Beschädigte Wohnung Scha­dens­er­satz­an­spruch des Ver­mie­ters nach Auszug der Mieter

Beschädigt ein Mieter seine Wohnung, hat der Vermieter einen Anspruch auf Schadensersatz. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt entschieden: Um diesen geltend zu machen, muss der Vermieter zuvor keine Frist zur Ausbesserung gesetzt haben.

Miete, Mängel, miese Laune – mit einer Rechtsschutzversicherung stehen Sie auf der sicheren Seite. >>

Wohn­raum­miet­recht: Sorgfalt ist Neben­pflicht des Mieters

Es gehört zu den gesetzlichen Nebenpflichten eines Mieters, die Wohnung in einem gepflegten Zustand zu halten. Kommt er dieser Sorgfaltspflicht nicht nach, hat der Vermieter einen Anspruch auf Schadensersatz gegen den Mieter. Der Anspruch entsteht gemäß § 280 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in dem Augenblick, in dem der Mieter seine Obhutspflicht verletzt und hierdurch ein Schaden entsteht.

Geld­ersatz statt Schadensbeseitigung

Ein Recht zur eigenmächtigen Reparatur der von ihm verursachten Schäden hat der Mieter dabei nicht. Hat er seine Sorgfaltspflicht verletzt und ist es dadurch zu ernsthaften Schäden an der Mietsache gekommen, haftet er dafür. Ist zum Beispiel durch mangelnde Pflege des Wohnraums Schimmel entstanden, kann der Vermieter Schadensersatz für die Beseitigung verlangen. Der Mieter kann sich dann nicht darauf berufen, dass ihm keine Frist zur selbstständigen Beseitigung des Schadens eingeräumt wurde.

Der BGH hat hierzu festgestellt, dass es sich bei der Sorgfaltspflicht des Mieters nicht um eine Leistungspflicht nach §§ 241, 249 BGB handelt. Für Leistungspflichten ist eine Frist zur Erfüllung beziehungsweise Ausbesserung vorgesehen. Diese Regelung gilt im Mietrecht zwar für Schönheitsreparaturen, greift jedoch nicht bei der allgemeinen Obhutspflicht des Mieters. Eine Fristsetzung zur Schadensbeseitigung ist somit ein Entgegenkommen des Vermieters – setzt er keine, kann er sofort Schadensersatz verlangen (AZ VIII ZR 157/17).

Scha­dens­er­satz­an­spruch unab­hän­gig vom Auszug

Der Vermieter kann seinen Anspruch auf Schadensersatz gegen den Mieter vor oder nach dessen Auszug geltend machen. In der Regel wird ein Schadensersatzanspruch allerdings erst nach dem Auszug des Mieters durchgesetzt werden, weil meist erst dann das Ausmaß der Schäden in der Wohnung bekannt ist.

So war es auch im aktuellen Fall: Der Beklagte zog nach sieben Jahren aus und hinterließ mehrere Räume mit Schimmelproblemen, ein Badezimmer mit ungepflegten Armaturen, einen Lackschaden am Heizkörper und außerdem noch einen Mietrückstand von fünf Monaten. Der Beklagte hatte weder in der Berufung noch in der Revision Erfolg mit seiner Fristargumentation und muss seinem ehemaligen Vermieter nun Schadensersatz leisten.

Bitte lesen Sie zu dem Inhalt auch unsere Rechtshinweise.