlung an das ausführende Unternehmen entsprechend verringern bzw. zurückhalten, bis die Baumängel beseitigt sind.

Du kannst die Schäden oder Fehler im Rahmen einer Selbstvornahme auf Kosten des Verursachers in Eigenregie ausbessern. Weil du die Mängel auf diese Weise selbst behebst, ist es besonders wichtig, sie vorher zu dokumentieren. Ansonsten sind sie im Nachhinein nicht nachzuweisen. Vor allem, weil es bei der Selbstvornahme um größere Summen gehen kann, sind gerichtliche Auseinandersetzungen nicht selten. Deshalb solltest du dich besser fachanwaltlich beraten lassen, bevor du selbst reparierst.

Ein weiteres Mittel ist die Minderung des Rechnungsbetrags. Du lässt den Baumangel nicht beseitigen, sondern zahlst im Gegenzug einfach weniger. Wie viel du von den Kosten einbehalten darfst, hängt vom Einzelfall ab. Eine allgemeingültige Minderungstabelle für Baumängel gibt es nicht. Als Anhaltspunkt kann hier der finanzielle Unterschied zwischen ordnungsgemäßer und mangelhafter Ausführung dienen. Im Zweifel solltest du die Höhe der Minderung von einem Gutachter feststellen lassen.

Bestehen erhebliche Baumängel oder liegt eine schwerwiegende Pflichtverletzung des Bauunternehmens vor, darfst du vom Vertrag zurücktreten. Weil das rechtlich kompliziert ist, solltest du auch hier auf juristische Expertise vertrauen.

Gewähr­leis­tung bei Bau­män­geln: Ansprüche können verjähren

Wer „Pfusch am Bau” verursacht hat, haftet dafür. Das betreffende Unternehmen – unter Umständen stellvertretend Bauleiter oder Architekt – muss Baumängel also zwingend beheben oder nachbessern. Dafür sorgt die Pflicht zur Gewährleistung, die für Bauwerke in der Regel nach fünf Jahren erlischt. Jedenfalls dann, wenn sich der Bauvertrag an den Vorgaben im BGB orientiert (§ 634a Nr. 2 BGB). Richtet er sich nach § 13 VOB/B, dann endet die Frist schon nach vier Jahren.

Die Frist der Verjährung beginnt am Tag der Abnahme. Mit diesem Datum kehrt sich die Beweislast um. Muss zuvor das Unternehmen beweisen, dass es einwandfrei gearbeitet hat, ist nach der Abnahme der Auftraggeber in der Pflicht, vorhandene Mängel zu belegen. Ist die übliche Verjährungsfrist verstrichen, sind eine Mängelbeseitigung oder Schadensersatz im Sinne der Gewährleistung kaum noch möglich. Ausnahme: Kann dem Bauunternehmen beispielsweise eine schwere Pflichtverletzung oder Arglist nachgewiesen werden, verlängert sich die Verjährungsfrist bei Baumängeln auf 30 Jahre.

Bitte lesen Sie zu dem Inhalt auch unsere Rechtshinweise.